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坚持聚焦一二线城市,中国金茂稳步穿越地产周期

2022-09-01 17:01:09

责编:国子昂

在地产行业巨变、房企格局洗牌之际,中国金茂交出了一份亮点颇多的中期成绩单。

据中国金茂8月30日所发业绩,上半年中国金茂实现收入287.45亿元、毛利62.25亿元,较去年同期均有上升;累计回款733亿元,回款率105%,创历史新高;此外资金稳健,融资成本仅3.76%,达历史新低,“三道红线”维持全绿档位。

作为中国中化旗下城市运营领域的平台企业,中国金茂已是地产行业深耕多年的选手,2007年在香港联交所主板上市,在以品质领先为核心的“双轮两翼”战略基础上,聚焦“两驱动、两升级”城市运营模式,致力于成为中国领先的城市运营商。

目前来看,凭借稳步提升的行业排名,以及较强的融资实力、安全的财务盘面,中国金茂正迎来新一轮发展期,旗下物业开发与城市运营相辅相成,共同助力中国金茂逆势穿越行业周期,在巨变的地产环境中提升市场占有率,巩固长青基业。

业绩亮眼行业排名提升

2022年,业绩亏损发生在越来越多房企身上,仅少数央国企、优质民企能实现盈利正增长。作为深耕一二线城市的老牌房企,中国金茂抵抗住了行业寒流,交出了一份稳健亮眼的中期业绩。

上半年,中国金茂以签约销售额699亿元的数据,位列克而瑞行业榜单11位,较去年同期上升4位,行业排名连续4年稳步提升。“面对上半年整体低迷的房地产市场,中国金茂多维度发力,全面提质增效,保持了精益健康的发展态势。”管理层称。

数据显示,上半年中国金茂销售布局均衡,其中华东区域贡献了41%的销售额,环渤海贡献26%,华中、华南、西部均实现可观的销售额。其中,金茂北京、金茂南京、金茂苏州、金茂上海、金茂青岛等城市公司签约销售额均突破50亿元。

销售业绩稳步增长,得益于中国金茂对产品的精细打磨。2022年,明星产品线金茂府代表项目青岛崂山大云谷金茂府夺得城市销冠,龙城金茂府成为太原成交均价第一的热销明星项目,北京东叁金茂府、西山金茂府等也在当地取得良好的销售业绩。

青岛崂山大云谷金茂府项目实景

难能可贵的是,中国金茂的销售业绩并非通过“降价甩卖”达成。中国金茂总裁李从瑞称,今年整个行业的平均降幅大概8%,主要体现在345线城市,一线城市仍然有增长,金茂销售价格的策略是随行就市,下半年降价概率不大。

值得注意的是,当下地产行业正在迎来拐点时刻,高速增长的时代已经过去。李从瑞认为,从未来的市场情况看,过去18 万亿的市场规模还是会大幅下降,今年预计会有 25%左右的下降,前50或者前100房企的下降幅度会更大。

但是,行业短期震荡过后,随着时间推移,地产行业会逐步进入稳健新常态。金茂管理层认为,未来十年,行业销售规模会稳定在10万亿左右,市场还是能有这样的体量。

基于上述对行业形势的基本判断,中国金茂依然会深耕房地产行业,但是会更加聚焦一二线城市。“我们未来会避免进入三四线,要聚焦在一二线,当前应该聚焦在一二线的核心地段。今年会保持严格的投资纪律,下半年力度会比上半年稍微大些。”

在做好基础房开业务的同时,中国金茂的城市运营板块也在大放异彩。目前,中国金茂已形成“以城聚人,以城促产”的城市运营逻辑。背靠母公司中国中化,中国金茂在城市运营获取、产业资源落地、物业业务协同等方面拥有强大的协同优势。

数据显示,截至6月30日,中国金茂在全国布局34个城市运营项目,规模效应显现、领先地位进一步巩固。上半年,公司签约销售额的25%来源于城市运营项目;1-8月新获取11个项目,全部位于一二线核心城市,其中48%由城市运营项目贡献。

为夯实城市运营实力,中国金茂同步加快了对优质标的的收并购。6月9日,中国金茂发布公告,拟私有化中国宏泰发展,后者有多个优质产城项目,基石项目龙河新城位于京津冀首都经济圈,开发模式与金茂另一城市运营项目——长沙梅溪湖国际新城相似。

在中期业绩会上,李从瑞详解了这桩私有化交易的逻辑。他称,宏泰跟金茂的战略高度契合,其中龙河项目地处北京、天津和雄安的中间地带,项目体量非常大,都是万亩级以上,开发完需要20年以上,将是京津冀地区非常好的粮仓型项目。据悉,这项收并购目前推进顺利。

资金稳健严守财务纪律

对当下的房企来说,除了保持业绩正增长,更具挑战性的是维持流动性,不发生系统性违约风险。中国金茂做到了这点,且远超行业平均水平。

上半年,中国金茂全面提质增效,累计回款733亿,回款率105%,创下历史新高;融资成本则进一步下降至3.76%,创历史新低。业绩报告期内,中国金茂保持了“三道红线”全绿档的安全态势。

财务安全稳健之余,中国金茂积极拓展融资渠道,半年获得近200亿元直接融资,其中包括发行利率为3.4%的87.08亿全国最大单碳中和CMBS债券、利率仅3.5%的15亿全国首单地产行业并购主题公司债等。

6月30日,中国金茂成功发行“金茂华福-长沙金茂广场北塔二期绿色资产支持专项计划(碳中和)”,这是全国首单碳中和写字楼类REITs,发行规模12.7亿,优先级规模为8亿元,发行期限为18年,优先级利率3.6%,创国内写字楼类REITs新低。

据管理层在业绩会上表示,中国金茂还与多家优质金融机构保持着良好信任与合作,尚有1308亿元未提取银行授信及未使用直融额度。

截至上半年,中国金茂的债务有98%为银行类、直融类、保债类融资,一年内到期债务占比下降6.7个百分点,仅占24.6%。上半年,中国金茂大幅降低永续债金额,永续债降幅达40.5%,公司债务结构持续优化。

得益于严格的财务纪律和成熟高效的企业管理,中国金茂在席卷全行业的房企降级中维持稳定,上半年标普、惠誉、穆迪三国际评级机构均对中国金茂维持全投资评级认定,多家权威券商机构亦对中国金茂发表增持评价。

标普认为,中国金茂将继续受益于其强大的银行关系、充足的流动性和较低的融资成本。这些因素导致行业低迷时期该开发商与同行有所不同。

财务及流动性的稳健安全,也给了中国金茂收并购的选择空间。管理层称,去年以来各种并购机会就已经出现,现在在谈的项目也很多,有项目层面、有公司层面的,希望未来收并购能够持续做下去。

不过,在收并购的过程中,要坚持几个原则:战略高度匹配,坚持城市运营、科学至上;不追求规模,先做有效益的并购;管理半径能辐射,在已布局的地方进行深耕;品牌和品质要相匹配,如果客户关系及质量做得不好,都不会在并购之内。

值得注意的是,稳健的经营状况,在助力中国金茂稳步扩张的同时,也为其多元业务协同发展提供了更广阔的空间。2022上半年,中国金茂积极开拓创新,多个业务板块协同发力,为中国城市的高品质持续发展带来更多优质配套与服务。

今年3月,金茂服务在港股成功上市,其8月发布的半年业绩报显示其多项关键财务指标大幅增长:在管建筑面积同比增长128.6%、营收同比增长59.9%、归母净利润同比增长93.8%,成为国内高端物业服务企业典型。

零售商业领域,城市级商业中心“览秀城”已在长沙、南京等城市获得消费者喜爱。张家港金茂览秀城、青岛金茂览秀城等商业项目也将陆续开放。酒店领域,中国金茂旗下第15座豪华酒店——广州南沙金茂万豪酒店已于8月28日顺利开业。

天津金茂汇效果图

在城市绿色发展方面,截至2022年6月,中国金茂已累计获得绿色建筑类认证或标识268个。通过对可再生能源的开发,公司投资、建设、运营城市及区域项目级能源站项目83个,总供能面积约4000万平方米,预计每年碳减排量超38万吨。

多元增长曲线逐步形成的同时,中国金茂母公司中化集团与中国化工合并成立中国中化一周年,借势母公司的雄厚实力与央企优势,中国金茂紧抓资源协同:目前已实现贵阳水晶智慧新城城市运营项目获取;在三亚南繁科技城、青岛西海岸科技城、湖州南太湖等地实现中化协同产业资源落地;并在泉州石化物管项目上实现了物业深度协同合作。

业绩会上,中国金茂管理层表示,未来公司将背靠中国中化的股东资源、持续发挥央企优势,进一步精细化运营、筑牢发展根基、践行社会责任。中国金茂将坚持长期主义,稳健前行,为客户、行业、投资者、社会等多个利益相关方持续贡献价值。

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