最高法界定购房者烂尾楼债务优先权，有助缓解预售资金被挪用

近日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（下称《批复》）重新界定了烂尾楼中不同债权之间的顺位关系——购房者债权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

在业内看来，《批复》内容虽然不长，但对买到烂尾楼的业主来说意义重大。北京云亭律师事务所合伙人李舒对记者表示，相比既有司法解释，《批复》放宽了购房者对房屋交付请求权优先的条件，而且首次明确了消费者退款权利优先。

有机构分析认为，新规有利于保护消费者权益，提升楼市消费信心。

不过，对于银行业来说，《批复》的影响可能更为复杂。不少分析认为，新规意在保护消费者的同时更好地引导“保交楼”，银行未来对房企项目各类资金集中在一家银行的要求可能会增加。

烂尾楼消费者交付权得到更多保证

4月21日，据河南省高级人民法院（下称“河南高院”）消息，《批复》已于2023年2月14日由最高人民法院（下称“最高法”）审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行。

这一司法解释也是对河南高院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》的批复，主要围绕人民法院在审理开发商因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中，涉及的商品房消费者权利保护问题。

《批复》中最大的变化在于对购房者物权和债权的保护。

在房屋交付请求权方面，《批复》相比最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）（下称《规定》），对购房者权益保护的条件有所放松。

具体来看，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

此前《规定》曾明确，在金钱债权执行中，买受人（购房者）对登记在被执行的地产开发商名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的50%。

“因为（首套房）首付比例一般是30%，所以此前司法解释规定的50%的门槛规定在过去也一直存在争议，很多购房者会卡在这个比例上面。”李舒对记者表示，新的司法解释允许购房者在一审法庭辩论终结前支付剩余价款（从而实现交付请求权优先），是结合当前房地产行业背景，在物权上给予了消费者更大的保护。

这也意味着，当地产开发商因涉及诉讼案件相关资产被执行时，购房者至少可以通过支付尾款方式“保住”房子。

债权顺位关系大变化

业内最为关注的内容是，《批复》首次明确了购房者债权优先。新规要求，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

而按照2021年1月1日开始施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

这也意味着，当楼盘烂尾尤其开发商破产清算等极端情况下，购房者可以优先得到清偿。“最近几年，在这类烂尾楼案子中，不少地方（法院）已经对消费者权益有所倾斜，但是因为没有统一的法律依据，所以各地差异比较大。”李舒表示。

从既往案例来看，烂尾楼购房者、建设工程承包商、银行三方之间，购房者往往处于弱势，如今债权顺位关系生变也会影响司法解决纠纷的过程。

分析认为，新规意在保护消费者的同时更好地引导“保交楼”。有银行业人士对记者表示，为减少损失，银行接下来可能会要求开发商将同一项目相关资金统一集中在一家银行。

有分析认为，在抵押权“不值钱”的情况下，银行对预售资金监管将更加重视，这有助于缓解预售资金被挪用的乱象。

这些如何界定？

近年来，随着房地产行业进入深度调整期，开发商资金链告急进而出现部分楼盘烂尾事件，很大程度上影响了需求端信心。

浙商证券研究指出，《批复》支持烂尾楼业主退款，是明确了“居住权”大于“财产权”的原则。在当前“保交楼、保民生、保稳定”大背景下，有助于提高烂尾楼欠款的清偿率，尤其有助于此前停工现象较为严重的城市恢复购房信心。

不过，因为内容简短，《批复》也存在几个模糊地带，比如，如何界定“以居住为目的”？怎样判断“房屋不能交付且无实际交付可能”？

对此，李舒对记者表示，“以居住为目的”一般会依据是否为购房者所在城市的唯一居住用房，但也会根据实际情况有一定裁量空间。

“无交付可能有几个维度，一个是开发主体是否有交付能力，一个是房子本身没有交付可能，这就涉及一定的施工阶段认定标准。但是多数消费者还是希望要房子（而不是退钱）的，所以从过去的案例来看，‘无实际交付可能’主要发生在开发商进入破产程序的情况下。”李舒表示，由于司法解释尚未作出详细说明，未来还会有一定的自由裁量和在司法实践中进一步明确的空间。