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中国房地产止跌回稳:提量、降本、增收、去库——房地产市场研

2025-01-07 16:02:39 听新闻

作者:伍超明    责编:张健

伍超明提出借鉴国际经验,通过提升销售量、降低购房成本、增加居民收入和去库存等措施,促进中国房地产市场止跌回稳。

(伍超明为财信证券研究院副院长)

我国房地产市场如何止跌回稳,用什么关键指标来衡量,什么时候能止跌回稳,这三个问题无法也不能回避。上篇“房地产止跌回稳:四点常识性国际经验”,回答了第二个问题“用什么关键指标来衡量”。下篇利用上篇中的四点常识性国际经验,回答第三个问题“什么时候能止跌回稳”,并就第一个问题“如何止跌回稳”给出四点建议。

需要特别声明的是,无论报告结论如何,笔者都没有看空中国房地产市场的意思和意图,仅尝试借鉴一些有意义的国际经验,尽量客观判断当前市场面临的挑战和问题,为市场尽早止跌回稳提供一些对策建议,以供决策参考。

一、常识性国际经验一之中国演绎:量先于价,量在底部但价尚未见底。我国房地产市场经历了四次典型的周期性波动,销售量均领先房价变动,尤其是一线城市表现更为明显。2021年至今的这次波动中,销售量已回落至15年前的2009年水平,降幅超过50%,但70个大中城市房价降幅不到10%。是房价指标失真还是房价调整没有到位?市场化程度更高的70个大中城市二手住宅价格和二手房出售挂牌价,同期降幅分别达到近16%和20%,更贴近公众的实际感受。但是,二手住宅价格降幅和涨幅均可能存在系统性低估,主要原因在于官方统计采用的网签价往往低于实际成交价。那么,市场化程度最高、跌幅最大的二手房出售挂牌价是否已充分反映房价的调整幅度?结论可能没有那么简单。根据销售量和房价的历史关系,无论是二手住宅价格还是二手房出售挂牌价,预计仍有调整空间,但分化特征明显,相对于低能级和产业结构转型慢的城市,高能级和转型快的城市调幅会更小,也会更早止跌回稳。

二、常识性国际经验二之中国演绎:库存高企,去化至正常水平尚需时日。2005年以来,商品房库存历经三次典型变化。首次(2008-2015年)“库存升、价格涨”,存销比从2.1个月升至6.7个月,房价涨幅达66%,但六普数据显示人均住房间数达到1.0,供需基本平衡,高房价与高库存不可持续并存,导致2015年底决定实施去库存政策。第二次(2016-2021年中)“库存降、价格涨”,存销比降至3.2个月,房价再涨46%,库存转移至居民家庭手中,人均住房间数提高至1.2。第三次(2021年中至今)“库存升、价格降”,存销比达9.0个月,价格开启下行周期。去库存是未来主要任务,参照2016年经验和进度,估计需5-7年才能回归4-5个月正常水平。高库存不仅延长去化周期,也拖长房价回稳时间,亟需非常规去库存政策。

三、常识性国际经验三之中国演绎:房价未触底、购房成本仍高。房价泡沫出清有美日两种典型模式:美国以空间换时间,日本以时间换空间,但无论哪种模式,均需泡沫出清后房价才有望上涨。此外,降低购房成本和增加收入亦很关键。参照英国经验,我们构建了中国购房负担压力指数(HAI),以反映首次购房者的购房压力。测算结果表明,房价和房贷利率上升均会显著增加购房负担。2021年中以来,房价和房贷利率下降,HAI指数回落至2015-16年水平,但仍处高位。楼市止跌回稳需有三“必要动作”:一是房价市场化调整要到位,二是住房贷款利率要较大幅度下调,三是居民收入合理增长。前两个“动作”是“被动式”降低购房成本或提高购房能力,第三个是“主动式”提高购房意愿和能力。

四、常识性国际经验四之中国演绎:加强超常规逆周期调节,及时果断提量、降本、增收、去库。房地产市场“重要而不能倒”,2024年四季度政治局会议及时正确地提出了加强超常规逆周期调节、稳住楼市等政策。基于上文分析结论,提四点建议:一是提量。量先于价,量增才能价稳,政策应发力促进需求端销售回升,市场化出清房价。二是降本。建议2025年适度宽松货币政策非对称性降低房贷利率,更大力度、更多幅度降低购房成本。三是增收。居民收入的合理增长是提高购房意愿和购房能力的有效财力保障,需保持名义GDP一定的适度增速。四是去库。提量、降本、增收都是消化库存有效手段,但非常时期真金白银落实收储存量土地和商品房政策,同样关键。

文中内容仅代表作者本人观点。

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