稳市场稳预期——从中央政治局会议看经济工作着力点

（本文作者李国旺，人大重阳高级顾问、浦江金融论坛秘书长）

面对国际经贸形势变化，近期政治局会议对地产高质量发展提出了系列的组合制度创新要求。这是在当前国际大背景下，以内部确定性对冲外部不确定性的战略安排。

一、对内：房地产高质量发展是经济结构转型的核心抓手，也是经济高质量发展的基础工程

通过稳定房产，有利于改善居民资产负债表结构，有利于居民树立消费信心，在新的制度创新与政策创新加持下，实现“稳定地产、稳消费、稳股市”三稳定。

1、结构性优化：从“增量扩张”到“品质竞争”

本次中央政治局会议首次提出“加大高品质住房供给”，并将“加快构建房地产发展新模式”置于更靠前的政策位置。高品质的产品创新要求与新模式的产业升级要求相结合，标志着房地产行业正从大规模的数量驱动型发展转向高质量的品质驱动型发展，与中国经济高质量发展的要求相匹配，也与中国百姓过上美好幸福生活的需求相匹配。因此，建设绿色、有机、环保、生态、安全的高质量、高标准好房子，是实现地产供给侧改革的必由之路。

通过好房子标准落地、城市更新行动（如城中村改造、危旧房改造）快速推进以及存量商品房收购政策优化，才能重构地产供需关系，实现在高质量发展基础上的新平衡，实现政策创新、制度创新与产业转型升级共振。住建部发布的《住宅项目规范》（5月1日实施）及多地“好房子”建设标准，将推动开发商在位置、设计、装修等维度提升竞争力，为居民提供更高品质好房子，已是地产业实现第二曲线增长的必然要求。惠誉预测，2024-2040年城市家庭升级需求将占总需求的55%，高品质住房的供给能力直接决定行业长期价值。

2、制度性创新：化解风险与新模式构建并行

政治局会议强调“持续巩固房地产市场稳定态势”，政策重心从“止跌回稳”转向“巩固成果”。地方政府化债、房企债务风险化解（如保交楼专项借款）与城市更新专项债等工具协同合力，才能避免并化解系统性风险。同时，现房销售试点、保障性住房再贷款等制度创新，为“市场+保障”双轨制奠定基础。中指研究院指出，2025年新模式配套政策将加速落地，例如房票安置范围扩大至二手房，促进一二手市场联动去库存。如果城市更新的专项债发行与大学生城市就业可向政府申请廉租房相结合，可以解决一二线城市大学生毕业就业面临城市高房租的压力，实现就业增长、社会稳定、城市更新三结合。我们假设，如果大学生能租到30平米、三年内月租金300元的廉租房，三年后逐步提高租金，将大大缓解大学生住房难的困境，从而将其余工资收入转向其他消费或为未来购房进行基本积蓄。

3、需求端激活：以品质升级撬动内需潜力

当前房地产已进入“由数量向质量转型”阶段，政治局会议将高品质住房与城市更新作为扩大内需的关键抓手。通过房票政策、公积金利率下调等工具，释放改善性需求；通过城中村改造（预计拉动数万亿投资）和保障性住房收购，盘活存量资产并稳定地方财政。存量商品房收购政策需在价格、用途上赋予地方政府更大支持力度和更大的自主权，以打通政策堵点。由不同地方政府根据产业发展需要制定应届毕业生落户政策、住房补贴政策和廉租房摇号或配置政策，但相关的资金可能需要国家发行专项债来解决。

二、对外：地产稳定是国际经贸新形势的“战略储备”

1、地产稳定，可增强内部确定性，对冲外部不确定性

政治局会议首次提出“国际经贸斗争”，强调以高质量发展的确定性应对国际经贸等领域不确定性的冲击。房地产作为直接关联金融、建材等60余个行业的产业，地产稳定直接关乎居民就业、消费增长与投资者信心。政治局会议提出“适时降准降息”、“创设新型政策性金融工具”，旨在通过宽松货币政策与创新结构性工具（如服务消费再贷款），宽松信贷再加上积极财政政策，稳住内需基本盘。因此，我们相信，通过系列宏观政策、中观政策、产业政策、产品创新及金融政策创新，会出现地产蓝海，从而推动高质量发展的房地产市场形成，最后实现以地产的高质量发展的确定性，对冲国际经贸新形势的不确定性。

2、地产稳定，可避免系统性风险外溢，维护金融稳定

美国“关税冲击”升级背景下，资本市场波动与产业链外迁风险有一定迹象。政治局会议要求“持续稳定和活跃资本市场”，而地产股的企稳对A股市场稳定和投资者信心修复至关重要。同时，银行系统贷款的质量与地产业发展密切相关。地产股稳定，对内直接助力房企现金流改善（如2025年前4月重点城市土拍溢价率升至20%），对外可缓解美元债违约压力，降低国际评级机构对中国金融体系的负面评估，有利于降低对外融资成本。

3、地产稳定，可强化对外谈判筹码，以高质量的“内循环”支持“外循环”的定价权

地产产业链的上游从铁矿石、钢铁、有色、化工、水泥、建材，到中游的道路、电力、供水、煤气，再到下游的家装、家电、家具、汽车等，地产产业链占GDP比例很高，如果加上金融业，占比更高。地产业稳健运行促进内需稳定，可为国际经贸新形势提供回旋空间。政治局会议提出“统筹国内经济工作与国际经贸斗争”，意味着通过内需市场培育（如城市更新投资、高品质住房消费）减少对外部市场的依赖，同时以“超大规模经济体”优势增强谈判话语权。因此，如果地产发展与消费提振政策相协同（如“两新一重”建设）将提升中国在全球价值链中的议价能力，真正实现以高质量的“内循环”支持“外循环”中的全球定价权。

三、结论：地产“量稳质升”是内外双循环的战略支撑点

政治局会议为房地产定调“巩固稳定”与“高质量发展”双主线，对内通过结构优化与制度组合创新重塑行业发展第二增长曲线，对外以提升地产业及其它产业的高质量发展与内需发展双维护的产业韧性。短期看，地产业稳定高质量发展需金融系统降准降息、需要财政系统扩大专项债发行并对存量收购细则及廉租房屋规则等政策落地；中长期看，通过“好房子”产品标准设计与普及、城市更新资金闭环（如专项债+PSL）等长效机制，形成供给侧的高质量与幸福生活的有效需求相结合。因此，在当前国际背景下，基于中华优秀传统文化的安居乐业与安心乐业的地产仍将是中国经济高质量发展过程中，抵御外部不确定性的核心锚点之一。

（第一财经一财号独家首发，本文仅代表作者个人观点）