国际资本与开发巨头逆势抄底，一大批外资加码布局中国房地产

在房地产市场新发展道路越发明晰之际，一大批外资选择加码投资中国地产行业。

无论是资本巨头高盛、黑石、博枫，还是世界知名开发商铁狮门、凯德地产、大和房屋等，近一年来相继扩大在华投资布局，而且在布局的资产类型和赛道上不断扩展。

中国一直是全球投资热土，中国贸促会公布的《2022年第二季度中国外资营商环境调研报告》显示，今年二季度维持和扩大在华业务规模的外企占比合计达91%，外资企业普遍看好在华长期发展前景。房地产是典型的长周期投资，在看好中国市场长期发展这一点上，外资地产商和投资机构也无例外。

资本巨头伺机而动

总部位于美国纽约的高盛集团，是全世界历史最悠久且规模最大的投资银行之一，它旗下的高盛资产管理是其主要投资部门，全球资产管理规模达到2.4万亿美元。目前，这家机构正把更多资金投向中国的房地产行业。

10月24日，高盛资产管理和森瑶中国共同宣布，双方已成立合资公司，首期投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目，首批合作的种子项目为4个位于大上海地区的新基建项目，共计24万平方米。

双方称未来还会加大投拓中国核心区位的优质资产，尤其是高标准物流仓储。高盛资产管理亚太区房地产私募投资负责人村田贵士表示：“看好中国及全球新基建的长期增长前景。”

实际上，高盛一直谋划在合适的时机抄底中国房地产。去年年底时，高盛投资组合管理团队在接受媒体采访时曾表示，正在买入中国房企债券，想借此增加“适度风险”投资资产，这一消息一度让中国房企美元债券迅猛回升。

无独有偶，同样做另类资产管理生意的博枫资产管理，也正在扩展其在中国的房地产投资。

这家来自于加拿大的资管公司坐拥7500亿美元的全球资产规模，一个多月前落子中国的第一个租赁住宅项目。

流动性压力下，不少房企寻求处置资产，而在中国市场蛰伏许久的博枫资产等来了机会。今年9月，富力地产和合景泰富在上海杨浦区新江湾城板块联手打造的嘉誉云景项目被博枫收购，标的面积约4.2万平方米、约560间客房。交易完成后，该项目正式命名为上海五角场博邻行政公寓，定位中高端租赁住宅。

博枫资产表示，中国近年来重视租赁住房市场的发展，中央政策明确提出发展和培育住房租赁市场、构建租售并举的住房制度，在用地规划、金融支持、税收优惠及退出渠道等方面均出台了相关指引，尤其在后疫情时代，本地客源和年轻的精英人群租房占比提高，对生活方式类公寓的需求显著增加，博枫紧抓时代机遇，达成了在华业务的又一次拓展。在此之前，办公楼、零售和工业物流已经是博枫资产在中国重点关注的领域。

外资开发商加大筹码

不只是财大气粗的资产管理公司，外资开发商也在土拍市场低潮期趁机加大在中国市场的布局力度。

在去年年底苏州第三批次集中供地中，日本最大开发商大和房屋以25.5亿元竞得苏州高铁新城纯宅地。今年7月底，大和房屋在江苏常州的“大和·玖越”楼盘也正式亮相。这家成立于1955年的日本开发商穿越过日本房地产行业的整体大衰退，目前已连续13年位列《财富》世界500强公司。

4天前，即10月21日，上海杨浦区第一高楼——尚浦领世双子塔F1-D项目完成塔楼主体结构封顶，其开发商铁狮门总部位于美国，曾开发美国纽约的洛克菲勒中心、克莱斯勒中心等世界级地标。早在2008年，铁狮门曾大手笔投资中国房地产，以67.517亿元拿下当时的上海“地王”——新江湾城F地块。如今，铁狮门正重归京沪等核心一线市场。

去年11月，铁狮门公司与新长宁集团宣布合作开发上海市长宁区的综合体项目，土地成交价格超过50亿元，该项目总面积超过16.3万平方米，位于天山路与古北路交会处，地处成熟的上海虹桥经济技术开发区的中心位置，已被长宁区列为重点开发项目之一，计划于2025年落成。

铁狮门中国区首席执行官、高级董事总经理陈志超表示：“铁狮门将在此打造一个绿色可持续发展的世界级综合体项目，致力于吸引国内和国际知名TMT企业的总部入驻，为整个区域注入全新动力。”

去年铁狮门还在北京市场有两大动作，一是斥资21亿元收购一幢单体公寓，经过升级改造正式对外公开发售。这是铁狮门回归北京后的首个单体公寓项目，原为北京辉盛阁国际公寓，隶属于新加坡星狮集团旗下辉盛国际管理有限公司，地处北京朝阳区国贸CBD中心。

此外，铁狮门还与首钢基金联手打造了城市更新地标项目六工汇购物广场，于去年年中首次对外亮相。

新加坡凯德集团也在频频出手。10月17日，北京博瑞大厦以20.37亿元的价格成功拍卖，竞买人正是凯德100%持股的子公司。

2022年3月，凯德集团旗下的凯德地产一天内连落两子，先是以11.83亿元在成都拿下一宗住宅地块，又以23.1亿元竞得武汉一宗地。把时间倒推至去年，4月凯德集团斥资36.6亿元收购一个位于上海市的数据中心园区，10月份凯德投资旗下的凯德中国信托还以16.834亿元收购了位于上海、昆山、武汉和成都的4项物流资产。

外资布局领域不断扩大

房地产是一个具有显著周期性的行业，而每当低谷期来临，外资巨头却越发活跃。

今年7月，全球另类资产管理巨头黑石集团在一份监管通告中称，已完成新成立的房地产基金Blackstone Real Estate Partners X总计241亿美元的投资承诺，黑石集团将投入约3亿美元的自有资本，并向投资者额外分配了59亿美元的融资额度，使得该基金规模或将最终达到303亿美元，这只基金有望打破纪录，成为历史上最大规模的传统私募股权投资工具。如果算上专门用于投资亚洲和欧洲房地产的资金，黑石集团可用于抄底全球地产的资金池超过500亿美元。

回看2008年，摩根士丹利、高盛、普洛斯等外资都曾在中国加大布局；而如今，黑石、华平、嘉民、领展、凯德、易商红木等外资的身影又在市场上频繁出现。

仅在工业仓储和物流地产领域，外资带来的热钱正让这个行业迅速爆发，以“华平系”（华平为总部位于纽约的私募股权公司）东久新宜为例，2020年至今，东久新宜在长三角获取项目超过30个，2018年以来东久新宜在内地通过收购和拿地发展的项目超过50个。“在外资、内资的不断加持下，物流仓储成为地产行业中的高热度赛道，粮草充足、人才稀缺，行业正在剧烈发展、整合。”一位就职于外资物流地产公司的资深人士对记者表示。

中指研究院事业部研究主管陶淑茹表示，截至2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等外资企业在国内房地产市场加速布局，外资的“投资轨迹”也从收购北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等多种类型项目，外资投资者更关注投资组合的多元化和对稳定回报的预期，存量资产市场在多层次、国际化的同时，不确定性和波动性相对更小，与宏观增长动力关联更紧密的城市化、科技进步相关的资产更受外资投资者青睐。