盛松成：房地产转型发展应把握好楼宇经济机遇

新时期房地产高质量发展的内涵，不仅体现在居民住房领域的“价稳质升”，也体现在商业楼宇的价值重塑。楼宇作为城市产业发展和消费活动的空间载体，是连接城市更新与存量运营的重要纽带。随着地产经济由增量扩张转向存量运营，先进制造业和现代服务业加速成为经济增长的新支柱，对城市空间载体的功能品质和运营能力提出更高要求。与此同时，扩大内需、产业升级、城市更新等一系列政策加快落地，正在为楼宇经济发展创造新的机遇。楼宇经济不仅能带动不动产持有环节的税收增加、有助于优化地方财政收入结构，而且是承接新兴产业和消费业态发展的重要载体，对于促进新时期供需精准对接、培育经济增长新动能具有重要意义。

一、房地产转型发展阶段需要新的驱动力

过去较长时期，我国房地产发展的驱动力主要依赖于增量建设，并通过庞大的地产链条拉动经济增长。房地产投资不仅直接形成经济增加值，也通过对钢铁水泥、家电家具等上下游行业的需求，间接带动更广泛的制造业发展。2018~2020年，仅房地产业增加值占GDP比重就高达8.3%左右，成为经济增长的重要支撑。此后，随着房地产市场进入深度调整阶段，行业增加值占GDP比重持续下降，2025年已降至6%以下。

传统发展模式之所以难以延续，根本原因在于我国房地产市场运行的底层逻辑已发生深刻变化，现阶段已进入住房总量过剩阶段。2006年以来，随着城镇化快速推进，我国城镇人口年均增加规模保持在2000万人以上，形成了旺盛的新增住房需求。与此同时，为弥补前期住房供给不足，新建住宅供应快速增长，按人均居住面积折算的可容纳人口规模由每年约1000万人提升至3000万人以上，供需矛盾得到缓解。但到2018年后，随着城镇人口增量放缓，住房需求增长动能逐步减弱。尽管新建住宅供应较峰值有所回落，但仍明显高于新增需求，住房供需失衡进一步显现。

房地产发展的核心价值，实际上不应在于单纯扩大建设规模，而在于重新回归其服务需求的本质：满足人民对美好生活的需要，为产业升级和城市发展提供高质量空间载体。2020年我国启动新一轮房地产市场调控，正是基于国家经济转型的大背景，即坚持科技创新、产业升级，实现高质量发展，同时扩大内需，尤其是消费需求。由此，房地产转型发展应顺应新的市场趋势，将支持经济转型和城市发展作为行业增长的新引擎。

过去五年间，我国经济结构持续优化，现代服务业和先进制造业加快发展。其中，占GDP比重上升的前五大行业分别是信息技术服务业（+1.28%）、租赁及商务（+1.23%）、批发零售业（+0.88%）、交运仓储业（+0.5%）、住宿餐饮业（+0.35%），这些行业均高度依赖楼宇空间作为经营载体。随着新产业、新业态不断涌现，楼宇经济有望成为推动房地产转型发展、培育经济新动能的重要突破口。

二、新形势下发展楼宇经济的必要性和积极意义

第一，商业用地供给过度，存量楼宇资产亟需发展新模式。“楼宇经济”是以商务楼宇为载体，通过开发、出租、引入企业集聚，形成税源并带动区域经济发展的一种新型经济形态，常见于超大城市。传统的楼宇经济以“租金差”（租金收益减去盖楼成本）为核心盈利模式，业主以“房东”角色收取租金、较少参与入驻企业的经营。进入存量时代，这种模式已难以为继。

目前，我国商办用房库存处于高位，一线城市的去化周期（商办用房库存/过去1年平均销量）平均高达87个月。其中，上海情况最为突出，去化周期接近300个月，反映出前期供给过度扩张而市场需求不足等问题。在库存持续积压的背景下，商办用房空置率不断攀升，2025年末我国写字楼空置率预计高达26.7%，大量存量楼宇资产亟待更新改造、提升利用效率。

第二，楼宇经济是承接消费升级、产业集聚和投资落地的重要载体，对扩大内需具有重要支撑作用。面对内需不足，2024年底中央经济工作会议首次提出“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”。这标志着我国宏观政策的重大转变，具有里程碑意义。随着供需关系重构，场景要素的重要性将进一步凸显。例如，新的消费业态更强调对场景的体验，新的科技业态更注重场景提供的成长生态。7月政治局会议进一步强调，要“有效扩大国内需求，适应不同群体消费需求，扩大优质供给，挖掘服务消费潜力”。与传统商品消费不同，文旅、体育、教育、健康、商务等改善型服务消费业态更加依赖高品质的空间环境和配套服务。推动居民消费需求从商品消费向服务消费加快转变，必然需要依托高品质的消费场景提升消费体验。在此背景下，提升楼宇品质、发展楼宇经济，不仅有助于适配新消费、新产业的发展需求，也将成为扩大内需、推动经济高质量发展的重要抓手。

从政策导向看，发展楼宇经济将成为落实“十五五”时期城市更新部署、促进消费和投资良性互动的重要路径。今年5月，国务院发布的《城市更新“十五五”规划》明确指出，要“推动老旧街区厂区、低效产业园区、低效楼宇等转型升级”。低效楼宇改造并非简单的建筑翻新，而是围绕新业态对空间功能的新需求，通过价值重塑和运营模式创新，使其成为承载产业升级、消费扩容和城市活力提升的重要平台。7月发布的《扩大消费“十五五”规划》进一步强调，要“大力优化消费环境，加强消费基础设施建设，实施城市商业提质行动，推进老旧商业街区改造提升”。这说明，以有效投资带动消费能力和消费意愿提升，已不仅仅局限在生产能力建设上，更体现在消费场景和产业空间等新型载体的打造上。

第三，楼宇经济的地方税收功能日益凸显，有助于改善地方税收结构。在央地财政关系中，房地产相关的财政收入主要归属地方，包括房产税、契税、土地出让收入等，是地方政府财政运行的重要支撑。受房地产市场下行影响，近年来契税、土地增值税、土地出让收入等交易环节的收入来源明显回落，而房产税表现相对稳定，增速连续四年接近或超过10%，成为房地产相关收入中少数保持较快增长的项目。2025年，房产税规模突破5200亿元，已成为地方税体系中的第一大税种。通过产业转型升级驱动楼宇经济焕新，增强与之相关的房产税、企业所得税等经营性税源的稳定性，有助于缓解地方政府对土地财政的依赖，推动其收入结构向更具持续性的方向演进。

值得一提的是，房产税的税基主要来自持有环节而非交易环节，因此本身受房地产周期波动的影响相对较弱。此外，房产税脱颖而出的原因还体现在三方面：其一，涉及个人住房的房产税尚未在全国范围内推开，目前仅在上海和重庆开展试点征收，因此全国新房交易收缩对房产税收入的直接影响较为有限。其二，在扩大内需政策导向下，得益于数字经济、专业服务、新型消费等产业的快速发展，商务楼宇的需求保持韧性，尽管也存在内卷竞争、高换手率等问题，但整体对房产税收入的冲击仍然有限。其三，近年来我国税收征管效率提高。

从国际经验看，以楼宇经济为抓手盘活存量不动产，建立以不动产持有环节税收为重要支撑的地方税体系，具有较强的现实意义。以日本为例，上世纪90年代资产价格泡沫破裂后，由交易环节贡献的房地产取得税在十年间降幅超过40%，而持有环节的固定资产税（土地、房屋）基本保持稳定，受房地产周期影响较小。从其地方税结构看（剔除个人税和企业税以统一口径），不动产持有环节税收在日本地方税中的占比一度接近50%，并始终保持第一大税源。相比之下，我国地方税（纳入土地出让收入以统一口径）长期依赖不动产交易环节，仅土地出让收入的占比在高峰时期就超过70%。因此，进入城市更新的存量时代，加快发展楼宇经济、壮大房产税等持有环节税基，是构建可持续地方税体系的必然选择。

三、把握楼宇经济新机遇

（一）引导楼宇业主强化长期运营理念。为推动业主从“资产持有者”向“空间运营者”转型，应强化长期主动经营与产业孵化能力，提升楼宇经济持续创造价值的能力。

第一，探索设置差异化税收安排。针对高空置率和频繁交易的商业楼宇，提高房产税成本约束；针对长期经营、入驻企业绩效突出的商业楼宇，提供房产税减免优惠。

第二，完善与长周期经营相匹配的金融支持体系。鼓励社会资本积极参与，支持有条件的地区发行REITs扩容；考虑推动结构性货币政策工具的优惠贷款支持，由特定产业、企业向产业载体的运营主体延伸。

（二）支持商业与服务业供给体系健康发展。当前我国商业发展仍存在一定结构性问题。一方面，商办用房供给端存在过度扩张现象，部分地区产业园区和写字楼库存压力较大，同时部分行业同质化竞争加剧，商业活力受到抑制；另一方面，面向居民需求的服务业发展“大而不强”，医疗、教育、养老等服务的供给质量始终难以满足需求。

第一，优化低效、内卷行业的存量资源配置。加快新一轮城市更新项目落地，完善配套支持政策；推进国有“三资”改革，统筹利用国有资产、资源、资本；规范市场竞争秩序，整治不正当竞争行为，营造有利于民营经济健康发展的营商环境。

第二，补齐服务业供给短板，扩大高质量服务业增量。借鉴过往制造业开放路径，推动服务业对外开放与业态创新，学习国际先进经验，增强医疗、教育、养老等领域优质供给能力，同步提升楼宇空间对现代服务业的承载能力。

（三）支持楼宇经济与城市更新协同发展。落实“十五五”时期国家城市更新工作部署，应重视商业楼宇更新的规划管理。

第一，可考虑建立分类施策与功能兼容机制，对不同等级、不同区位的商务楼宇实行差异化更新策略。按城市主中心、地区中心、社区中心等不同层级，分类允许商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、租赁住房（含人才公寓）等多元业态。

第二，建议在规划土地方面给予更大弹性，如对提供公共空间、公共服务设施等公共要素的商务楼宇，可按规定增加相应经营性建筑面积。

第三，推动统一运营与全生命周期管理。加强城市更新募投项目监管，严格控制地方政府依托城投平台和地方国企在预算外举债，防范隐性债务引发的风险和期限错配，结合空置率、租金收入、入驻企业绩效等重点指标定期考核募投项目的运营情况。

（作者盛松成系中国首席经济学家论坛研究院院长、中欧陆家嘴国际金融研究院高级学术顾问；庄鸿宇系国联基金管理有限公司研究员；龙玉系中欧陆家嘴国际金融研究院研究员）（本文仅反映作者观点，不代表所供职机构意见）