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房贷“商转公”受热捧,这些城市为什么不给办?

第一财经 2022-10-11 14:48:14

作者:吴斯旻    责编:秦新安

多地“商转公”业务背后存有一条“90%”红线

面对持续低温的楼市,房贷“商转公”业务正成为多地减轻职工家庭还贷负担、激活当地市场交易的共同选择。

国庆假期前,福州住房公积金管理中心官方微信公号发文称,时隔6年,当地再度恢复“商转公”业务。除福州外,据中指研究院统计, 2022年以来,截至9月末,全国已有近20城推行“商转公”。

所谓“商转公”,实际上是商业银行与公积金中心的一种债权转让行为,即由借款人与商业银行的债权债务关系转变为借款人与公积金中心的债权债务关系,借款人由向商业银行偿还贷款变为向公积金中心偿还贷款。

从执行目的来看,当前,商业贷款和公积金贷款之间的利差仍比较大,“商转公”可以实质性减轻购房者的月供压力。从受益群体来看,由于办理“商转公”业务需取得房产证后方可进行,该业务更多惠及存量房居民。

不过,在长沙、长春、福州等多个省会城市陆续加入“商转公”的队列之际,近期以来,也有一些热点一二线城市在回应市民关切时明确,短期内,当地将不会开展“商转公”业务。这些城市包括北京、武汉、合肥等。

多名业界人士在接受第一财经采访时称,“商转公”意味着原来的商业贷款提前还款,地方金融部门配合意愿或不高;此外,由于公积金贷款额度有限,在推行“商转公”的地区,该业务惠及人群或相对有限,对提振市场需求的直接效果亦有限。

多地公积金个贷率高企

第一财经注意到,在多个官宣暂不开展“商转公”业务的城市,当地住房公积金个人住房贷款使用率已长期处于高位运行的状态。

比如,北京住房公积金管理中心官网9日公示了一条对网友“关于北京公积金异地购房商转公政策”的答复,其中明确,“经了解,个别省市住房公积金管理中心开办商贷转公积金贷款业务,主要是因为其住房公积金个人贷款率、资金运用率相对较低,而北京住房公积金管理中心的住房公积金个人贷款率、资金运用率一直位于高位,故暂不符合开办商贷转公积金贷款业务的条件。”

在武汉,9月中旬,有市民在当地住房公积金管理中心官方微信公号“武汉公积金”下留言称,购买首套房时使用了公积金贷款,而在后来“买一卖一”置换中,由于公积金账户余额不足,使用纯商贷。当前该市民面临较大还款压力,却无法进行“商转公”。

对此,“武汉公积金”回复称,目前,我市住房公积金流动性不足风险依然存在,个贷率仍处于高位运行(目前已超过90%),所以还不能恢复办理二套房商转公贷款。

根据《武汉住房公积金流动性风险管理暂行办法》(武公中规〔2020〕2号)规定,从2020年10月22日起,当我市住房公积金个贷率超过85%时,商转公贷款优先满足缴存公积金职工首套刚需住房需求,二套房商转公暂缓办理。

相较于武汉,合肥目前当地住房公积金的实际使用率更高。在合肥市人民政府官网8月30日公示的一条对市民来信的回复内容中提到,自2017年以来,合肥市个贷率始终高于95%,长期高位运行。因此,暂不具备恢复“商转公”贷款业务的条件。

根据《安徽省住房公积金资金流动性风险预警机制实施办法》,住房公积金个人住房贷款率在90%以上,暂停商业贷款转住房公积金贷款。

在刚刚重启“商转公”不久的福州,撬动该业务的关键砝码同样是个贷的使用率情况。

在前述福州住房公积金中心官方微信公号的答疑文章中提到,2016年4月~2022年6月,福州市住房公积金个人住房贷款使用率始终保持在90%以上,达不到相关文件规定的恢复“商转公”的条件。直至7月,中心个贷使用率为89.2%。“日后‘商转公’业务是否暂停办理及个贷使用率情况,将以福州住房公积金中心官网公告为准。”

除公积金使用情况以外,对于地方主管部门而言,“商转公”是否可以落地、何时落地,需要考虑的问题还要更多。

“由于公积金贷款与商业贷款是两种不同的贷款,贷款的资金主体、对象、利率、审核、担保等方面存在很大差异,因此贷款一旦发放,再将债权转让就存在诸多问题。”北京住房公积金管理中心在上述答复中表示。

该答复指出三点问题:其一,商业贷款是银行的自营性贷款,银行要考虑到自身的利息收益问题,如果将债权转让放开,势必会影响到银行的收益,所以还要看银行是否有将债权转让的意愿;其二,从贷款条件的审核标准上看,住房公积金贷款与商业银行个人住房贷款审核标准不同。借款人能够申请到商业贷款,但是未必符合住房公积金贷款的要求;其三,商业贷款的额度一般较高,而公积金贷款额度是有上限的,即使债权转让存在可操作性,由于受到公积金贷款额度上限的影响,商业贷款也未见得能全部转为公积金贷款。

中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强认同上述回应中提及“商转公”推进的现实困难。他对记者表示,对于热点一二线城市来说,商业房贷数额一般比较大,公积金贷款额度不能够覆盖全部贷款,因此操作起来比较困难。

针对热点城市间“商转公”业务的分化现象,中国房地产数据研究院院长陈晟对记者分析称,这是因为不同城市的公积金筹措政策,如留存比例等存在差异。所以,各地何时推出或退出房贷“商转公”业务,会基于当地对金融压力的事先测算。

受益范围会扩大吗?

截至目前,在已启动房贷“商转公”的地区,该业务覆盖人群仍然较为有限。

第一财经梳理发现,在多个执行“商转公”的城市,该业务暂只覆盖购买首套房或首次申请公积金贷款的当地缴存职工家庭。

对此,福州方面解释称,8月,福州公积金管理中心个贷使用率为88.73%,依然偏高,结余资金十分有限。为减轻职工家庭还贷压力并兼顾公积金制度的公平性,中心在资金有限的前提下,只能优先保障首次使用公积金贷款的职工家庭及在福州缴存的职工家庭的申请。后续当地会根据资金运行状况,视情暂停或扩大“商转公”适用范围。

在长沙,符合“阶段性首套房可提可贷”政策,办理了商业银行贷款和购房提取的当地职工家庭,以后可以申请“商转公”。但是,如果期间购买了二套房,该套房则不再符合“阶段性首套房可提可贷”政策,不可办理商转公。最终以申请贷款时施行的政策为准。此外, “阶段性首套房可提可贷”政策的有限期截止至今年12月底。

也有部分地区提出“商转公”仅限于纯商业贷款转公积金贷款,或明确办理“商转公”的前提条件是,申请人已自筹资金提前结清原商业贷款。

比如,根据9月底河南洛阳发布的《洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法(征求意见稿)》,商转公贷款采取先还后贷的方式予以办理。即已办理商贷的职工向中心申请商转公贷款,经中心同意后,职工以自筹资金还清商贷并办理相关手续后,中心再发放商转公贷款。

“这对于申请人短期资金会带来一定的压力。” 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静称。

王业强认为,一方面,公积金贷款作为政策性金融,可以与商业贷款进行配合,实现对社会各类就业群体全覆盖,拓展公积金制度受益群体,“商转公”正是保障缴存职工合法权益的一项重要公积金便民业务;另一方面,也应注意到,虽然除部分热点城市外,多地已实际具备“商转公”实施条件,但多重因素下,当前该业务的受益群体和对楼市的提振效果仍较为有限。

“对于地区金融部门来说,‘商转公’意味着原来的商业贷款提前还款,当下各家银行资金比较宽裕,都在积极寻求新的贷款业务,对此,执行该业务的积极性或并不高。”王业强称。

不过在陈晟看来,目前,住房信贷政策的总体调整方向是,购房者获得更低利率,付出更低成本,就能购买到心仪的房产。基于此,银行应适度让利,加强与公积金部门沟通和协调,以整体服务于“支持刚需和改善”“房住不炒”的大原则。

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