坚持聚焦一二线城市，中国金茂稳步穿越地产周期

在地产行业巨变、房企格局洗牌之际，中国金茂交出了一份亮点颇多的中期成绩单。

据中国金茂8月30日所发业绩，上半年中国金茂实现收入287.45亿元、毛利62.25亿元，较去年同期均有上升；累计回款733亿元，回款率105%，创历史新高；此外资金稳健，融资成本仅3.76%，达历史新低，“三道红线”维持全绿档位。

作为中国中化旗下城市运营领域的平台企业，中国金茂已是地产行业深耕多年的选手，2007年在香港联交所主板上市，在以品质领先为核心的“双轮两翼”战略基础上，聚焦“两驱动、两升级”城市运营模式，致力于成为中国领先的城市运营商。

目前来看，凭借稳步提升的行业排名，以及较强的融资实力、安全的财务盘面，中国金茂正迎来新一轮发展期，旗下物业开发与城市运营相辅相成，共同助力中国金茂逆势穿越行业周期，在巨变的地产环境中提升市场占有率，巩固长青基业。

业绩亮眼行业排名提升

2022年，业绩亏损发生在越来越多房企身上，仅少数央国企、优质民企能实现盈利正增长。作为深耕一二线城市的老牌房企，中国金茂抵抗住了行业寒流，交出了一份稳健亮眼的中期业绩。

上半年，中国金茂以签约销售额699亿元的数据，位列克而瑞行业榜单11位，较去年同期上升4位，行业排名连续4年稳步提升。“面对上半年整体低迷的房地产市场，中国金茂多维度发力，全面提质增效，保持了精益健康的发展态势。”管理层称。

数据显示，上半年中国金茂销售布局均衡，其中华东区域贡献了41%的销售额，环渤海贡献26%，华中、华南、西部均实现可观的销售额。其中，金茂北京、金茂南京、金茂苏州、金茂上海、金茂青岛等城市公司签约销售额均突破50亿元。

销售业绩稳步增长，得益于中国金茂对产品的精细打磨。2022年，明星产品线金茂府代表项目青岛崂山大云谷金茂府夺得城市销冠，龙城金茂府成为太原成交均价第一的热销明星项目，北京东叁金茂府、西山金茂府等也在当地取得良好的销售业绩。

难能可贵的是，中国金茂的销售业绩并非通过“降价甩卖”达成。中国金茂总裁李从瑞称，今年整个行业的平均降幅大概8%，主要体现在345线城市，一线城市仍然有增长，金茂销售价格的策略是随行就市，下半年降价概率不大。

值得注意的是，当下地产行业正在迎来拐点时刻，高速增长的时代已经过去。李从瑞认为，从未来的市场情况看，过去18 万亿的市场规模还是会大幅下降，今年预计会有 25%左右的下降，前50或者前100房企的下降幅度会更大。

但是，行业短期震荡过后，随着时间推移，地产行业会逐步进入稳健新常态。金茂管理层认为，未来十年，行业销售规模会稳定在10万亿左右，市场还是能有这样的体量。

基于上述对行业形势的基本判断，中国金茂依然会深耕房地产行业，但是会更加聚焦一二线城市。“我们未来会避免进入三四线，要聚焦在一二线，当前应该聚焦在一二线的核心地段。今年会保持严格的投资纪律，下半年力度会比上半年稍微大些。”

在做好基础房开业务的同时，中国金茂的城市运营板块也在大放异彩。目前，中国金茂已形成“以城聚人，以城促产”的城市运营逻辑。背靠母公司中国中化，中国金茂在城市运营获取、产业资源落地、物业业务协同等方面拥有强大的协同优势。

数据显示，截至6月30日，中国金茂在全国布局34个城市运营项目，规模效应显现、领先地位进一步巩固。上半年，公司签约销售额的25%来源于城市运营项目；1-8月新获取11个项目，全部位于一二线核心城市，其中48%由城市运营项目贡献。

为夯实城市运营实力，中国金茂同步加快了对优质标的的收并购。6月9日，中国金茂发布公告，拟私有化中国宏泰发展，后者有多个优质产城项目，基石项目龙河新城位于京津冀首都经济圈，开发模式与金茂另一城市运营项目——长沙梅溪湖国际新城相似。

在中期业绩会上，李从瑞详解了这桩私有化交易的逻辑。他称，宏泰跟金茂的战略高度契合，其中龙河项目地处北京、天津和雄安的中间地带，项目体量非常大，都是万亩级以上，开发完需要20年以上，将是京津冀地区非常好的粮仓型项目。据悉，这项收并购目前推进顺利。

资金稳健严守财务纪律

对当下的房企来说，除了保持业绩正增长，更具挑战性的是维持流动性，不发生系统性违约风险。中国金茂做到了这点，且远超行业平均水平。

上半年，中国金茂全面提质增效，累计回款733亿，回款率105%，创下历史新高；融资成本则进一步下降至3.76%，创历史新低。业绩报告期内，中国金茂保持了“三道红线”全绿档的安全态势。

财务安全稳健之余，中国金茂积极拓展融资渠道，半年获得近200亿元直接融资，其中包括发行利率为3.4%的87.08亿全国最大单碳中和CMBS债券、利率仅3.5%的15亿全国首单地产行业并购主题公司债等。

6月30日，中国金茂成功发行“金茂华福-长沙金茂广场北塔二期绿色资产支持专项计划（碳中和）”，这是全国首单碳中和写字楼类REITs，发行规模12.7亿，优先级规模为8亿元，发行期限为18年，优先级利率3.6%，创国内写字楼类REITs新低。

据管理层在业绩会上表示，中国金茂还与多家优质金融机构保持着良好信任与合作，尚有1308亿元未提取银行授信及未使用直融额度。

截至上半年，中国金茂的债务有98%为银行类、直融类、保债类融资，一年内到期债务占比下降6.7个百分点，仅占24.6%。上半年，中国金茂大幅降低永续债金额，永续债降幅达40.5%，公司债务结构持续优化。

得益于严格的财务纪律和成熟高效的企业管理，中国金茂在席卷全行业的房企降级中维持稳定，上半年标普、惠誉、穆迪三国际评级机构均对中国金茂维持全投资评级认定，多家权威券商机构亦对中国金茂发表增持评价。

标普认为，中国金茂将继续受益于其强大的银行关系、充足的流动性和较低的融资成本。这些因素导致行业低迷时期该开发商与同行有所不同。

财务及流动性的稳健安全，也给了中国金茂收并购的选择空间。管理层称，去年以来各种并购机会就已经出现，现在在谈的项目也很多，有项目层面、有公司层面的，希望未来收并购能够持续做下去。

不过，在收并购的过程中，要坚持几个原则：战略高度匹配，坚持城市运营、科学至上；不追求规模，先做有效益的并购；管理半径能辐射，在已布局的地方进行深耕；品牌和品质要相匹配，如果客户关系及质量做得不好，都不会在并购之内。

值得注意的是，稳健的经营状况，在助力中国金茂稳步扩张的同时，也为其多元业务协同发展提供了更广阔的空间。2022上半年，中国金茂积极开拓创新，多个业务板块协同发力，为中国城市的高品质持续发展带来更多优质配套与服务。

今年3月，金茂服务在港股成功上市，其8月发布的半年业绩报显示其多项关键财务指标大幅增长：在管建筑面积同比增长128.6%、营收同比增长59.9%、归母净利润同比增长93.8%，成为国内高端物业服务企业典型。

零售商业领域，城市级商业中心“览秀城”已在长沙、南京等城市获得消费者喜爱。张家港金茂览秀城、青岛金茂览秀城等商业项目也将陆续开放。酒店领域，中国金茂旗下第15座豪华酒店——广州南沙金茂万豪酒店已于8月28日顺利开业。

在城市绿色发展方面，截至2022年6月，中国金茂已累计获得绿色建筑类认证或标识268个。通过对可再生能源的开发，公司投资、建设、运营城市及区域项目级能源站项目83个，总供能面积约4000万平方米，预计每年碳减排量超38万吨。

多元增长曲线逐步形成的同时，中国金茂母公司中化集团与中国化工合并成立中国中化一周年，借势母公司的雄厚实力与央企优势，中国金茂紧抓资源协同：目前已实现贵阳水晶智慧新城城市运营项目获取；在三亚南繁科技城、青岛西海岸科技城、湖州南太湖等地实现中化协同产业资源落地；并在泉州石化物管项目上实现了物业深度协同合作。

业绩会上，中国金茂管理层表示，未来公司将背靠中国中化的股东资源、持续发挥央企优势，进一步精细化运营、筑牢发展根基、践行社会责任。中国金茂将坚持长期主义，稳健前行，为客户、行业、投资者、社会等多个利益相关方持续贡献价值。