大股东注资，富力地产稳住“基本盘”

中国房地产开发商正在集体“越冬”。2021年以来，房地产金融审慎管理制度不断完善，从“三道红线”到集中供地、楼市调控，野蛮生长多年的行业巨轮开始纠偏，一些经营战略激进的企业，风险也逐步暴露。

在这场覆盖面极广的降杠杆大潮中，有房企因现金流断裂、已出现违约事件，还有房企依然稳健蛰伏、添粮过冬。不同的企业，滑向截然不同的命运，其间关键便在于，企业经营者能否精准研判形势、及时调整策略。

9月20日，有家房企低调发布一则公告，内容却引起广泛关注。大股东注资、80亿大手笔......在“现金流为上”的时代，富力集团执行董事及大股东李思廉、张力为公司献上了一份厚礼，以财务支持的方式，展现出对富力未来发展坚定不移的信心。

消息一出，里昂发表研报称，富力大股东上述举动，反映出其对解决短期流动性问题的承诺、对公司股权价值的信心，同时可缓解未来股价压力，维持对富力的“买入”评级。

实际上，自去年开始，富力便开始“变速跑”，致力于降杠杆、稳发展；同时，在土地市场谨慎发力、将粮仓集中于一二线城市。在地产行业经历洗牌期之际，富力大股东注资，则是再次“化被动为主动”，为下半场的竞争赢得入场券。

行业波动考验房企决策力

2021年，接连出现的违约事件，让地产行业的紧张情绪日渐蔓延。会有更多企业暴露风险吗？房地产彻底告别黄金年代？调控政策会如何发展？诸多迷雾，围绕在从业者心头。

局势看似是突然紧张起来的，但实际上，此轮调控已经持续数年。在货币化棚改推动房地产去库存和一轮房价上涨后，2016年底中央首次提出“房住不炒”，2017年十九大对房地产的定位，由稳增长转变为防风险和保民生，这一基调延续至今。

今年以来，因货币政策宽松释放大量流动性，热点城市房价上涨压力大，因城施策的调控升级密集落地。在严苛的调控大锤下，一些房企先行暴露风险，必须承认，行业阵痛期已经到来。

身在其中，没有房企可置身事外、丝毫不受影响。近期，房企海外债发行成本上行、地产股无差别遭“杀跌”便是例证。此番局势下，谁能提前研判风险因子、及时进行铺排，谁便能远离行业风暴眼，掌握未来发展的主动权。

作为深耕多年的老牌房企，富力一直精准把握行业形势。此前，富力主要股东曾以免息贷款的形式，为公司发展提供财务支持；近日，富力再公告称，李思廉及张力将提供约80亿港元。大股东自掏腰包支持企业应付短期内到期的债务，维护公司信誉，展现出主要股东对公司承诺及业务发展的信心、以及防范风险的社会责任感和大局意识。后续，富力将继续专注于管理现金流，改善整体信贷状况。

富力表示，基于手头可用现金和股东财务支持，除非出现不可预见的情况，否则即使不作任何外部融资或资产处置，公司也有足够的流动性来偿付短期债务。据悉，首笔24亿港元资金已于9月21日到位，剩余资金将在未来一至两个月内完成。

为降低负债、减少利息支出，富力还在积极回购旗下债券。9月24日，富力公告称，回购部份2022年及2023年到期的优先票据。回购及注销完成后，2023年票据及2022年票据尚未偿还的本金额分别为5.87亿美元及2.88亿美元。

顺应趋势积极降杠杆

实际上，经营战略转向稳健、以降杠杆为主要导向，是当下房企的主流动作。

克而瑞数据显示，上半年融资受限，加上三条红线的制约，不少企业加大了债务偿还力度，

行业发展大势下，富力也在积极降负债、保证集团流动性，且相关动作启动时间更早。

2020年8月，富力地产出售了广州富力国际空港综合物流园70%权益，回笼资金逾60亿元；同年四季度，又通过出售若干项目的部分权益，变现约40亿元；今年，李思廉、张力以不超过100亿元的价格向碧桂园转让了富良环球，为富力提供80亿股东资金。

通过一系列降负债、加强现金流管理的举措，富力地产的财务状况持续优化，负债率相关指标较2020年末均有所改善。

据2021半年报显示，富力地产总负债较上年年末大幅减少184亿元，净负债较2020年底下降了164亿元，剔除预收款的资产负债率下降至74.9%；同时，集团获得了257亿元融资，增加了可用流动资金，可解决短期债务问题。

此外，自中期业绩公告日起，富力还在项目层面成功完成若干境外融资及再融资交易。迄今为止，投资项目的资本支出及项目融资，确保有足够资金支持项目持续发展，而该等项目发展预期将于近期产生可观的现金流。

在资产出售方面，富力也在释放积极信号。该集团称，已就若干非核心资产接受要约意向书，并将继续与潜在买家洽谈其他指定作出售用途的资产。

土储优质坚守长期主义

向深处探析，富力之所以能保持降杠杆步调，还在于集团有充裕土储作支撑。

近年来，富力将土地储备集中于一线及二线城市，截至2021年中期，土地储备总可售面积约5552万平方米，平均成本仅2700元/平方米，预计总销售货值达7820亿元，其中一二线城市占土地储备货值总量的53%。

除去多年来积累的优质土储，富力在城市更新领域同样步入收获期。

截至目前，富力集团未来可供发展的已签约城市更新项目货值超8600亿元,一二线城市占比93%，大湾区占比74%；规划总建筑面积超5400万平方米，可售面积超2900万平方米。仅在大湾区，货值就超过6400亿元，对应规划总建筑面积超3500万平米，可售面积超1500万平米，未来将创造可观的销售收入。

上述已签约的优质项目，都将陆续转换为集团的土地储备。今年上半年，富力多个城市更新项目实现累计销售金额146亿元，占同期总销售额的22%，贡献持续提升。地产主业之外，富力地产的持有物业同样收获满满。上半年，富力来自物业投资及酒店营运分部的营业额增长63%至30.3亿元，来自物业投资的盈利能力继续对集团作出重大贡献，纯利（不包括重新估值）为5.40亿元。

经过多年的积累，富力地产手握很多优质资产，包括商场、写字楼、酒店这些自持的经营性物业，面积超600万平方米。而且在市场上的估值较高，据第三方权威机构评估，目前富力集团自持的经营性物业市场价值过千亿元。

明源地产研究院也称，相比短平快的住宅“产销模式”，酒店确实是一个投资周期长的行业，但优质酒店是具备无限可能的资产。从长期看，优质酒店资产空间巨大，不仅可以赚取物业增值的收益，还是投融资的“硬通货”，进可攻退可守。

放眼未来，房地产行业仍将是一片广阔的市场，只不过转型过程的阵痛难以避免。为打造百年基业，富力将严把流动性安全阀，继续加强地产主业发展，同时在酒店发展、商业运营、互联网产贸、医养健康等领域多元拓展，致力成为国际领先的美好生活运营商。

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