受疫情冲击等因素的影响,2022年上半年,成都写字楼和零售物业市场需求均大幅下降。不过,机构认为,当前形势也促使产业重构,物业需求结构调整,挑战之下也孕育新的机会。
7月14日,世邦魏理仕发布上半年成都房地产市场报告,2022年上半年,成都写字楼市场净吸纳量仅约4.7万平方米,较2021下半年显著下降64.6%;零售物业净吸纳量为-3271平方米。
在写字楼市场方面,一季度影响最大,科技、房地产等行业调整带来大面积退租,净吸纳量仅1.1万平方米;二季度,新增供应的良好预租以及退租接近尾声共同推动市场活跃度微升,净吸纳约3.6万平方米。
因此,上半年,成都写字楼市场整体空置率较去年底上升0.6个百分点至18.2%。租金方面,部分业主以价换量,带动全市优质写字楼平均账面租金较去年底下跌0.3%至83.8元每平方米每月。
世邦魏理仕成都顾问及交易服务部办公楼负责人黄璐介绍,相比2021年上半年,甲级写字楼租赁面积下滑最大的行业是首位需求行业TMT,同比下降7.4%,但占比仍然保持24.8%;另外,房地产建筑行业也下滑了2.4%。
不过,黄璐认为,成都正在积极培育城市产业发展新动能,数字‘智’造、数字文创、特色金融及消费相关产业将迎来发展契机,继而在未来中长期衍生办公需求,同时也推动成都写字楼的需求结构重塑。
上半年的数据也显示这样的变化。工业互联网需求跨越式增长,较去年同期显著增长16.8个百分点;大数据、人工智能、区块链、物联网等企业尤为瞩目。娱乐及传媒互联网需求增长迅速,较去年同期显著上升14.5个百分点,游戏研发类企业最为瞩目。
而在零售物业方面,由于疫情的反复阻碍跨城市旅游,品牌的扩张需求放缓,尤其是服饰及大型正餐品牌,成都零售物业市场净吸纳量为负值,整体空置率较去年底上升0.9个百分点到8%。其中,教育、正餐和服饰需求半年环比下降最大,分别下降了4.8%、4.5%和2%。
不仅如此,成都零售物业市场还将面临另一大挑战,下半年将迎来约64.3万平方米的新增供应,届时市场总存量将突破1000万平方米,因此,高位供应或将带动市场竞争进一步加剧。
不过,世邦魏理仕认为,此轮疫情后,消费者需求在潜移默化的演变,消费者不断增加娱乐、社交及休闲活动的支出,尤其是露营风卷全城。同时消费愈发回归街头、走向社区,零售物业或将从“渠道”进阶成“社交休闲场”。这一趋势促使消费者的动线和空间聚合发生改变,将引导市场打造全新生态。
分城市级别来看,住房空置率随城市能级依次递增,一线城市平均7%,二线城市平均12%,三线城市平均为16%。深圳、北京、上海空置率最低,在7%以下;南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉空置率则在15%以上。
“尽管重庆优质写字楼市场仍面临挑战,但城市产业结构的优化升级给办公需求带来新的动能。”
仲量联行零售咨询团队总裁贾吉对第一财经表示,零售销售额名义上的增长主要源自物价的上涨。
多家机构发布的全国写字楼市场数据显示,截至二季度,全国重点20个城市甲级写字楼市场存量约7700万平方米。市场平均空置率维持在19.6%,平均净有效租金为每月每平方米174.4元。当前,仅有北京和上海同时有着较高的租金水平和较为合理的空置率。
业内认为,下半年的写字楼市场将重启复苏、快速反弹,其活跃程度将明显优于上半年。
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