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接力贷在北京并非新物,但住建委这一通知释放重要信号

第一财经 2022-08-08 17:58:56 听新闻

作者:亓宁    责编:林洁琛

北京楼市一次久违的松绑。

近日,北京住建委发布的一份关于楼市的新文件引起业内外人士“围观”。

这份文件在特定范围内为老年人买房开出优惠条件——认可“接力贷”模式并取消了认房又认贷,符合条件群体可享受首套房35%、二套房60%首付比例。虽然优惠政策仅在昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三个项目进行试点,但这已经是北京楼市一次久违的松绑,被不少市场人士看作是一线城市“因城施策”松绑的一大信号。

中原地产研究直接指出,这标志着全国调控政策最严厉的北京,也出现了松动的口子。中信期货在研报中预测,针对一线城市的政策底线开始有突破的迹象,未来仍有进一步突破的空间。

就在今年4月,广州重启接力贷“一日游”,一度引起业内外对相关政策的热议。第一财经记者从北京当地银行和地产中介人士处了解,接力贷在北京当地一直存在,但此次政策最大的亮点在于,老年人名下有贷款记录也可享受首套房优惠,且对“普宅线”(影响首付比例)的认定条件更为宽松。

目前,全国因城施策的步伐还在继续,一线城市中,在北京之前已有深圳推出“一人购房全家帮”的公积金贷款支持政策,广州、上海也出现了二手房指导价松动迹象。调控松绑虽是主旋律,但房住不炒、因城施策仍是底线。

三大松绑细节值得关注

8月4日,北京市住房和城乡建设委员会(下称“北京住建委”)官方微信号发布文章《多措并举提升老年家庭居住品质营造全龄友好型社区》,其中提到,今年北京在第二批供地时,已选取昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地进行全龄友好住宅项目试点。

而考虑到多数老年家庭购房支付能力相对较弱,因年龄原因贷款年限也受限,经市政府批准,对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买上述试点项目,并把户口迁至试点项目所在地的,给予一定的支持政策。

具体优惠支持包括:老年家庭名下无住房且无在途贷款的,购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%,以及相应的贷款优惠利率;购买试点项目140平方米以下住房的,按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行;其子女可作为共同借款人申请贷款。

相比北京当前购房政策,该文件对符合条件的老年人至少做出了三方面松绑:一是限购政策取消认房又认贷;二是对“普通住宅”取消总价或单价限制;三是明确肯定接力贷。

按照当前北京首套房资格认定标准,购房者在京需名下无房且没有房贷记录。此次优惠也意味着,名下无房,但若有房贷记录需已经还清,也可享受首套房优惠。另一方面,此前北京对首付比例的要求还与容积率、房屋面积和地理位置相关联,面积越大(以140平方米为界)、越靠近市中心则首付比例可能越高,即与房屋单价和总价挂钩。

(图源:中原视点)

而两大因素松绑之后,无房且有房贷已还清、符合上述条件的老年人购买试点项目,首付比例将从二套房标准的60%(普宅)或80%(非普宅),分别下调至35%或40%;而能够享受普通住宅首套35%、二套60%首付条件的房屋类型,也从需要满足“容积率小于1.0、面积小于140平方米、单价或总价未超过指导价”三大门槛,降低为仅满足“面积小于140平方米”。

简而言之,不论是首套还是二套,购买试点项目且符合条件的老年人都将大幅减轻首付负担。

而在贷款环节,除了利率优惠外,此次文件也明确肯定了“接力贷”的可行性,这同样成为市场关注的一大信号。不过,据记者从银行和房产中介处了解,接力贷在北京并非新鲜事物,此前一直存在,此次政策的区别主要还是在于“忽略”贷款记录。

“肯定能做,但是具体哪些银行能做还要具体确认,毕竟政策也会变化,一般主要是大行做。”据北京当地一位房产中介人士介绍,目前普通的“接力贷”要求主借款人即老年人年龄不高于70岁,最多能贷25年,符合条件的可由子女共同还款。某大行客户经理也印证了这一说法。另有某城商行工作人员明确表示可做“接力贷”,而且“一直可以做”。

“如果商议好了,最后房子可以通过赠予的方式转到子女名下。”另有中介人士建议,如果家里有北京户口、无房无贷老年人,在(年轻人)自己名下有房或有贷款(记录)情况下,可以考虑将老年人作为改善型住房贷款的主借款人,以此节省贷款成本。

不过,因为这一模式在过去一直存在“炒房”嫌疑,争议较大。就在今年4月,广州重启接力贷后又很快取消,一度引起业内外对相关政策的热议。此次北京住建委也强调,房地产从严调控依然是此次政策调整的基础。

中原地产在另一份研报中也指出,结合武汉限购松绑、广州接力贷等政策“一日游”,以及南京发布全面取消限购新政两小时后撤回等可以看出,虽然调控松绑是主旋律,但房住不炒、因城施策的底线仍然不可触碰。

信号意义明显

考虑到只是在特定区域、针对特定项目、支持特定群体的购房政策调整,且试点项目位置相对偏僻,业内对北京此次政策调整的实际效果存在分歧,但普遍认为信号意义较强。中原地产研究认为,这标志着全国调控政策最严厉的北京,也出现了松动的口子,除了利好3个项目的去化,政策标志性意义巨大,未来松绑的口子可能会越来越大。

今年7月28日,中央政治局会议首提保交楼,并强调压实地方政府责任,提出“因城施策用足用好政策工具箱”。中原地产研究认为,这次政策微调意味着北京楼市在需求端开始发力,“因城施策用足用好政策工具箱”的相关表述在北京开始落地。

北京住建委在文件中明确,此次调整主要基于促进中心城区人口疏解,以及因城施策支持刚性和改善性住房需求等背景,意在解决老年家庭养老购房困难。对于政策实际效果,有机构认为实实在在的首付比例下降,会吸引部分购房者倾向于选择试点项目;也有分析指出,政策重点仍在于中心城区人口疏解,短期试点项目少且位置较偏远,对老年人群购房的实质性拉动或有限,重点在于提振市场情绪。

从区位因素来看,三个试点项目的位置相对偏僻,均位于北京五环外。其中,昌平平西府地块、顺义福环地块、薛大人庄村地块总建面分别为12.52万平方米、18.73万平方米、6.28万平方米,销售指导价分别为6万元/平方米、5.97万元/平方米、7.3万元/平方米。

自去年下半年以来,房地产调控收紧加上疫情反复,各地楼市的成交持续低迷,但随着监管对相关政策纠偏,各地因城施策为楼市松绑的动作不断。不过相比二三四线城市,一线城市放松的迹象并不明显,而北京作为重点热门楼市之一,除了各银行房贷利率随LPR下调外,一直没有明显的松绑迹象。

从中介人士的反馈来看,经历了去年三、四季度近四个月的零成交,进入2022年的二手房成交一度反弹至接近去年上半年水平,但随后新一轮疫情来袭,居民购房和房东挂牌的热情再次回落。直到最近一个月,部分区域的热门小区成交量才再次回到10套/月以上。

另据中指研究院数据,今年1~7月,北京市商品住宅(不含保障房)成交408.91万平方米,同比下降32.8%。而因为新房尤其豪宅与二手房出现价格倒挂,部分地区销售分化明显,“豪宅热”与刚需/改善型需求未得到满足同时存在。销冠100数据显示,截至7月31日,北京新房的库存为831.94万平方米,大约是7.9万套,消化库存要18.8个月。

目前一线城市中,在北京之前,已经有深圳计划推出“一人购房全家帮”公积金贷款支持政策,上海和广州的二手房指导价也出现不同程度松动。北京住建委表示,下一步将在总结试点经验基础上,进一步扩大全龄友好项目建设,同时研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施。

中信期货研报分析,北京这次调整的“试水”反映的是针对一线城市的政策底线开始有突破的迹象,而从局部放松对销量的影响以及对整个市场复苏的效果来看,未来政策仍有进一步突破的空间。中指研究院也认为,这对其他城市的楼市调控也将起到风向标作用,未来各地因城施策的力度有望继续加大。

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