华润置地利润下滑，预判地产行业最艰难的时期已过去

身处行业震荡期，多航道并行的央企华润置地（01109.HK）也很难独善其身。

3月30日，华润置地披露了2025年业绩，报告期内，其实现营业收入2814.4亿元，同比增长0.9%；毛利实现597.44亿元，同比微降约1%；股东应占净利润254.2亿元，同比微降0.5%；核心净利润实现224.8亿元，同比下挫11.4%，连续两年下降，且降幅超过上年同期。

利润的下降，是受到开发销售板块的持续拖累。财报显示，2025年，华润置地的开发销售型业务营业额实现2381.6亿元，同比微增0.4%，在总营收中占比接近85%，但贡献的核心净利润仅为108.3亿元，同比大幅下挫超28%。

这背后是不断走低的结算毛利率。“开发结算收入中一二线城市的收入占比88%，结算单价也上升了10%，”华润置地首席财务官赵伟表示，“但受整个行业下行的影响，结算毛利率下降了1.3个百分点。”

据披露，华润置地2025年的结算均价上升10.5%至24599元/平米，而在土地成本上涨约14%的影响下，其结算单方成本上升12.3%，将结算毛利率拉低至15.5%。

记者梳理历年财报发现，华润置地开发销售业务的毛利率在2018年触及42.9%的历史高位，此后一路走低，直至2024年跌破20%，仅为16.8%，而今年再创新低。

这一业务大盘盈利能力的持续走低，也带动着华润置地综合毛利率的走弱，截至2025末，该指标为21.1%，较上年再下降0.5个百分点，同样创下近年新低。

相较而言，包含了经营性不动产收租型业务、轻资产管理收费型业务的经常性业务则表现更为稳定。报告期内，该业务板块合计实现收入432.8亿元，营收规模相对较小，但贡献的核心净利润达116.5亿元，已超过开发销售板块，在总核心净利润中占比接近52%。

同时，上述两项业务的盈利能力突出，经营性不动产收租型业务毛利率为71.8%，同比提升1.8个百分点；以物业板块为核心的轻资产管理收费型业务毛利率同比提升2.5个百分点至35.5%。

尽管在当前的行业调整期，开发销售业务表现持续受挫，但其作为业绩基本盘，仍被华润置地寄予了较高的期待。

从今年3月前三周数据看，华润置地首席运营官、副总裁陈伟认为，当前市场已有结构性修复的特征，一方面新房成交环比1-2月有所增长，另一方面二手房成交同环比均有比较大幅度的增长，个别城市出现了近年来的高点。

“我们密切关注到近期政策的持续出台与市场呈现的结构性信号，特别是在二手房市场，部分核心城市老旧房源的价格修复带动了成交量回升。”陈伟判断，行业最艰难的时期已经过去，正式进入筑底回升、深度分化周期：核心城市与优质板块将率先企稳，其余城市在逐步消化存量的基础上实现缓慢修复。

华润置地目前在手货值比较充足，陈伟透露，当前公司整体可售资源约4500亿元，还不含2026年新获取土地贡献的资源；从结构上也聚焦于核心城市，其中一二线的城市占比是在92%。他预计，华润置地2026年的销售规模将基本与2025年持平。2025年，华润置地实现物业签约销售额2336亿元，维持行业第三的地位，实现签约面积922万平方米，同比减少18.6%。

华润置地董事会主席李欣坦言，2026-2027年，开发销售型业务仍将承受一定市场压力，但随着投资质量的提升、“做一成一”的兑现，增量持续释放将带动开发业务企稳回升。

“预计在‘十五五’末，开发销售型业务营收规模维持在2000亿-2500亿元左右，营收占比将维持在 70%-75%水平，利润占比近4成。”在谈到业绩指引时，李欣提到，同期，经营性不动产收租型业务营收预计将稳定在300亿元以上，营收占比接近15%，利润占比接近5成，而轻资产管理收费型业务营收规模200亿以上，利润占比10%-15%左右。