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楼市投机者的“禁地”:神秘的胡焕庸线 | 楼市地理(十四)

第一财经 2022-01-18 16:45:49

作者:孙梦凡    责编:张歆晨

难以被打破的胡焕庸线,会在房地产市场出现例外吗?

一条无形的线,划分出两个截然不同的世界。一侧是广袤平原、高楼林立,一侧是大漠孤烟、雪山高原,这便是著名的“胡焕庸线”。

从黑龙江黑河出发到云南腾冲,这条大致倾斜45度的直线,不仅是我国人口密度、地貌区域的分割线,也将房地产划分成冰与火的两极。

过去一年,楼市经历了由热到冷的大逆转。但是,从绝对数值看,胡焕庸线东南部25个主要省份和直辖市,前11月房地产开发投资达132188亿元,在全国占比96.3%;该线西北六省房地产开发投资仅5126亿元,占比3.7%。

房地产开发投资数据,不仅能反映资本流向,也是楼市发展的晴雨表。上述数据的巨大分野,便是胡焕庸线两侧楼市的明显映照。业内俗称的“投资不过胡焕庸线”,也因此而来,即该线西侧城市的房地产,不具备显著的投资价值。

值得注意的是,近年来,随着一些新兴行业在西部崛起,胡焕庸线以西地区的人口有上升趋势;与之对照,线以东的东北三省人口负增长愈发明显。难以被打破的胡焕庸线,会在房地产市场出现例外吗?

房地产也有条“胡焕庸线”

在地理学界,“胡焕庸线”并不是一个陌生名词。

早在1935年,我国著名的地理学家胡焕庸便提出这一发现。当时,为描述中国人口密度在不同地区的分布,胡焕庸通过多种途径获得了全国各区县人口数据,并在此基础上手绘出中国第一张人口密度图、一条人口分界线。

按他当时的分析,此线以东,全国36%的土地,养活全国96%的人口;此线以西,全国64%的土地,只有全国4%的人口。这条45度直线,划出两个截然不同的世界,一边以农耕为基础,人口密度高,一边则是地广人稀的游牧之地。

神奇的是,随着时间推移与社会发展,业内逐渐发现,胡焕庸线不仅是人口密度的分割线、气候地貌的分割线,还与房地产市场有深度关联。

近年来,许多学者将房地产研究与该线结合起来,用以衡量我国东南和西北两地楼市的差异与不平衡。为避免统计学偏差,业内多用从黑河到腾冲的省界线作为依据,该线东南部包括25个主要省份和直辖市,西北部则有六个。

从绝对面积上看,胡焕庸线东南部地理面积共计429.62万平方公里,西北六省地理面积共计531.41万平方公里。但从房地产投资数据上看,西北六省广袤的土地,远未撑起与其面积成正比的投资体量。

据国家统计局数据显示,2021年1~11月份,全国房地产开发投资137314亿元,同比增长6.0%。其中,东部地区房地产开发投资72483亿元,中部地区投资28674亿元,西部地区投资30959亿元,东北地区投资5199亿元。

胡焕庸线以西的内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆六个完整地理省份,被包括在统计局口径的“西部地区”中,期内房地产开发投资分别为1193亿元、137亿元、1446亿元、438亿元、441亿元、1471亿元,共计5126亿元。

胡焕庸线以东的黑龙江、吉林、辽宁、北京、天津、河北、山西、上海、江苏、浙江、福建、安徽、江西、山东、河南、湖北、湖南、广东、广西、海南、重庆、四川、云南、贵州、陕西共25个省份和直辖市,房地产开发投资共132188亿元。

也就是说,胡焕庸线东侧的主要省份,占全国房地产开发投资总量的96.3%,西北六省仅占比3.7%,而后者土地面积占比超五成。

从胡焕庸提出至今,这条线的整体趋势一直未被打破,它所代表的客观规律,已成为研究我国国情的重要基础。房地产市场与之共生的分界线,也使业界产生了“投资不过胡焕庸线”这一认知,大量投资资金扎堆去往东南。

楼市炒作资金的“禁地”

放眼西北土地,如果细数不欢迎炒房者的城市,玉门算一个。

玉门别名油城,是甘肃省酒泉市管辖的一个县级市。早在上个世纪,石油工业曾是玉门的支柱,但随着九十年代石油资源逐渐枯竭,玉门人口开始分流到新区或者酒泉,老城区的房价,也因人口的大量流失而快速跌落。

最夸张的2003年,玉门老城区房价曾低至每套仅数千元。近两年,玉门房价略微回升,不过也频频因“两万就能买套房”等话题冲上热搜。在各类房产信息网上,玉门老城房源被展示得极少,即便在酒泉市,大量房源也仅售二十万元。

抛开这类典型的资源枯竭型城市不谈,即便是西北主要的省会城市,楼市也已处在降温通道。以兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、呼和浩特为例,这些城市曾因处于房价“洼地”,经历过一波上涨,但受限于人口、产业承载量,房价已纷纷降温。

据国家统计局最新数据,去年12月,上述城市房价环比纷纷下跌。其中,呼和浩特二手房价环比跌0.1,新房持平;兰州二手房价环比跌0.2,新房环比跌0.4;西宁二手房价环比跌0.5,新房环比跌0.1;银川二手房环比跌0.2,新房环比跌0.4。

其中最“出挑”的城市,莫过于银川。银川受到业内广泛关注,是从2020年开始的。当年,房企在银川积极拿地,尤以中海最为猛烈,频频出手刷新楼面单价地王。与此同时,银川曾连续多月房价涨幅高居全国第一,从而引发住建部约谈。

在业内人士看来,银川之所以楼市升温,主要在于其起点低、基数小,导致房价上涨之后,涨幅看着明显,房企的拿地动作,也对市场形成一定刺激。

进入2021年,银川房价在前七月依然在上涨,8月23日,当地政府发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,对“银八条”调控进行升级,提出稳房价、降增速、稳地价、降成本等八方面举措,限购条件也更严格。

经历这波严控后,银川的楼市行情明显降温。这种冷静与理性情绪,在房企身上最先发生,2022年1月12日,银川首场土拍遇冷,三宗热门地全部流拍。有房企人士称,行业整体低迷,公司在拿地时要把钱花在刀刃上,收缩三四线城市投资。

不仅是银川,胡焕庸线以西的其他省份,也曾因处于房价“洼地”,经历过短暂的价格上涨。以至于有观点称,楼市的火要烧过胡焕庸线了吗?不过,实践证明,这种点状的升温,最终还是在调控下明显回落,没有触动楼市东西分野的大格局。

人口流动下的区域博弈

胡焕庸线的神奇之处,除了应用范围的广适性,更在于其长久的稳定性。

自新中国成立以来,每轮人口普查数据公布后,都有学者对“胡焕庸线”两侧人口规模再作测算。多年来,虽然数据有微幅调整,但人口分布的大格局从未被触动。

值得注意的是,近年来,随着西部经济逐渐发展,胡焕庸线以西的人口数量有上升趋势。第七次人口普查数据显示,2020年内蒙古人口数2405万人、西藏365万人、甘肃2502万人、青海592万人、宁夏720万人、新疆2585万人。

从2010年到2020年十年间,西藏、青海、宁夏、新疆等地人口均处于上升趋势。其中,新疆人口增长了404万人,宁夏增长了90万人,西藏增长了65万人,青海增长了29万人,内蒙古和甘肃则有微幅下调。

作为我国西北内陆的自治区,宁夏近年来人口稳步增长,目前常住人口为720.27万人。新疆的人口数量与城镇化率也在持续提高,2020年新疆居住在城镇的人口占56.53%。

“银川、拉萨等中西部省会表现也比较突出,人口集中度增幅均超过4个百分点,主要在于这些地区均是典型的单中心省份,省内其他城市经济实力与省会城市相差甚远,因此省会城市人口虹吸效应更强,集中度显著提升。”克而瑞认为。

反观胡焕庸线以东的东北地区,人口增长变缓甚至负增长较为明显,黑、吉、辽三省“七普”人口占全国的比重,较“六普”降幅均在0.25个百分点以上。黑龙江省10年间人口减量646万人至3185万人,占全国的比重由2.86%降至2.26%。

业内专家认为,31个地区人口变动与经济发展呈正相关,经济发达的长三角、珠三角地区人口大都呈现增加趋势,占全国总人口的比重增加比较突出;而经济发展动能欠佳的东北以及西部部分省份,占全国总人口的比重呈下降趋势。

对西部地区来说,西部大开发战略实施20年来,这片土地取得了许多非凡成效,一些新兴行业越过胡焕庸线,在广阔的西北生根发芽。加之东北人口外流、产业有待振兴,使得学界有观点认为,胡焕庸线或许有顺时针微调的趋势。

一位业内分析师认为,新的变化确实在出现,比如胡焕庸线东边,内部分化较为明显,都市圈和沿海项目快速发展,东北区域则相对较弱;胡焕庸线西边,虽受制于自然气候及区位因素变化略小,但随着交通逐步改善、省会城市崛起、文化旅游需求激活,区域经济也迎来新的发展机遇。

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