中交地产去年净亏超16亿，净利润已连续五年下滑

身为中交集团旗下唯一A股地产上市公司，中交地产去年业绩却并不好看。

据中交地产4月7日公告数据，2023年该集团实现营业收入324.68亿元，较上年降低15.59%，实现利润总额-8.06亿元，实现归属于上市公司股东净利润-16.73亿元；分季度看，去年一～四季度分别亏损2.01亿元、3.66亿元、4.63亿元以及6.41亿元。

这已是中交地产连续五年出现盈利下滑。从2019年到2023年，该集团营业收入从140.63亿元波动上涨至324.68亿元；归母净利润却从5.42亿元滑落至亏损16.73亿元。

中交地产表示，导致2023年归属母公司净利润亏损的原因有三点：一是2023年度达到交付条件的货值同比减少，房地产销售结转收入同比减少；受公司结转项目结构变化等影响，房地产开发业务本期交付项目毛利率下降；公司部分房地产开发项目存在减值迹象，报告期计提金额同比有所增加。

过去一年，中交地产实现签约销售面积179.66万平方米，较上年同期降低8.23%，实现签约销售金额373.61亿元，较上年同期降低18.57%，销售回款449.79亿元，较上年同期降低0.23%；代建业务在2023年度新签货值114.63亿元，实现代建回款0.52亿元。

地产销售结转收入减少、项目毛利率下滑、部分资产计提减值，成了今年房企业绩亏损的普遍原因，中交地产在行业大势下也难逃亏损。幸运的是，该集团背靠央企股东，在房企深陷融资困局时，中交地产依然能发债融资。

据公告披露，截至2023年末，中交地产融资规模约610.28亿元，融资途径主要包括银行贷款、债券、信托融资、控股股东借方借款，以及其他融资渠道；各渠道期末融资规模为271.55亿元、77.4亿元、264.23亿元、162.44亿元以及72.46亿元。

进入2024年来，中交地产继续大手笔融资，且有多笔融资动作反馈了进展。

比如，3月28日，据深交所披露，中交地产股份有限公司2024年面向专业投资者非公开发行公司债券项目状态更新为“已受理”，拟发行总额38亿元。同日上交所披露，中交房地产集团有限公司已于2024年面向专业投资者非公开发行公司债券，项目更新为“已受理”，拟发行总额为28.4亿元。

3月27日，深圳证券交易所披露，中金-中交地产-亚洲保理供应链金融16-30期资产支持专项计划债券状态为已反馈，本期债券拟发行金额为20亿元，债券类别为ABS。3月11日，中交地产披露，已向厦门国际信托有限公司申请信托融资3亿元，年利率上限为7%，期限最长24个月。

早在2023年初，深交所便曾对中交地产下发问询函，要求其说明剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等财务指标是否处于合理区间；向控股股东借款利率的定价依据，是否具有合理性，是否存在损害上市公司和中小投资者利益的情形等问题。

数据显示，截至2023年末，中交地产资产负债率为85.59%；该集团各渠道融资余额中，一年内到期债务规模分别为107.19亿元、4.4亿元、20.92亿元、11.13亿元以及26.71亿元，合计170.52亿元，而期末货币资金规模仅120.09亿元，现金难以覆盖短期债务。

从融资成本看，期内银行贷款融资成本为1.80%～6.28%之间，信托融资成本为5.10%～8.40%，控股股东方借款成本为0～8%，其他渠道融资成本为0～8%。中交地产曾就融资利率向深交所表示，控股股东方支付借款均为信用借款，无需明确具体用途，且在存在融资必要性的前提下，控股股东借款更为快捷、及时，因此利率相对银行贷款较高。

目前，与同行业其他央国企相比，中交地产的盈利情况、负债情况均难言良好，这与其过去几年较为激进的发展策略有关。数据显示，2020年～2022年间，中交地产的土地购置款分别为535.80亿元、388.02亿元、234.37亿元，持续大手笔拿地，存货分别为720.3亿元、1089亿元、1069亿元。

直到2023年，中交地产才收紧了投资步伐，去年仅在成都、合肥获取了2宗地，土地款总金额27.7亿元，计容建筑面积21.53万平方米。截至报告期末，中交地产持有房地产项目117 个，土地总面积 1071.40 万平方米，在建及待建面积 1200.98 万平方米。

在公司未来发展风险中，中交地产也意识到，公司内部风险包括：主营业务整体毛利率有所下滑，产品溢价能力还不足，资产负债率偏高、商业运营整体专业能力偏弱。

从外部环境看，“房地产市场供求关系已发生变化，市场总量上供给充足，库存项目需要进一步盘活。同时，因城镇化减速和新增人口减少，区域分化明显，一二线城市核心区域土地供给不足，但购房者的购房需求、租房者的租赁意愿仍较强，三四线城市当前库存处于高位，但需求有限。”该集团称。

中交地产表示，后续将紧跟政策导向，分析趋势，因城施策，聚焦主营业务可持续发展和资金流安全；投资进一步向核心城市和区域聚焦，突出效益优先；持续优化融资结构，采取多元化融资方式，控制有息负债规模的增长速度；提升项目整体开发运营能力、强化财务管理、增强抗风险能力等。