建议政策支持住宅新开工修复 | 把脉中国经济

（本文作者解运亮为信达证券首席宏观分析师）

8月开始，针对房地产行业的新一轮刺激政策陆续出台，但地产的多项数据仍未好转。从销售来看，政策放松后全国地产销售低位企稳。一二线城市效果相对明显；三四线城市商品房销售波澜不惊，保持平淡。从投资来看，房地产投资仍较为低迷，截至9月房地产开发投资累计同比降幅已经连续7个月扩大，土地投资尤为疲弱。

参照2014—2015年经验，房地产市场企稳可能仍需更多政策支持。2014年9月30日，为应对当时房价下行压力，实施“认房不认贷”，首套房贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；2015年7月国务院提出棚改货币化安置，9月落地细则提出货币化安置比例不低于50%，年底中央经济工作会议提出供给侧改革。本轮地产调控措施已经基本覆盖了2014—2015年出台的核心政策，包括“认房不认贷”、放松住房信贷、降低税收等。但政策放松力度不及2014—2015年。针对地产需求侧，一是建议地方政策进一步放宽热点城市的限购限售与贷款条件，提振购房者的买房热情；二是房贷利率仍存在下降空间，考虑到近期我国通货膨胀水平较低，市场主体面临的实际利率可能并不低，央行可以适当降低政策利率，并引导LPR利率下调。

投资端来看，近期我们观察到一个积极的信号，地产新开工面积的同比增速出现了触底回升的迹象。我们认为其逻辑在于伴随房企库存的持续去化，地产行业的出清即将完成。但近期房企整体经营情况尚未明显好转，行业风险仍存。新开工的修复可能并非一帆风顺，需要政策给予支持，帮助开发商顺利完成修复。

一是政策需要帮助解决房企流动性不足的问题。1—9月房地产开发资金来源中，国内贷款的同比增速为-11.1%，深陷负增长，建议中央自上而下统筹规划，鼓励金融机构加强对房企的资金支持。在保持房地产信贷融资渠道稳定的基础上，在债券、股票发行等方面提供支持，“一视同仁”满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

二是保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”有望对明年房地产投资起到重要的支撑作用，针对其资金来源，可以使用PSL或是创设新的结构性货币政策工具提供中长期低成本资金支持。

三是建议设立专门处置房地产债务化解的金融机构，帮助加快推动房企债务重组，加速行业风险出清进程，以便更好实现“保交楼、保民生、保稳定”。

今年以来民间固定资产投资同比增速持续低迷，1—9月同比增速为-0.6%。民营资本对政策环境的变化较为敏感，政策环境能够直接影响企业的预期和信心，并作用于企业投资决策。民间投资偏弱不仅是地产行业偏弱造成的，还有部分行业的投资行为变得更为审慎。对于复苏脆弱和信心不足的行业，政策需要给予扶持，充分激发市场活力。一是政策在制定时应充分评估其负面影响，与市场主体建立常态化沟通反馈机制，防范政策调整过快过急，营造稳定、可预期的政策环境。二是引导民营企业积极参与重大项目建设，继续放开民间资本准入的不合理限制，为民间资本创造更多投资机会。

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