上海商办楼宇更新转向资管思维，130多个项目集中链接新业态

为了盘活存量，上海在商办楼宇的更新中持续引入新业态、新场景。

4月10日举办的“2026上海商办楼宇更新提升对接服务”交流活动上，上海16个区、2个管委会共130余个优质楼宇项目对外集中展示，并与产业、科技、文化、体育、康养、租住等赛道共120余家优质企业进行深度链接。

上海市商办楼宇降低空置率和更新提升工作专班（下称“专班”）自2025年成立以来已完成46个更新项目，提炼了功能转换、活力重塑2大类共12种更新模式，并推出36个典型案例（功能覆盖科技创新、商业酒店、教育培训、租赁住房）等。

聚焦商办楼宇资产盘活、提质增效，业内的一个共识是，商办楼宇的“再造”，应将思维从开发角度转向资管角度做转变，更好赋能城市整体发展。

睿星资本中国区开发高级董事俞俊在交流活动中表示，上海正在面临和多年前伦敦、纽约等欧美一线城市类似的存量资产盘活问题。而存量资产盘活的核心价值首先在于“运营”，有了运营才有后续的盈利；其次，要重点考虑租金和资产收益，包括采取REITs（房地产投资信托基金）等方式。只有资产升值了，资产持有方才能有持续耐心。

作为上海最早成立的开发区之一、漕河泾总公司也面临不少上世纪上90年代建设的生产型工厂。公司财务总监方浩毅表示，现阶段，楼宇的定价逻辑与之前发生了巨大变化，稳定的现金流来源、可靠的客户、具有资本价值成为三大主要考虑因素。

方浩毅建议，商办楼宇更新可以从四方面进行拓展。第一，空间改善。这包括共享的算力基建布局（来进行点状支持）、共创空间与会议设施等；第二，客户重构。一些新型企业的引入并不能只是单纯“填”客户，而是要为作为产业的疏导；第三，项目与服务的衍生。类似要素对接、客户匹配等可以提升服务深度，使自身成为服务集成商；第四，优化结构。有了国资、银行等主体介入，并使用投贷杠杆，楼宇的投资回报率、租赁率才会有进一步提升。

保险资管头部企业、太平洋资管副总经理严赟华称，从经济学角度，商办楼宇“卷租金”“卷硬件”是此前同质化竞争下的必然结果，全球一些发达国家情况也是如此，但同质化竞争的根本原因，是有质量的好内容少，“上海陆续推出的36个案例中，以四位一体模式（政府、业主、运营方、实施/开发方）推进的占比超9成，未来，具有专业化细分内容运营能力的服务商有极大的发展潜力”。

如何让金融更好地发挥作用，严赟华认为，一方面，要客观专业评价楼宇的盈利能力；另一方面，要将更新后的商办楼宇进行资产证券化，这不仅仅是资产上市的新方式，也是撬动重资产提质增效的重要手段。该过程离不开贷款、并购等方式，也需要金融“组合拳”来做好全生命周期的工作。而保险机构可以作为募投管退链条中一个较好的退出渠道。

“许多商办楼宇更新项目确实不缺资金、不缺建设单位，但细分领域的运营方较紧缺。”普陀区规划和自然资源局副局长李梅表示，从一段时间的实践来看，政府方需要直面项目痛点，比如初期就为项目方提供精准导航，让企业了解、明确政策；中期和相关部门做好对接，并以联合会审等方式来降低审批时限；后期则要聚焦项目难点来逐个突破，如保租房、酒店等在技术标准上的较多困惑，还有待多部门协同解决。