半年股价涨超100%！不搞高周转的滨江“以退为进”

直到2021年年底，很多投资者才发现，滨江集团（002244.SZ）是一家被严重低估的房企。

今年年初起，滨江长期徘徊在3-5元/股的股价，突然开始飙涨，目前已达9.25元/股，总市值翻了一倍多。

在过去五年的房地产行业中，滨江集团显得很特立独行。它不喊扩张口号、不搞狼性文化，不做“高周转”，坚持在大本营浙江做高品质的项目，还给员工提供房地产行业最好的带薪假福利。

当房地产行业骤然生变时，高周转的黑马房企频繁爆雷，滨江反而成为了公认的优等生。

今年上半年，杭州完成两轮集中供地，累计揽金1384亿元，再度登顶全国第一，背后的最大“功臣”是本土民营房企滨江。在两次供地中，滨江累计把408亿土地投资砸向杭州市场。在上半年的克而瑞全国房企销售榜上，滨江以620.9亿元的操盘金额排到第12位，相比去年同期前进11个身位。

数年前，退守大本营的滨江被曾被贴上保守的标签。滨江控股执行总裁朱立东近日接受第一财经专访，他表示滨江如今能逆势扩张的原因，实际上正是注重安全经营，“滨江会统筹经营与安全的平衡，在安全的前提下谋求企业发展”。

横扫杭州土地市场

今年上半年，滨江是土地投资排名增长最快的房企。

克而瑞2022年1-6月房企新增货值榜单显示，滨江上半年新增货值906.8亿元，已经排到第四，仅次于万科、中海、华润。在前十房企中，只有滨江是民营企业。

根据克而瑞数据，上半年近九成房企拿地金额同比下跌，央国企成了土地市场的主力军，接近75%的投资金额来自他们，民企几乎隐身，地方平台公司处于“托底”态势。自2021年第二次集中供地起，有124家上市房企至今未在22个集中供地城市拿地。滨江成了极少数房企还能维持拿地金额正增长的房企之一，就连万科、绿城的拿地金额同比跌幅都超过了60%。

2021年，房地产销售整体现疲软态势，滨江的销售额却逆势增长至1691亿元，同比增速为23.8%，远高于TOP30房企4.9%的平均销售增速。滨江的营业收入达到380亿元、归母净利润30亿元，分别较上年同期增长33%和30%。

今年上半年，百强房企销售额近乎腰斩，滨江的流量销售额也下滑超30%，但是滨江的底气在于其杭州市场的稳固身位以及销售回笼现金的增长。

克而瑞数据显示，在杭州房地产市场半年度榜单中，滨江以绝对优势登顶冠军。流量榜中，滨江以251亿元居首，与第二名绿城拉开130多亿的差距。2022年上半年，滨江完成销售现金回笼322亿元，比去年同期增长6%。

朱立东对第一财经表示，在当前的房地产行业环境中，滨江能取得这样的成绩，跟始终坚守安全底线是分不开的，“滨江很注重安全经营和企业发展的辩证平衡”。一直以来，滨江的融资渠道只有传统的开发贷和发债，不使用一笔来自信托、资产管理公司、境外美元债、土地前融或是商业票据的资金，按照“三道红线”的衡量标准，滨江一直都是绿档房企。

所以，在房地产企业最疯狂的年代，滨江的业绩规模并不突出，直到海水退潮，“裸泳者”纷纷躺平，稳扎稳打的滨江才成为土地市场上的大赢家。

最近一年，滨江还收购了不少民营房企的项目股权，朱立东告诉记者，收购主要还是为了项目安全：“因为大部分都是合作的项目，有些企业收购项目会拖、会反复谈判，但我们做决定很果断，拖久了项目就会出问题，我们收购以后，立刻就安全了。”

从逆行者到孤勇者

如今这个大举拿地、销售额保持优势的滨江，被称为“民营房企里的孤勇者”。而就在数年前，保守、土储匮乏、发展触顶还是外界加在滨江身上的标签。

在房地产高歌猛进的时代，似乎只有全国化扩张、大喊“冲击三千亿”口号，才能诠释一家优秀房企的野心。然而滨江在初步试水后，选择了完全不同的路径。

2015年之后，房地产行业显露马太效应，滨江也曾试图走出安全地带、积极对外扩张。最典型的案例是2015年进军上海，那一年的9月，滨江联合平安不动产以34.65亿元拿下上海宝山区大场镇地块。但因为撞上上海限价，这个被命名为“滨江公园壹号”、主打高端品质的楼盘一直拖到2018年才正式取证开盘，售价也未达预期。

4年过去，滨江公园壹号超越众多竞品，成为宝山上大板块价格最高的二手楼盘，时间印证了它的品质与口碑，但是它的操盘者滨江却再也没在上海拿过地。

在那些年火热的土地市场中，许多房企豪掷千金抢地王，滨江成为少有的逆行者，它收回了迈出去的步伐，回到浙江大本营深耕。

没有跟风随大流之后，滨江坦然将自己定位为“区域型房企”，而非全国性房企。

“为什么非要到不熟悉的地方去？每一家房企都要思考自己的成长条件，思考自己适合怎样的阳光、空气和土壤。滨江的管理扁平化，管理半径不宜过长，而且产品定位偏高端，杭州经济发达，新经济发展得非常好，人口导入多、适宜居住，这个市场与滨江的自身定位十分契合。” 朱立东对第一财经表示。

朱立东说，当时滨江判断，杭州以及整个浙江市场够大、有得做，而且对滨江较为友好，由于长期深耕，购房者对滨江的品牌认可度高，在同样的市场环境下，滨江的项目比竞品拥有更快的流速和更高的溢价。

“企业不是看规模扩张得多大，做企业最后还是要靠打赢硬仗。尽管行情起伏、市场变幻，滨江始终以清醒理性的视角看待市场。”朱立东说。

截至目前，滨江的项目主要布局在浙江的11个地市，朱立东透露，未来滨江仍会考虑走出去，将重点关注上海、南京两座城市。

重视员工满意度

在很多杭州购房者的心中，选择滨江操盘的项目，便是冲着品质去的。这种品牌效应是如何形成的？

朱立东告诉第一财经，滨江不会过分计较单盘得失，即便面对限价，也不会降低品质标准，品质关系到集团的整体效益最大化，滨江的传统就是以整体思维去经营。

在人力管理上，过去许多房地产企业大搞“狼性文化”，滨江却坚持给员工最好的福利，不仅春节期间安排十几天的带薪休假，还鼓励员工带家属一起旅游，发放数万元消费券，没有疫情前，每年都会组织员工境外旅游。

因为福利太好，滨江是房地产行业人员流动性最低的企业之一。截至2021年底，滨江房产板块的员工约1090人，却创造了1691亿元销售额、380亿元营收。

谈及滨江的人才观，朱立东表示，滨江很务实，内部不会论资排辈，也不喜欢空降高层，管理人员都是滨江自己培养起来的，“有多大能，有多大才，企业就给你多大的舞台”。

“滨江很重视员工的满意度，让员工满意也是企业创造社会价值的一部分。”他说道。

（《同心･方成》专题由梅赛德斯-奔驰S级轿车冠名发布）