新城控股上半年营收翻倍，双轮驱动稳健前行

在新掌门人上任整整两年后，新城控股已经彻底走入“王晓松时代”。

守业不易，然而王晓松展现出了他的谦逊、真诚和努力。在他交出的新城控股2021上半年成绩单里亮点颇多：翻倍增长的营收、上涨三成的净利润、61幅新增土储、上涨七成的吾悦租金收入……

良好的成绩，固然有新城控股前几年打下的坚实基础、双轮驱动的先发优势在起作用，也与新掌舵者的运筹帷幄分不开。

“公司不会往收缩的方向走。”王晓松曾这样承诺，如今他一一兑现。

对于优秀的运营数据和稳健的财务指标，资本市场给出了正面反馈，三大国际评级机构以及国内最大评级机构都上调新城控股主体评级，新城控股更是实现了首次发行绿色债的突破，在新加坡设立信托基金平台也处于筹划中。在资本市场，新城控股一扫阴霾，迎来新的黎明。

预计全年超额兑现目标，拿地保持高性价比

上半年，新城控股实现营业收入791亿元，同比增长110%；归属于上市公司股东的净利润43亿元，同比增长34%；扣非归母净利润38亿元，同比增长38%。

报告期内，新城控股实现合约销售额1177亿元，同比增长21%；累计销售面积约1087万平方米，同比增长24%。申万宏源在6月份的研报中分析指出，新城控股2021年全年可售货值4200亿元，按照去化率62%（2020年实际去化率70%）保守估算对应今年销售额为2600亿元、同比上涨4%，预计全年大概率将超额实现销售计划。

对于如今的房地产行业来说，安全、稳定压倒一切。新城控股也在上半年开启稳中求进的步调，在已深耕的区域内做大、做强，保障盈利水平的提升、客户满意度的提升。

目前，新城控股坚持“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的区域深耕标准，天津、江苏、浙江等深耕区域的市场份额不断提升。

在土地市场，上半年，新城控股新增土储61幅，主要位于南京、天津、杭州、温州、福州、南昌、常州等重点一二线及强三四线城市，新增总建筑面积1831.61万平米。

依托综合体拿地优势，新城控股上半年拿地平均楼面地价约3420元/平方米。新城控股综合体拿地模式具有较高性价比，以5月新增7幅综合体项目为例，覆盖天津、烟台、淄博、宜宾等重点城市及三四线城市，平均地价仅2500元/平米，具备较高的地货比优势。

新城控股的拿地城市层级也在提升，2020年全年公司获取的项目 86%位于高潜力城市。在今年上半年新增的土储中，一二线城市占比45%，长三角强三四线城市占比32%。

截至6月底，新城控股总土地储备达到1.5亿平米。

双轮驱动成效显现，吾悦广场增长潜力大

步入“百店时代”后，吾悦广场的规模还在不断扩张，商业运营总收入也同比上涨超七成，“商业+住宅”双轮驱动真的“很香”。

最新的数据是，截至目前，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到177座，进驻全国131个城市。

新城控股旗下已开业商场的数量，已经位居国内上市公司第一名、全行业第二名。

上半年，5座吾悦广场如期开业，吾悦广场已开业面积达951万方，同比增长六成。新城控股商业运营总收入已经达到39.38亿，同比上涨近73%。

吾悦广场运营良好，平均出租率仍处行业较高水平，达到97.12％，出租及管理毛利率高达70.58%。

此外，吾悦广场的收入增长颇具潜力。对比2019年全年，吾悦实现商业运营收入40.7亿元，而现在仅过了一年半，半年租金收入已经抵过去一年。

吾悦广场是近年来商业地产中一只新兴力量，旗下大部分购物中心为新开，加权平均开业年龄约为2年，在走出培养期、步入成熟期之后，预计同店平均仍能保持10%以上的年化收入增速，且销售额、人流增长可能快于运营收入增长。

在去年实现百店目标后，新城控股的商业拓展力度并未减弱，今年上半年又新获取18座吾悦广场，其中重资产13座。下半年，吾悦广场还将迎来密集开业潮，全年预计新开业吾悦广场30座，全年商业运营总收入目标为85亿元。

发行首笔绿色债，发债年息维持民企低位

在“三道红线”出台后，评价房企发展情况，不再只看规模这一单维度指标，“规模、利润、财务指标”的综合考量，才能展现一家房企的真正实力。而新城控股不仅实现了规模和利润的稳增，也保证了财务指标的安全。

报告期内，新城控股剔除预收账款后的资产负债率为75%；净负债率为60%，维持行业低位。

流动性方面，截至报告期末，新城控股在手现金余额552亿元，短期债务270亿元，在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比约1.44倍。

在融资市场，新城控股今年亮点颇多，包括：境外发债票面年息继续处于民营房企低位，发行首笔绿色债，筹划打包9个商业物业设立信托基金……

今年2月，新城控股成功发行一笔4.04亿美元的5.25年期无抵押固定利率债券，票面年息低至4.5%，在今年的融资环境下，能够获得如此低利率的，一般也只有央企、国企及少数几家民营房企。

今年6月，新城控股还首次成功发行了一笔3亿美元、4.25年期的绿色优先票据，最终票面利率为4.625%。

绿色债券不同于一般债券，其募集资金主要用于支持节能减排技术改造、绿色城镇化、能源清洁高效利用、新能源开发利用等绿色循环低碳发展项目的企业债券。在房企融资渠道收紧的背景下，绿色债券被视为不错的低成本融资渠道。

随着绿色产业不断发展，实现绿色、可持续增长已成为当下世界经济发展趋势，2020年全球ESG债券发行量约为5063.9亿美元，较2019年大幅增长63%。其中，中国境内外ESG债券发行规模合计216.5亿美元，发行量约占同期全球ESG债券发行规模的4%。秉持可持续发展的理念，发行首笔绿色债券，标志着新城控股迈出了绿色金融的关键一步。

在资产证券化领域，拥有众多优质底层商业地产资产的新城控股，也在努力拓展融资平台。

今年7月30日，新城控股发布公告称，正筹划把位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金，实现在新加坡证券交易所主板上市。这是对商业地产开发全流程打通的一次探索尝试，能够促进吾悦广场的轻资产化运作，真正实现“投融管退”全链条闭合。

稳健的营收和财务指标，使得新城控股正在收获更多资本市场认可。从去年12月至今年，国际三大评级机构惠誉、穆迪、标普纷纷上调新城控股的主体评级和票据评级。今年7月，诚信国际旗下的中诚信亚太宣布上调新城控股的境外长期信用评级。