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一月两次加码预售资金监管,石家庄持续发力整治“烂尾楼”

第一财经 2021-12-01 08:54:25 听新闻

作者:吴斯旻    责编:杨志

房地产开发企业应保证在取得《商品房预售许可证》后2个月内通过预售房款或自有资金打入监管账户,确保监管账户余额达到重点监管资金总额要求,否则将暂停其对应预售许可证范围的网签业务。

为破解“烂尾楼群”顽疾,石家庄一月两次收紧房企预售资金监管。

11月30日,石家庄住建局发布《石家庄市新建商品房预售资金监管办法(征求意见稿)》(下称征求意见稿),对商品房预订款、首付款及按揭款等款项监管做出进一步规范。根据该文件,购房人应将预订款、首付款等款项存入监管账户,贷款银行应将按揭贷款全部存入监管账户。

58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经表示,此次新政表明石家庄持续关注“烂尾楼”问题。该新政落地后,有利于确保房企开发建设过程中的有序平稳运营和预售房源的按期、保质、保量交付,提升房企整体的完工率和实际交付率,维护购房者利益。

连续释放信号

事实上,在此次征求意见稿发布之前,石家庄已在当月接连数次释放出整治“烂尾楼”乱象,加码楼市调控的信号。

11月8日,石家庄发布《关于调整我市商品房项目预售许可形象进度的公告》,其中称,为促进省会房地产市场平稳健康发展,避免房地产开发企业因实力不足导致项目延期交房甚至“烂尾”,按照“新项目新办法、老项目老办法”的原则,11月8日后出让的房地产开发项目,传统建筑预售许可形象进度由设计总层数的三分之一提高至主体封顶。预售形象进度调整后,涉及预售资金监管等监管措施将相应做出调整。

有分析人士称,此举意味着石家庄官宣进入“准现房”销售阶段。

随后,石家庄住建局相关负责人在接受媒体采访时表示,石家庄会继续加强房地产开发项目监管。各级监管部门将加大违法违规行为的监管力度,对房地产开发项目存在欺骗购房群众、违规销售、挪用预售资金等行为进行投诉举报,一经发现,严厉打击。

在此次征求意见稿中,预售资金监管被进一步收紧。

具体来看,在预售款存入方面,为规避在网签后将预售资金转至资金监管账户过程中,房企挪用资金的现象发生,征求意见稿提出,房地产开发企业应保证在取得《商品房预售许可证》后2个月内通过预售房款或自有资金打入监管账户,确保监管账户余额达到重点监管资金总额要求,否则将暂停其对应预售许可证范围的网签业务。重点监管资金入账达到要求后,方可继续进行网签。

从2020年10月公布的《石家庄市新建商品房预售资金监管办法》看,并无“2个月内将预售款打入监管账户”的时间限制,也无“暂停网签”的流程安排。

在预售款支取、监管方面,为确保预售房源如期交付,征求意见稿明确,重点监管资金不仅包括项目取得预售许可的工程节点,还包括竣工验收备案期间的工程建设投入。重点监管资金必须用于本项目工程建设,保障工程顺利建成。

非重点监管资金优先用于本项目工程建设,可偿还项目贷款及房地产开发企业正常经营性支出。但房地产开发企业申请使用非重点监管资金的,应向监管机构、监管银行提供优先用于本项目工程建设的承诺书(注明支取金额和用途)。

重点为何在确保交付层面

第一财经记者注意到,此前石家庄住建局就曾表示,住建部门将进一步加强工程建设全过程监管,并修订商品房预售资金监管政策,重点加强项目预售后剩余工程建安成本资金的监督管理,专项用于工程款项支取,确保项目完全达到交付使用条件。

之所以将调控的重点放在确保交付层面,张波认为,这是因为石家庄当地楼市长期处于比较冷清的氛围中,项目延迟交付的现象较为凸显。持续加强预售资金监管,是保证在建项目如期完工的关键。

国家统计局数据显示,从去年12月至今年10月,石家庄新房价格有6个月环比下跌或持平,其中今年10月份,环比下跌1.1%,跌幅达到近两年来新高;二手房市场颓势更甚,从去年12月至今年10月,石家庄二手房价格仅2个月环比微涨,在今年10月份,环比下跌0.6%,跌幅也为近两年来极值。

针对部分房企的资金困难问题,征求意见稿在落实“专款专用”、实现预售款全链条监督的同时,还提出,对于“良好行为”信用信息记录的房企,监管资金比例额度调整为监管资金总额。

与此同时,根据房企信用资质,相关房企也可以通过银行出具的保函免除一定监管额度。

征求意见稿称,房地产开发三年以上、服从行业管理、积极解决购房人合理诉求的房地产开发企业,可通过银行保函方式替代同等金额的重点监管资金。对于新成立的房地产开发企业,由其控股公司(成立三年以上)出具股权证明并承诺承担连带责任的,也可申请保函方式。

此外,为有效治理“烂尾楼群”问题,石家庄不仅在预防“烂尾楼”增量上发力,还聚焦于化解存量问题。

自2019年下半年,石家庄在全省范围内部署开展房地产“烂尾楼”项目摸排整治工作以来,截至今年9月,石家庄已先后公布5批次“烂尾楼”项目整治工作方案,涉及项目达44个,其中有许多项目,牵扯十年之久仍难解决。

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