万亿REITs市场助力存量国有资产盘活 陆家嘴金融沙龙2026年第七期圆满收官

3月28日，“陆家嘴金融沙龙”2026年第七期活动在上海浦东圆满收官。

本期沙龙围绕“存量盘活与价值重构——国有存量资产有效盘活的路径与机遇”这一主题，汇聚金融机构、律师事务所及咨询机构专家，深入解读政策导向、分享实践案例、探讨盘活路径、展示潜在机遇，助力国有企业存量资产高效盘活，为高质量发展注入新的活力。

中保投资有限责任公司科技金融二部总经理王雪峰担任主嘉宾，发表了主旨演讲。

为什么要盘活国有存量资产？在演讲伊始，王雪峰便抛出这一问题。

在他看来，理解存量资产的价值需要从三个维度切入。功能属性上，尽管住房、商业价格有所扰动，但不动产和基础设施依然是经济发展的基石，当下供需关系的变化虽然带来了价格评估的困惑，反而强化了其作为资产配置的“压舱石”地位；从金融服务实体经济的角度看，直接融资和间接融资是资金进入实体的重要渠道，但放眼宏观经济，存量资产才是承载金融资源流动的“主河道”；同时，存量资产也是政府在逆周期调节过程中，连接财政工具与货币工具的核心载体。

“一提到存量经济，很多人就想到去产能、去库存、化解风险，其实不然”，王雪峰表示，盘活存量资产与培育新质生产力同等重要，二者是高质量发展的“双引擎”。

存量资产的价值如何评估？以存量资产中的REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）为例，王雪峰在演讲中进行了拆解，经营性现金流是核心，其中收入的可预期性和稳定性是投资方最看重的要素。与大多数人的理解相悖，在他看来，当下并非需求不足，而是供给过大，导致价格扰动，需求其实在客观增长。由于大量基础设施资产的经营权与所有权合一，且经营并非企业主业，难以体现市场竞争力。

“春江水暖鸭先知，除国内资本外，国际资本也开始关注中国资产”，王雪峰表示，当前正处在大降息周期，是全球大类资产配置布局的拐点，存量资产的盘活也进入执行阶段，并且基础设施和商业不动产也是人民币资产中的核心锚定资产。

在王雪峰看来，REITs市场的推出意义重大。2020年是公募REITs的元年，今年基础资产范围逐渐放宽，进入常规化发展阶段。REITs市场是国有存量资产盘活的主要方向。

我国REITs市场目前体量如何？王雪峰介绍，我国REITs规模约2300亿元人民币，和股票市场的比值约为0.18，相较于海外成熟市场，这一比值处于低位，结合券商研报和专业机构预测，他认为未来我国REITs市场规模会达到万亿级别。

“这既是机遇，也是挑战”，站在保险业的角度，他认为当前REITs市场最大的瓶颈在于Pre-REITs阶段未能有效整合。

不过，市场积极信号持续释放。他介绍，从投资端来看，各类机构对REITs产品的关注度持续提升，目前券商自营参与比例约为15%—16%，保险资金参与比例超过7%，产业基金中原始投资人比例约为37%。

针对基础资产，王雪峰表示，房地产已从快速供给和变现的时代进入到资产管理的阶段，未来，以数据中心和智算中心为代表的新基建，以及能源类资产，将成为资产存量盘活和价值重构的新引擎。

对于仓储物流、产业园区等资产的盘活，王雪峰认为，这类存量资产盘活面临三大信号：一是传统模式效果减弱，单纯靠土地增值的“房东模式”难以为继；二是资金端转向，保险行业38万亿元的资产配置正在向长周期、稳收益资产倾斜；三是新质生产力催生新基建，这些新增资产往往是在老资产基础上改造升级而来。

上海国资如何当好存量盘活的“排头兵”？王雪峰认为，可以建立一套覆盖资产证券化率与经营效率的考核制度，把资产盘活摆在重要位置；此外，打造顶层整合平台，将分散在各级国资的股权与资产统筹整合，在阶段性的制度安排中，实现所有权与经营权的分离；同时，筹建“1+N”规模化的基金，打造中国版“黑石资本”；此外，国际化品牌的塑造和多层次REITs市场的构建，同样是不可或缺的支撑。

上海国盛资本管理有限公司总裁孙烽立足国有资本运营视角，结合行业实践，分析了专业平台在存量资产整合与价值提升中的关键作用。

“国资存量盘活需要人才、平台、产业、政策四个要素相辅相成”，孙烽介绍，平台层面，国资运营平台与专业化基金矩阵作为运作载体，能够有效集聚各方资源；人才层面，以市场化方式吸引专业力量参与盘活，同时以盘活成果服务人才安居；产业层面，资产盘活重在“筑巢引凤”，通过国资整合实现强链补链；政策层面，存量盘活涉及多方博弈，亟须更清晰的指导与支持。

从行业实践来看，孙烽表示，国有存量资产盘活的基金矩阵通常发挥多重作用：撬动更大规模的盘活效应；助力国企剥离“两非两资”以聚焦主责主业，带动新增投资；整合内外部资源，提升资产价值；围绕区域产业体系推动升级，并通过跨企业、跨集团整合带动重点区域整体发展。

在实操过程中，孙烽发现，国企资产方的诉求与主流投资机构的投资标准匹配度仍有待提高，导致部分项目募资难度大、协调复杂。因此，国有存量资产盘活基金需要充分利用专业化、市场化、灵活性的能力和机制，积极发挥穿针引线的桥梁作用，彰显基石的引领功能。

面对盘活过程中的流动性不足等痛点，孙烽认为，需要从争取政策支持、引入市场化机制、整合内外部资源、提供增量资金以及培育REITs全链条能力等多个维度共同破解。

资产证券化与债务融资工具是盘活存量资产的重要金融手段，如何运用金融工具为存量资产提供流动性支持，是金融机构服务实体经济的重要方向。

国泰海通证券股份有限公司债务融资部联席总经理郭实结合证券公司的业务实践，分享了债务融资工具在存量资产盘活中的创新应用。

从企业财务视角看，什么样的资产可以被盘活？郭实将答案归纳为债权资产、经营权和不动产三类。

他认为资产盘活的概念，狭义上是交易变现，而金融产品是主要载体，包括处置型、融资型以及复合型。其中，REITs作为复合型工具，兼具转让权益、获取资金、无需还本付息且具备再投资功能，被视为高效的盘活利器。

REITs在资产盘活中发挥着多重重要作用。首先，拓宽资产退出渠道，将过去局限于一对一同业转让的资产推向公开金融市场；其次，推动资产价值重估，通过未来经营净现金流折现，使成本法计量的资产价值得以提高；再次，升级资本出资模式，让参与主体从传统产业资本和银行扩展到险资、基金、券商乃至普通投资者；此外，倒逼企业运营价值提升，因为资产估值直接取决于经营能力，企业不得不精进管理。

去年底，证监会下发《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，其中提到要健全多层次REITs市场体系。郭实介绍，多层次REITs市场包含四类产品：公募REITs类比IPO，在公开市场募集资金，作为资产转让对价，是多层次REITs市场的锚；私募REITs类似在新三板挂牌，受众相对特定，同时企业通过条款的设定，对资产未来收益提供保障；类REITs类似永续债，企业阶段性获得权益资金的同时，对本金、收益有较强的回购或承诺义务；Pre-REITs则扮演PE/VC的角色，在资产成熟前引入资金。

郭实认为，REITs市场前景广阔。目前，我国公募REITs总市值不到2300亿元，增量空间巨大。从产业结构看，国内仍以一级开发为主，未来从开发转向存量运营是大势所趋。从投资规模来看，今年前两个月，我国固定资产投资规模超过5.27万亿元，其中基础设施同比增长11.4%，巨量沉淀资产为公募REITs提供了丰厚的产业土壤。

国有存量资产盘活涉及复杂的法律架构与合规风险，如何破解产权不清、历史遗留问题等障碍，是存量资产盘活的制度性课题。中伦律师事务所高级合伙人周兰萍结合法律实务经验，分享了其探索和实践。

合规在REITs业务中十分重要，项目的可持续发展离不开底线思维。

周兰萍表示，公募REITs要求高度标准化与信息披露透明，持有型ABS则强调灵活性与定制化，如何建立资产分层标准、设置关联交易防火墙、确保资金使用合规，需要精细化的交易架构设计；在REITs扩募与并购中，筛选标准、审议程序、优先认购权等均涉及证券监管要求；而城市更新类项目中的工业用地转型，还需妥善处理存量补地价、土地性质变更等法律节点。

“盘活的核心不在于简单的资产处置，而在于构建‘资产—资本—资产’的循环飞轮”，周兰萍指出，这一循环的顺畅运转，离不开清晰的产权界定、合规的架构设计、有效的治理机制和健全的风险防控。

存量资产的价值提升离不开专业化的资产评估与运营管理。如何科学评估存量资产价值，平衡国有资产保值增值与市场化处置需求，是资产运营的核心议题。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁助理张韧表示，当前企业在存量资产运营中普遍面临产权不完善、价值待提升、运营效能低和发展难维持四大痛点。如何破局？关键在于“既盘又活”。

资产诊断是一切盘活的基础，需要专业团队对资产进行全面踏勘，建立综合打分体系，从基础情况、运营管理、流动性等维度分类分级，明确资产的市场定位。

资产提质则针对不同类型资产进行改造优化，通过设计升级、数字化改造、业态调整等方式实现品质和用途的双重升级。

运营增效是关键环节，既要优化租赁策略、调整租户结构与租金定价，也要打通招商渠道、引入专业的物业和资产管理服务，通过精细化运营让资产效益持续释放。

最后，通过产权交易、资产证券化等方式兑现价值，搭建标准化的运营管理体系，让资产运营成为企业核心竞争力的一部分。

张韧表示，这四个维度构成了从诊断、提质、增效到持续发展的全流程闭环。

在资产盘活的众多路径当中，不动产公募REITs是重要的资本化手段，如何评估？张韧指出，核心是收益法中的现金流折现法，再辅以其他估值方法进行交叉检验。他强调，运用这一方法需要把握收益期限、现有收入水平、未来收入水平、预期增长率、运营成本、净收益及折现率六大关键要点。

从2025年第四季度数据来看，已发行产权类REITs的资本化率呈现明显差异，园区基础设施5.83%，消费基础设施6.03%，仓储物流5.86%，保障性租赁住房4.7%，新型基础设施7.2%。净运营收益率方面，园区基础设施集中在70%—85%，消费基础设施50%—70%，保租房65%—85%，仓储物流75%—85%。不同资产类型的盈利水平差异，是判断资产价值和运营能力的重要依据。

张韧认为，不动产公募REITs作为资本化的重要路径，需要紧扣资产特征，聚焦收益期限、现金流、资本化率等关键指标，结合市场数据进行综合判断。

本期“陆家嘴金融沙龙”由上海市委金融办、浦东新区人民政府指导，陆家嘴金融沙龙秘书处主办，浦东新区国资委协办，第一财经、财联社提供媒体支持。该系列活动将构建与“陆家嘴论坛”相呼应的常态化交流平台，通过机制化、场景化、国际化运作，持续输出金融改革“浦东智慧”，深度赋能浦东经济高质量发展，全力助推上海国际金融中心核心区建设迈向新高度。