合生创展“进化论”：创造确定性增长 业绩“逆风飞飏”

进化论，是地球上唯一可靠的成功学。谁才能在充满不确定性的世界里活下去，美国商学院教授，利昂·梅金森的观点是，不是最强壮，也不是最聪明，而是最适合的，才能够生存。进化的力量，就是用“海量”的物竞，应对“复杂”的天择的力量。

这仿佛也正是合生创展集团有限公司（00754.HK，简称“合生创展”）的生存哲学。从1992年成立到1998年在港上市，直至今天，合生创展见证了房地产行业的数次大起大落，而合生创展也在多次的升级迭代中完成了自我的蜕变。

近三十年的风雨历程多元业务板块构筑全领域发展，地产、商业、合生活、基建、投资五大板块并驱发展，科技、养老、文旅、教育、健康、金融、汽车等多元化业态持续优化布局，公司已跃升为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。

今年前10月的靓丽业绩，也佐证了合生创展的“进化论”。11月2日，合生创展发布的2021年前10个月未经审核营运数据显示，今年前10个月，合生创展及合营公司、联营公司实现总合约销售金额约363.36亿元，同比上升约42.6%。其中，物业合约销售约346.04亿元，同比上升约42.0%；装修合约销售约17.32亿元，同比上升约53.8%。同期，合生创展连同上述公司的物业合约销售面积约95.19万平方米。

规模与利润双增长 持续高质量发展

今年的房地产行业形势实在难言乐观。当住房回归“居住”属性，金融因素被逐步出清，行业普遍降温，市场让很多房企感到一阵寒意。

10月20日，国家统计局公布的《2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，9月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%，这是2015年5月份以来首次下跌。

而“金九银十” 作为房地产市场传统旺季，今年却“金九”未至、“银十”爽约。10月房地产市场持续降温。CRIC数据显示，10月，29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降22%，较2019年同期下降12%。

数据显示，10月，超八成百强房企单月业绩同比下降，其中，同比降幅大于30%的房企达到44家。同时，包括绝大部分TOP30房企在内，有近八成企业单月业绩不及上半年月均水平。

然而，就在行业普遍降温之际，合生创展却逆势突围，打破了房企销售下滑的“魔咒”，实现量价齐升，创出新高。近年来，合生创展操盘水平和去化速度不断提升，近三年销售业绩复合增长率超50%。在销售额增长的同时销售均价均显著提升，合生的产品结构不断优化，合理安排开发力度和供货节奏，以差异化的操作方式确保去化率加速资金回笼，以提升产品竞争力为导向，力求获取利润最大化，实现了稳健高质量增长。

数据显示，合生创展1-10月实现合约销售额约363.36亿元 同比上升42.6%，销售平均售价同比上升103.5%；10月销售额61.36亿元，同比增长76.78%。在房地产市场低迷的情况下，合生前10月的销售业绩同比增长创新高，仅10月单月销售额已经突破纪录创历史单月新高。

与此同时，合生创展“三道红线”实现全达标，继续保持“零踩线”。上半年借贷之实际年利率约为6.6%，处于同行低位。坚持以利润为导向，保持增长的同时亦能把控风险，通过稳健发展的策略始终保持较低资产负债率、借贷成本逐年下降以及充足安全的现金流。根据半年业绩公告显示，合生创展现金及银行结余（不包含受限制现金）约为428.55亿港元，较去年年底上涨44.5%，流动比率2.01。公司规模和股东收益稳步增长，展现出老牌房企合生创展的定力。

今年以来，合生创展主要收入均来自于一线城市及核心经济区域。公司大规模、高质量的土地储备，布局在环渤海、长三角、大湾区三大经济圈核心位置及重点城市。截至2021年6月30日，土地储备约3048万平方米，其中地产板块土地储备约2336万平方米，一线城市 (北京、上海、广州、深圳和惠州) 土储高达1745万平方米，占比75%。

销售力、产品力双“破圈” 构筑坚固核心竞争力

分析人士指出，合生创展过硬的产品力及销售力是其今年以来业绩结出硕果的直接原因。以产品力为导向的“中高端精品战略”中蕴含着过人智慧，印证了合生创展以产品及服务质量为核心的高质量发展之路的正确性。

多年来，合生创展坚持“中高端精品战略”，不断升级迭代“顶级住宅、中高端品质住宅、写字楼&公寓”三大住宅产品线，打造了合生·缦系、帝景系、骏景系、国际城系等产品IP，满足业主不断升级的居住需求，让产品及服务品质再上新台阶，打造了一张张城市名片。

合生创展在高端产品领域打造的合生缦系，对合生拓疆高端市场具有重要的战略意义，彰显了合生创展开创高端生活方式差异化的核心竞争力。从北京东三环的合生缦云，到大亦庄的合生me悦，分别夺得不同阶段的北京楼市销冠。而一直在售的缦合·北京，则是北京顶级豪宅项目的标杆之作。缦系产品无论是产品品质、销售业绩，还是在圈层口碑营造方面都表现出引领作用，给合生品牌形象升级和扩大品牌影响力提供助力。

位于广州的合生•中央城表现也不同凡响，一路热销、量价齐升，成为了黄埔区销量及口碑俱佳的网红大盘；杭州的合生创展名邸以全方位数字推广，灵活运用线上线下组合营销路径，闭环式推动项目销售爆点，开盘即实现全盘高达95%去化，为10月销售业绩做出了突出贡献；上海昆山的合颂兰亭、合樾兰亭、广州的湖山国际等项目持续热销贡献现金流。

产品规划方面，合生创展将房地产全流程前置，将运营前置化，在产品定位之前就考虑智能化的配置，考虑后期运营和优质服务，根据客户的居住需求和购买偏好打造产品IP和细化标准，产品设计高度贴合市场，在市场需求的“痛点”和“空白点”上，形成产品杀伤力，通过优质的产品、服务和配套运营，实现全周期、全场景的服务体系落地。

科技赋能 布局多元发展新通道

随着地产红利褪去，宏观调控政策不断收紧，房地产行业开始进入“管理红利时代”。房企也在积极探索新的增长点，纷纷通过科技赋能，推动企业向精细化管理转变，实现全面数字化转型，成为房企发展的新趋势。

科技赋能，是合生创展近年转型战略的重点，主动拥抱新科技及不断拓展的业务触角已经成为合生创展快人一步的硬核实力。

科技赋能打开多元增长通道，合生创展科技赋能企业发展的生命周期的全业务流程形成闭环，将科技化与数字化融入到企业经营管理的血管与微细胞中，利用科技的手段提升产品品质和管理效率，向管理要利润。

在房地产开发端，从拿地研判到设计、工程建设以及销售前后端的服务，针对客户的不同场景，科技赋能展示、交易、客户权证、签约、按揭等环节，真正实现全流程闭环；服务端通过云建设科技平台、智慧社区及商业管理和物业管理自主研发的“合生通、合生活” APP等一系列智能科技管理系统，快速提升服务管理质量和运营效率；内部运营管理则通过智慧管理驾驶舱、智慧办公及工单结算系统，形成管理流程的闭环。

在营销能力的创新上，合生创展积极追求智慧化营销模式，不仅改革营销手段，打造全流程产业链的全场景智慧营销平台，围绕管理、经营、交易及运营四大维度，将客户管理、智慧案场、在线交易、智慧交付串联打通，在提升客户对品牌忠实度和满意度基础上提高客户的回购率。同时，全面启动在线获客产品应用，流量平台投放以效果化为导向，提升线上营销拓客能力；内容生产以多矩阵原生创作为主，并结合直播让公域流量聚焦项目，增加曝光度的同时带来意向客户，以线上高效流量通过数据算法匹配线下优质资源打造行业线上营销闭环，真正实现全域流量触达，实现营销降本增效。

亮眼业绩的背后，展示出合生创展强大的产业布局能力，多元业务发展迅猛，轻重资产并重。截至目前，合生创展地产、商业、合生活、基建、投资五大板块并驱发展，科技、养老、文旅、教育、健康、金融、汽车等多元化业态持续优化布局，公司已跃升为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。

2021年，合生创展步入“服务提升年”，秉承“优质生活，完美体现”的品牌理念，从人性化服务出发，不断以科技赋能驱动创新，让优质生活持续升级。还围绕销售前后段服务制定标准化规范，从案场五感、销售关怀力、活动升级、项目交付等客户触点出发，提升管理标准化和综合服务水平。同时，持续开展全国业主生日会、“合你益起”公益活动、爱心助农、美好关怀季及购房季等品牌联动活动，线上线下联动回馈客户，持续推进“优生活”品牌落地固化优生活IP。

在行业突变的格局中房企步履蹒跚地寻求破局之路。而优秀的企业，则是敢于直面当下，在不确定性中，创造确定性的成长。合生创展正是以逆势增长的优异业绩向业界证明了穿越市场周期、实现高质量增长的可能性。