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热门地块拍出高溢价,为楼市“暖场”的地市点燃“星星之火”

第一财经 2024-10-01 10:06:32 听新闻

作者:张慧敏    责编:张歆晨

土地市场的火花在核心城市的核心区域点燃。

楼市重磅政策频出,土地市场则为楼市开启了“暖场模式”。

9月以来,成都、广州、深圳等城市的土地市场纷纷出现高溢价地块,成都有地块的溢价率甚至超80%,还有地块刷新了成都的楼面价纪录,土拍市场开始有“星星之火”的趋势。

有观点认为,土地市场行情好转,对从源头上提振房地产市场的信心是有好处的,而且政府也希望一些明星地块的出让能够带动整个市场热情,这与这两天房地产行业降低最低首付比例,调整存量房贷利率,以及广州、深圳等城市松绑限购等政策的逻辑一脉相承。

最高溢价率超80%

9月29日,广州市百亿级地块竞争激烈的场面,引发市场关注。该地块为广州市天河区南方面粉厂地块(宗地号AT080722),经过5小时148轮竞价后才终于落槌,最终由保利发展以117.6亿元竞得,成交楼面价6.7万元/平方米,溢价率达33.4%,成为广州土拍楼面价第二高的地块。

该地块位于临江大道以北、员村以南,为原南方面粉厂和员村粮食集团用地。地块区位较好,毗邻珠江新城东区、金融城CBD西区,对面为琶洲及广交会展馆,南侧一线望江稀缺景观,吸引了保利、中海、越秀、鹏瑞4家开发商报名参拍。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示,该地块是广州目前唯一可将阳台占比扩大到30%的地块,比现在新规的20%要高,意味着该地块打造的项目实用率有可能突破130%。同时二层以上公共开放空间不计容建面可以扩大到10%,届时该地块将打造独一无二的豪宅产品项目。

除了广州,早前几日,成都、深圳土地拍卖市场也出现了火热的局面,成都天府新区一地块的楼面地价更是创新了历史纪录。

9月26日下午,深圳市宝安区新安街道宗地号为A001-0219的宅地正式出让,吸引了包括华侨城、招商蛇口、绿城中国、保利置业、华润置地、中铁+能建、海信、越秀、中海地产9家房企参与竞拍,经过82轮竞价,该地块以28.2亿元被保利置业竞得。

这是深圳改变以往“限价+摇号”的土拍规则,实行“价高者得”出让模式以来的首宗出让地块。值得注意的是,该地块的成交楼面价达5.2万元/平方米,溢价率 35.58 %,一改深圳此前土拍最高15%溢价率的惯例。

一位参与该地块竞拍的房企人士对第一财经记者表示,深圳之所以一改此前15%最高溢价率的惯例,也是想通过土拍溢价率上升,土地出让价格上升,来提振低迷的土拍市场,提高房价预期。

值得注意的是,该地块的楼面价比去年出让的相邻地块“中铁能建阅臻府”高1万元/平方米。参与宝安区新安街道地块竞拍的一房企人士对第一财经表示,在当前楼市去化率整体较低的情况下,上述地块相邻的“中铁能建阅臻府”项目去化率跑赢行业水平,5.2万元/平方米的楼面价是比较贵,但是对于拿地房企来说,仍有一定的利润空间,不至于亏损,而且出让的地块未规定商品房的最高限制售价,房企的调价空间更大。

9月20日,成都市金融城三期24亩地块拍卖吸引了金茂、招商、绿城、贝壳等十余家房企参与,经过82轮竞价后,最终由贝好家竞得,成交的楼面价2.7万元/平方米成交,溢价率42.19%,再次刷新了成都楼面地价纪录。

据悉,上述“24亩地块”为成都金融城三期区域调规后第二宗住宅用地拍卖,也是金融城三期在成都取消“双限地”后拍卖的第一宗住宅用地。值得关注的是,金融城三期第一宗涉宅用地在去年6月成交,为“双限地”,由华润置地竞得,楼面价2.1万元/平方米,清水房限价3.6万元/平方米。今年上半年,金融城首宗住宅用地入市,楼盘名称为“金融城·锦宸府”,套均总价超千万元,两次开盘都迅疾售罄。

中指研究院四川分院表示,从同板块的宅地项目入市的情况看,上述成都“24亩”地块具备足够稀缺性,以高溢价成交,在业内属于正常认知,同时,该地块是成都6月20日发布的《成都市城市规划管理技术规定(2024)》后成交的地块,因此项目在产品打造上可发挥空间也更大。

除了上述楼面价创历史纪录的地块外,9月27日,成都中心城区“麓湖37亩地块”的出让也备受市场关注。该地块吸引了10家企业参拍,竞价超100轮,最终由川系民企润达丰滨江竞得,楼面价2.4万元/平方米,位列成都楼面价纪录第三,溢价率更是达86.9%。据悉,该地块是天府新区时隔9个月后首次供地,也是《四川天府新区直管区公园城市规划管理创新规定(2024)》实施后的首宗入市土地。

土拍“硬币的另一面”

虽然土地市场已有“星星之火”,但放到整个市场来看,依然处于冷静周期。

9月19日,北京市大兴区西红门东组团的居住用地出让,兴创置地以22.25亿底价竞得。值得注意的是,该地块住宅部分成交楼面均价约为3.62万元/平方米,而1~2年前相同板块的橡树湾三期、中建玖玥府地块出让时,以15%顶格溢价成交,楼面均价约4.1万/平方米。相比之下,近期出让的西红门东地块楼面价成本降低了4800元/平方米左右。

近日杭州一场土地拍卖即展现了房企拿地的理性与土地市场的分化。具体来看,9月30日,杭州出让2宗宅地,均为1.1~1.2容积率的稀缺低密地块,但是参与竞拍的房企战力主要集中在丁桥地块。历经27轮竞拍,丁桥地块最终被天阳地产以20.5%的溢价率摘得,临平区乔司地块则被英冠控股以底价获得。

中指研究院华东大区常务副总高院生表示,丁桥地块为上城区首宗不限价低密地块,位于丁桥桃花湖公园北侧,距桃花湖公园地铁站约700米,距龙湖天街约800米,生活配套完善。该地块起拍楼面价较同板块的金茂府地块下调了2631元/平方米,叠加不限商品房销售价格,给予了房企更大的操盘空间。

“而乔司地块受流速掣肘,房企争夺积极性不足。”高院生表示,乔司地块周边在售的低密楼盘“保亿沁东润府”月均成交仅12套,流速表现一般,上述乔司地块区位及配套均弱于在售的“保亿沁东润府”,因此,虽然乔司地块的起拍楼面价降低,但房企仍然理性谨慎。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉认为,近期有多个地块土拍溢价率比较高,一方面是受到国家层面提出促进房地产止跌企稳政策后,开发商的信心有所提升;另一方面,各地政府在土地拍卖上对开发商进行了让利,例如取消“7090”政策,增加半敞开空间面积比例等,与此同时,高溢价地块大多满足高端改善类商品住宅所需的区位配套等条件,而当前高端改善类住宅在市场上的需求也不少。

李宇嘉表示,土地市场行情好转,从源头上提振房地产市场的信心是有好处的,这与这两天房地产行业降低最低首付比例,调整存量房贷利率,以及广州、深圳等城市松绑限购等政策的逻辑一脉相承。

与此同时,李宇嘉也表示,整体来看,高溢价率的地块只是个别的,因为高溢价率的地块往往存在一些共同的特点,即处于城市中心区,片区规划级别非常高,周围的配套设施完善,而这样的优质地块是少数,目前市场上大多数的地块都是普通的地块,很难获得很好的出让。实际上,从2022年以来,少数明星地块受热捧,大多数地块遇冷是土地市场的两种主要情况,这样的情况可能还会延续一段时间。

中指研究院分析师孟新增认为,2024年全国土地市场缩量态势尚未改变,房企拿地仍偏审慎,仅热点城市核心板块维持一定热度。近期新政频出,9月24日金融三部门率先提出多项房地产支持政策,随后中央政治局会议罕见地在9月底研究经济形势,并首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”,释放了迄今最强“稳地产”信号,为市场注入信心。从近期土拍端来看,成都、广州部分地块土拍热度较高,但与之形成对比的是,南京、苏州土地以底价出让。

孟新增表示,整体来看,当前土拍环境持续宽松,新政的发布一定程度上修复了房企市场预期,但更多表现在热点城市或优质板块,全国土地市场转暖尚需时间。

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