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利率飙升能否降温美国楼市?这个数据值得深究

第一财经 2022-06-19 21:10:15

作者:高雅 ▪ 冯迪凡    责编:戚德志

鲍威尔说,即使利率上升,房价也可能会持续上涨一段时间。

美联储出重拳抑制通胀,美股一度应声入熊,同样的逻辑是否也适用于美国楼市?

随着美联储宣布将基准利率抬高75个基点,美国30年固定抵押贷款利率也水涨船高。房地产商房地美16日出炉的数据显示,该抵押贷款利率相比一周前上升了0.55个百分点至5.78%,是自1987年有记录以来最大单周涨幅。今年年初,这一数字仅为3.22%

美联储加息,能把美国房地产市场的热度降下来吗?美联储主席鲍威尔对此的回答,为什么会是低调的这件事情有点复杂

美国并没有过度建房

疫情期间,美联储的“零利率”政策刺激美国楼市繁荣。房地美的数据显示,2021年初,美国30年固定抵押贷款利率在2.65%左右。然而,进入2022年后,随着美国基准利率抬升,该抵押贷款利率也从年初的3%出头一路涨至当前的5.78%

过去一年美国30年期抵押贷款利率变化   来源:房地美网站

这意味着,如果购买一套50万美元的住房,首付按两成计算,在30年固定按揭利率从3.22%升至5.78%的情况下,月付将从1734美元增至2342美元,每月多支付35%。

家住加利福尼亚州湾区的数据分析师祖然对第一财经记者表示,她所在的区域由于房价较高,买家对利率比较敏感,目前买家转为观望,在看房价是否还会跌。

“我们同一个小区的房子,一个月前挂在市场一周就被加价卖掉了,现在同一个小区的房子,三周还没有卖掉。”她对第一财经记者介绍说,“回想起来,3月时,楼市还如火如荼的,现在就差很多。”

房地产数据有一定的滞后性。5月底公布的标准普尔CoreLogic Case-Shiller房屋价格指数显示,在30年抵押贷款利率从1月初的3.29%上升到3月底的4.67%的情况下,全美3月房屋价格仍比2021年3月高出20.6%。其中,十城综合指数年涨幅为19.5%,高于2月的18.7%。二十城综合指数同比增长21.2%,高于前一个月的20.3%。

正是在3月,美联储联邦公开市场委员会(FOMC)宣布加息25个基点,随后在5月初再次加息50个基点。6月,加息幅度为75个基点。

2011年-2022年美国30年固定抵押贷款利率与有效联邦基金利率 来源:美国圣路易斯联储网站

在这三次加息后,美国楼市降温了吗?在线房地产网站Realtor.com的数据显示,年初至今,上市房屋价格中位数上升了14.1%,活跃房源下降了12%,房屋销售速度仍比前一年快了9天。上周上市价格的中位数同比增长16.9%,连续26周出现两位数增长。

祖然对此表示:“美国楼市很区域化,房价没那么高的地方,大家会希望在利率再次升高之前入手。”

从历史对比来看,一个需要注意的因素是,在过往利率急剧上升的时期,并没有出现如今这样严重的住房供应短缺。

投资咨询公司BCA Research美国资产部主管唐克尔(Irene Tunkel)也对第一财经记者表示,供应侧的动力因素支撑着房地产市场。

“尽管抵押贷款利率一直呈上升趋势,但相对于历史而言,仍然很低。个人收入的增加,也使抵押贷款的债务负担得到了相对控制。虽然抵押贷款支付额占收入中位数的比例有所上升,但并没有过于繁重的负担,它们与长期平均水平相一致。”唐克尔说,“目前美国并没有过度建房,相反,相对于总的住房存量,新房和现有住房的库存仍处低点,房屋的空置率处于历史低位,家庭组建的速度超过住房开工。房屋的稀缺性将为房价托底。”

鲍威尔在加息后的记者会上也表示,利率和抵押贷款利率都已上升,目前的住房市场正在发生变化。他说:“(利率升高)它对住宅投资的真正影响有多大?不太确定。它对住房价格的影响有多大?也不太确定。……我的意思是,住房市场上有大量未完工的房屋供应。在这些房屋投入使用之前,成品房的供应,也就是待售的成品房库存低得惊人,处于历史低点。因此,这仍然是一个非常紧张的市场。所以,即使在利率上升的情况下,价格也可能会持续上涨一段时间。

根据美国人口普查局16日的数据,5月份,美国房屋开工量比预期疲软,下降14.4%至15.49万套,是2021年4月以来最慢的开工速度。而全美地产经纪商协会(NAR)数据显示,到4月底,未售出的现有住房库存攀升至103万套,相当于能满足2.2个月的销售。房贷公司Rocket Mortgage称,一般情况下,当供应量能满足6个月以上的销售时,住房市场才不算供应短缺

潜在首次购房者增加660

美国当下的人口结构数据也相当重要。

房地美分析称,目前全美25岁至34岁的人比2006年多了18%,这意味着潜在的首次购房者增加了660万,这种潜在房主的人口增长没有足够的新房屋匹配。在可预见的未来,首次购房者的强劲需求可以持续下去。

而对于抵押贷款利率对房价的影响,房地美的研究估计,利率每上升1个百分点,价格增长将放缓4至6个百分点,房屋销售将放缓大约5%。

但在最初冲击后,买家会争相在利率进一步上升前锁定交易。如抵押贷款利率稳定在近期利率附近,在其他条件不变的情况下,房屋价格的增长将大大放缓,但在全美范围内,房价增速将仍是正值。

“如果买了房,你就固定了住房成本的最大部分,限制了未来任何租金上涨的影响,缓解了对你购买力的压力。”分析师古德曼说,“即使购房成本最初高于租房成本,潜在房主可能还是会购买,因为通胀改变了计算结果,今天能锁定的抵押贷款付款比未来可能上涨的租金更有吸引力。投资者也愿意支付这些钱,因为他们可以指望更高的租金收入并固定他们的融资成本。”

纽约大学斯特恩商学院教授古普塔(Arpit Gupta)也认为:“对于未来的购房者来说,替代方案既是租房选择,也是要把钱放在哪里的选择。在过去的高通胀时期,房地产往往是比股票等其他类型的投资更好的资产,也比把钱留在支票或储蓄账户中更好。”

祖然则对第一财经记者表示,“美国房价长期肯定还是会上涨,目前美联储的行为,是为了短期遏制楼市继续过热,在目前的这半年中,先是股市,然后是楼市, 不过,会不会伤及经济很难说。”

“现在湾区的科技公司招聘减少了,公司跳槽的人也比前半年少了。”她说。

那么,究竟什么时候才是在美国买房的最好时机呢?

鲍威尔给出的答案是:“我想说,如果你是一个购房者,或者一个想要买房的年轻人,你需要一点‘重置’。我们需要回到一个供应和需求重新并行的阶段,通货膨胀再次下降,抵押贷款利率再次降低。因此,这将是一个过程,在这个过程中,理想情况下我们的工作会使住房市场稳定在一个新的位置,并且住房供应和信贷供应都处于适当的水平。”

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