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从历次“断供风波”看当前地产困局

2022-08-05 15:15:35

作者:解运亮    责编:高雅

近期各地烂尾楼断供事件持续发酵,引起了社会广泛关注。通过梳理2008、2014年两波断供事件的始末,我们对本轮断供潮和未来地产走势有了一些新的见解。

近期各地烂尾楼断供事件持续发酵,引起了社会广泛关注。事实上,自我国房改以来,集体性的断供事件并非首次发生。通过梳理2008、2014年两波断供事件的始末,我们对本轮断供潮和未来地产走势有了一些新的见解。

断供潮在我国并非首次发生,2008年深圳断供潮、2014年江浙断供潮的经验值得参考。(1)2008年金融危机席卷全球,深圳房价出现了断崖式下跌,引发了一波深圳“断供风波”。断供的诱因主要可以分为两种,一是炒房人持房过多,或者发生经济困难,无力还贷,无奈之下选择放弃手中房产 ;二是房价下跌严重,致使部分购房者被拖入“负资产”的泥潭,主动断供收益大于断供成本。2008年9月后,救市措施频繁出台,房价再次暴涨,楼市关键词从“断供”变为“抄底”。(2)2013年温州“弃房断供”案例频现。“弃房断供”虽由房价大幅下跌引起,但深层原因是温州经济不振、本地企业普遍出现经营困难,导致资金链断裂难以偿还抵押贷款。另外,2014年六月末,浙江杭州、江苏无锡等地也陆续出现断供事件。2014年“稳增长”压力加大,政府重启全国性宽松。

本轮断供与前两轮的不同点与相同点。

不同点:烂尾维权。烂尾楼业主将“断供”作为维权工具,主要诉求在于项目的复工和交付。事件的根源在于房企挪用预售资金用于“高周转”,导致流动性风险放大;如今地产进入下行期,房企现金流问题加速暴露。

相同点:房价下滑与收入增长乏力。(1)二三线城市房价持续下跌使得居民信心受损。(2)回顾历史,2008年、2014年的断供事件的背后,都出现了经济景气度下行,居民收入下滑的情况。2022年上半年,疫情对实体经济造成了巨大冲击,微观主体经营困难,资金链断裂;居民收入缩水,甚至失业,购房者难以偿还银行月供,因而被迫选择断供。

本轮地产“难抬头”主因在于行业陷入负反馈。我们可以使用收入增速与房贷利率的差来衡量居民的购买力。历史上居民收入增速与房贷利率之差与商品房销售有较强的一致性。而2021年四季度至2022年一季度,两者之差持续为负。居民购房能力的下降对地产复苏形成了压制。地产行业陷入了“需求收缩-房企资金链压力加大-交付困难-需求收缩”的负反馈。

短期重点在于保交楼;中期要稳收入、促需求。短期的重点在于解决烂尾楼、停工楼盘问题,保障购房者的合法权益。下半年全国层面可能会成立房地产基金推动风险化解。值得注意的是,7月以来地产销售迅速走弱,一方面烂尾断供风波发酵,居民对于房地产市场,尤其是对于期房的信心可能会被再次击碎;但更重要的是居民收入增长乏力和房价下跌的问题尚未好转。我们提醒,即便烂尾楼问题得到解决,未来地产断供问题仍然不可忽视。前两轮断供现象的化解均是通过超常规刺激实现的,如果下半年再次出现集体性断供,对宏观经济和金融体系的冲击值得警惕。

风险因素:新冠病毒变异导致疫苗失效;国内政策超预期等。

(解运亮系信达证券首席宏观分析师)

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