“价格谈不了”，AI正搅热中关村写字楼市场

“最近中关村写字楼市场确实在升温，入驻企业大多属于人工智能、机器人等领域，很多都是拿了融资的高科技公司。”7月16日，北京一位写字楼租赁中介对记者称。

近日，多家机构发布北京写字楼二季报，除了空置率下降、大宗交易不减、租金表现分化等趋势之外，另一重要变化是，科创企业正在重塑北京写字楼市场需求。

莱坊相关报告显示，人工智能与芯片产业，已成为北京写字楼需求增长最重要的驱动力之一。今年第二季度，TMT行业贡献了49.4%的成交面积，其中人工智能及云计算相关企业占TMT行业租赁需求的52.1%，成为市场上的重要力量。

作为北京科技创新资源最集中的区域，中关村成为这股浪潮中最有代表性的市场。

莱坊表示，二季度中关村贡献了全市36.7%的租赁需求面积，持续吸引人工智能、大模型、算力、芯片及相关投资机构集聚。算秩未来、算苗科技等企业扩租，以及智谱AI收购钻石大厦用于人工智能研发等，均体现出科创产业正重塑北京办公市场需求结构。

受此影响，中关村写字楼租赁价格开始出现企稳趋势。

以中关村一面积500平方米、可容纳50多人办公的待租写字楼空间为例，前述中介称该物业之前空置半年左右，如果要租的话价格为186元/月/平方米，每月整体成本超9万元；相较区域内其他写字楼，该物业因为精装修带家具，“价格谈不了”。

这并非孤例。在莱坊报告中，今年第二季度，中关村平均净有效租金达到每月每平方米人民币251.4元，环比上涨0.3%，成为全市唯一实现租金环比增长的甲级写字楼子市场。与此同时，空置率维持在8.2%的低位，显著优于全市平均水平。

其他机构虽然统计口径不同，但均提到中关村空置率下降、需求回升的特点。

高力国际报告显示，二季度中关村板块凭借人工智能、人形机器人等新质生产力产业支撑，空置率较2024年末累计回落约6个百分点，率先显现“触底”信号。仲量联行也提到，二季度中关村凭借人工智能、人形机器人等科技企业的租赁需求保持韧性。

在业内看来，中关村写字楼租赁市场的表现，得益于科创企业扩张带来的真实需求支撑。中关村市场的率先反弹，充分体现出“产业支撑型市场”在当前周期中的韧性与竞争力。

从北京市场整体而言，中关村此类行情并未“遍地开花”，区域间分化较为显著。

据仲量联行数据，截至今年二季度末，北京甲级办公楼空置率为14.7%，平均租金环比下跌1.9%，租金环比下降主要受CBD周边的第三使馆区、东长安街及东二环子市场相对激烈的价格竞争影响，但整体租金降幅较此前有所收窄。

此外值得注意的是，2026年下半年开始，北京写字楼将迎来一波供应高峰。

高力国际表示，北京写字楼市场将从今年下半年至2027年，迎来约18个月的供应周期，期间新增供应量近150万平方米。其中，今年下半年，核心市场将迎来逾70万平方米的新增供应，约60万平方米集中在东部市场，届时市场竞争将更加激烈。

该机构认为，尽管科创企业释放了更多新增办公需求，但当前市场仍以结构性行情与区域分化为主，市场重新回归供需再平衡的轨道仍需时日。不过，本轮“科技创新周期”与“写字楼市场再平衡周期”的共振，将驱动北京写字楼市场迈入质量变革新阶段。