地产“组合拳”的影响有多大？

陈兴 谢钰

事件：中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

地产调控“组合拳”出台。继广州、深圳等城市放开“认房不认贷”后，地产政策再度放松。本次地产政策主要有三方面调整：首先，全国统一首付比例下限，首套为20%、二套为30%，在首付比例层面不再区分限购与否，此前限购城市的首付比下限为首套30%、二套40%；其次，二套贷款利率下限降为LPR+20bp（当前水平为4.4%），首套住房利率政策下限仍为LPR-20bp；最后，存量房贷利率可以通过贷款置换的方式降低。

首付比例下限打开。在首付比例的调整上，明显超过了此前的预期，打开了限购城市的首付比例下限。参考20%的首套首付比下限来看，当前仍有超过20个一二线城市未下调首付比例。目前，部分一线如北京和上海仍执行首套35%的标准，后续可持续关注各个城市政策动态。

存量利率调整落地影响有限。在存量房贷利率调整上，央行明确“新发贷款在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套贷款利率政策下限”，这对于贷款时首套房贷利率已享受到所在城市下限优惠的群体而言，下调空间较小。参考我们此前在深度报告《地产调控转松，政策空间多大？——“周期的力量”系列研究之一》中的测算来看，存量利率调整对于地产销售和消费的提振效果或不明显。

地产销售有望重回正增。我们按照现有放松政策的估算结果表明，如果各城市（不论一二线）都调整到地产政策区间的下限，则带动的地产销售增长约在10-11个百分点左右（以去年全年规模为基数），有望带动商品房销售重回正增长（今年前七个月商品房销售面积增速-6.5%）。如果考虑只影响住宅，今年前七个月住宅销售面积增速-4.3%，增速水平有望回到6%附近。

风险提示：政策变动，经济恢复不及预期，地产政策调整假设具有不成立的风险。

（陈兴为财通证券宏观首席分析师，谢钰为研究助理）