改善优质房企资产负债表！房地产收购整合有望加速

2023彼一开年，关于房地产的积极政策便接连而至。

1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会。会议强调，要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。

同时，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

业内认为，资产负债表优化的四项行动被提出，说明该工作正进入实质操作阶段，2023年依然是积极化解风险的一年，要防范房企内部出现较多爆雷或系统性风险。未来行业集中度或将提升，龙头房企有望借行业加速整合的东风，进一步提升市场份额。

政策支持优质房企发展

监管对稳健房企的支持政策，从去年四季度延续到了新年。

去年11月，监管对房企融资的态度发生根本转变，“金融支持16条”发布实施以后，有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。股权融资信号发出后，则有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

信达证券表示，在行业支持政策作用下，房企信用风险已经见底。不过，目前的政策合集可能不是此轮放松的终点，优质房企定向收购出险房企的指导计划有望出台。

果不其然，进入2023年，监管针对优质房企的支持计划有了新提法。

10日召开的前述座谈会提出，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。

此前，对优质房企的支持已有多次官方表述。2022年11月金融街论坛年会上，证监会主席表示，支持实施改善优质房企资产负债表计划；11月22日国务院常务会议明确，努力改善房地产行业资产负债状况；12月15日，国务院副总理刘鹤指出，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，本次会议最大的亮点在于，提出了资产负债表优化的四项行动，说明该工作正进入实质操作阶段。

具体而言，“资产激活”意味着要盘活房企的各类资产，包括待开发土地和待出售房产、预售资金加快回笼、资产证券化加快推进、REITs产品等模式加快介入、现金流持续改善等。“负债接续”，意味着后续对负债的工作要加快清理，包括负债的展期、债转股、资产出售以清偿债务等工作。

“权益补充”，意味着要鼓励优质企业积极做战略投资者，包括央国企、保险公司等，同时会强调对企业资本金的注入、确保资金状况稳健。“预期提升”，意味着要不断修复投资者对中国房企的看法，尤其是各类金融机构，要不断减少企业违约风险，强化今年房企销售的目标值，进而促进“金融-房企-销售市场”的渠道顺畅。

去年，全国房地产市场陷入大调整周期底部，房企深陷流动性困境。据信达证券统计，在境内公开债务的偿还上，年内27家开发商首次出现公开市场展期或违约行为，合计首次违约金额368.7亿元，2022年典型房企境内债违约规模合计1178.76亿元；在海外公开债的偿还上，年内行业合计违约金额高达428.5亿元。

严跃进表示，此次提出资产负债表优化工作，充分说明2023年依然是积极化解风险的一年，要防范房企内部出现较多暴雷或系统性风险。房企也要跳出传统融资视角去理解资产负债表，向销售业绩优、管理水平优好、财务状况优好、行业地位优对标，积极争取政策支持。

行业收并购有望加速

从中央经济工作会议强调推动行业重组并购、有效防范化解优质头部房企风险，到如今的实施改善优质房企资产负债表计划，监管释放了较为明确的保优质房企信号。

信达证券表示，未来出险房企(落后产能)的风险化解，或将很大程度上依赖于行业并购重组的推动，叠加行业股权融资开展，2023年有望迎来行业收并购的大年。剩余龙头房企将有望借着行业加速整合的东风，进一步提升市场份额。

自去年12月份以来，房地产行业的收并购动作已开始活跃。

根据CRIC监测，2022年12月重点监测房企共涉及48笔并购交易，披露交易金额的有32笔，总交易对价约528亿元，环比大幅增加72.4%，披露的平均单笔并购交易规模16.5亿，年底收并购热度回升显著，房企加快资产处置、资金回笼速度。

市场关注度高的交易，包括华夏幸福拟124亿出售南方总部资产予华润置地，涉及武汉长江中心、武汉中北路项目和南京大校场项目，以及1家深圳物业公司。另外一宗，则是招商蛇口拟通过募股收购南油集团24%股权及招商前海实业2.89%股权。

此外，还有金融街将全资子公司京西置业持有的北京融嘉100%股权，作价22.6亿元转让给控股股东下属企业华融基础并开展后续承包经营；大悦城控股全资子公司天泉置业以1.35亿元收购中金澍茂49%股权；建发国际收购福建兆润100%股权......

进入2023年，行业再出一项收购大单。1月6日，建发股份宣布拟现金收购美凯龙不超过30%股份，可能成为其控股股东；美凯龙则称收到控股股东红星美凯龙控股集团有限公司通知，红星控股正在筹划股权转让事宜，或涉及公司控制权变更。

业内认为，此前受制于资金、负债率等条件限制，行业收并购进程缓慢。2022年11月份以来，支持房企融资的政策频繁出台，部分稳健型房企不再持观望态度，加快启动并购重组方案。部分出险房企则抓住机会加快资产处置、提升资金回笼速度。

克而瑞表示，2023年政策侧重引导房地产风险“软着陆”，一方面稳住房企信用主体，除推进现有“三支箭”房地产融资支持政策外，后期可能会在房企融资、并购重组、债务展期等方面出台更多政策，帮助房企化解流动性危机。

58安居客房产研究院张波认为，2022年是房地产的“政策大年”，通过金融调控的发力，推动房企解决资金问题，预计2023年房企融资渠道有望重新恢复，整个行业可能会迎来一波重组并购潮，行业风险有望进一步缓释。优质头部房企、“三道红线”绿档房企、积极拿地未来有地可卖的房企，未来有进一步发展的机会。

具体而言，包括五大行在内的银行，都是先授信给碧桂园、万科、龙湖、金地、招商等优质头部企业。第二，“三道红线”绿档房企有望存活发展，虽然该政策的执行度和关注度逐渐淡去，但仍不失为房企稳健发展的一个参考指标。

此外，拿地补仓未来有货可卖的房企，2021-2022买地前五的房企新增土地货值均超5000亿，保利、碧桂园近两年累计新增土地货值均超6000亿，万科、中海、华润的新增货值分别达5518亿、5159亿和5109亿；还有聚焦主航道，稳扎稳打不激进的房企。