(伍超明为财信证券研究院副院长)
我国房地产市场如何止跌回稳,用什么关键指标来衡量,什么时候能止跌回稳,这三个问题无法也不能回避。上篇“房地产止跌回稳:四点常识性国际经验”,回答了第二个问题“用什么关键指标来衡量”。下篇利用上篇中的四点常识性国际经验,回答第三个问题“什么时候能止跌回稳”,并就第一个问题“如何止跌回稳”给出四点建议。
需要特别声明的是,无论报告结论如何,笔者都没有看空中国房地产市场的意思和意图,仅尝试借鉴一些有意义的国际经验,尽量客观判断当前市场面临的挑战和问题,为市场尽早止跌回稳提供一些对策建议,以供决策参考。
一、常识性国际经验一之中国演绎:量先于价,量在底部但价尚未见底。我国房地产市场经历了四次典型的周期性波动,销售量均领先房价变动,尤其是一线城市表现更为明显。2021年至今的这次波动中,销售量已回落至15年前的2009年水平,降幅超过50%,但70个大中城市房价降幅不到10%。是房价指标失真还是房价调整没有到位?市场化程度更高的70个大中城市二手住宅价格和二手房出售挂牌价,同期降幅分别达到近16%和20%,更贴近公众的实际感受。但是,二手住宅价格降幅和涨幅均可能存在系统性低估,主要原因在于官方统计采用的网签价往往低于实际成交价。那么,市场化程度最高、跌幅最大的二手房出售挂牌价是否已充分反映房价的调整幅度?结论可能没有那么简单。根据销售量和房价的历史关系,无论是二手住宅价格还是二手房出售挂牌价,预计仍有调整空间,但分化特征明显,相对于低能级和产业结构转型慢的城市,高能级和转型快的城市调幅会更小,也会更早止跌回稳。
二、常识性国际经验二之中国演绎:库存高企,去化至正常水平尚需时日。2005年以来,商品房库存历经三次典型变化。首次(2008-2015年)“库存升、价格涨”,存销比从2.1个月升至6.7个月,房价涨幅达66%,但六普数据显示人均住房间数达到1.0,供需基本平衡,高房价与高库存不可持续并存,导致2015年底决定实施去库存政策。第二次(2016-2021年中)“库存降、价格涨”,存销比降至3.2个月,房价再涨46%,库存转移至居民家庭手中,人均住房间数提高至1.2。第三次(2021年中至今)“库存升、价格降”,存销比达9.0个月,价格开启下行周期。去库存是未来主要任务,参照2016年经验和进度,估计需5-7年才能回归4-5个月正常水平。高库存不仅延长去化周期,也拖长房价回稳时间,亟需非常规去库存政策。
三、常识性国际经验三之中国演绎:房价未触底、购房成本仍高。房价泡沫出清有美日两种典型模式:美国以空间换时间,日本以时间换空间,但无论哪种模式,均需泡沫出清后房价才有望上涨。此外,降低购房成本和增加收入亦很关键。参照英国经验,我们构建了中国购房负担压力指数(HAI),以反映首次购房者的购房压力。测算结果表明,房价和房贷利率上升均会显著增加购房负担。2021年中以来,房价和房贷利率下降,HAI指数回落至2015-16年水平,但仍处高位。楼市止跌回稳需有三“必要动作”:一是房价市场化调整要到位,二是住房贷款利率要较大幅度下调,三是居民收入合理增长。前两个“动作”是“被动式”降低购房成本或提高购房能力,第三个是“主动式”提高购房意愿和能力。
四、常识性国际经验四之中国演绎:加强超常规逆周期调节,及时果断提量、降本、增收、去库。房地产市场“重要而不能倒”,2024年四季度政治局会议及时正确地提出了加强超常规逆周期调节、稳住楼市等政策。基于上文分析结论,提四点建议:一是提量。量先于价,量增才能价稳,政策应发力促进需求端销售回升,市场化出清房价。二是降本。建议2025年适度宽松货币政策非对称性降低房贷利率,更大力度、更多幅度降低购房成本。三是增收。居民收入的合理增长是提高购房意愿和购房能力的有效财力保障,需保持名义GDP一定的适度增速。四是去库。提量、降本、增收都是消化库存有效手段,但非常时期真金白银落实收储存量土地和商品房政策,同样关键。
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A股和港股地产股尾盘表现强劲,多城土拍市场迎来“开门红”。
📊宏观慧眼 ———— 李湛(招商基金研究部首席经济学家): 2025年中国的逆周期调节政策将稳定持续,中央经济工作会议提出的积极的财政政策和适度宽松的货币政策将有利于股市上涨。 🛒消费新声 ———— 沈建光(京东集团首席经济学家): 回顾2024年,情绪消费、数智消费、健康消费、绿色消费等新型产品和服务消费仍然保持活跃。2025年如果能够针对当前消费的薄弱环节,采取措施加以应对,同时继续鼓励新兴、新型消费,中国消费复苏未来可期。 伍超明(财信证券研究院副院长): 国内本轮提振消费路径,一是稳定居民财富,以促进房地产止跌回稳和提振股市为两大抓手;二是增加居民收入;三是扩大政府支出,增加政府消费;四是扩大消费品以旧换新品种和规模。预计2025年消费温和回升,全年社零约增长4-5%。 📈市场点金 ———— 张夏(招商证券首席策略分析师): 展望2025年2月,ETF有望继续贡献主力增量资金,同时融资资金回流也有望贡献增量。 🔋科技新语 ———— 杨德龙(前海开源基金首席经济学家): 在车端与机器人端零部件共同性较高的前提下,叠加大厂入局,加上技术迭代、政策催化的加持,人形机器人发展有望持续推进,2025年有望成为量产元年。 扫描下方二维码 看更多大V新锐观点
中国2024年国内生产总值首次突破130万亿元,增长5.0%,表现出强劲的增长势头和高质量发展的显著成效。
机构预计,包括杭州、上海、成都等在内的八城或将率先回稳。
美国和香港两次动用政府资金入市,极大地提振了信心,扭转了市场螺旋式下降对经济基本面的冲击。