治理创新 空间焕新——中外嘉宾共话城市建设治理创新之道

11月10日，世界城市日系列活动—2026城市建设与治理现代化研讨会在上海浦东金桥举行。会议由上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市浦东新区人民政府联合主办，上海市浦东新区建设和交通委员会、上海市住房和城乡建设管理委员会科学技术委员会事务中心承办。

上海市政府副秘书长张玉鑫出席并致辞，上海市住房城乡建设管理委副主任、一级巡视员吴杰主持会议。来自联合国人居署中国办公室、上海市香港商会的代表，以及新加坡、英国、中国香港和内地的规划建筑专家、产业实践者同场交流。整场会议以主旨分享与交流研讨的形式展开，“治理创新、空间焕新”成为贯穿全场的核心命题。与会嘉宾还实地踏勘了EKA·天物创意园区、金桥壹中心、阅文集团AIGC文创产业基地等典型项目。

存量提质：更新的不只是空间，更是面向未来的能力

2025年7月，中央城市工作会议作出“两个转向”重大判断：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。张玉鑫在致辞中表示，上海是中国最早面临“两个转向”的城市之一，2025年底城镇化率达89.94%，已率先进入稳定发展期，相当规模的存量房屋和设施有待提质增效。当前上海正深化“三师”联创工作机制，构建城市空间治理大模型，以功能复合、产业导入、文化传承等路径，推动存量空间经济价值、社会价值与文化价值协同创造。

联合国人居署中国项目主管应盛提出更具前瞻性的判断：城市更新正在从更新城市的“存量”，走向塑造城市面对未来的能力——让城市能够更好地适应经济社会变迁、技术进步与居民需求变化。

上海市香港商会理事、复地产发集团董事总经理张大维受张国正会长委托致辞，他在上午踏勘后感慨，城市更新绝不只是建筑外立面的翻新，而是治理模式、空间品质、产业生态、社会价值的系统性重塑，关键是实现从“增量扩张的开发模式”向“精细可持续的运营治理模式”转变。

上海社会科学院城市与人口发展研究所副研究员、人口发展与公共政策研究室副主任程鹏将这场转型系统归纳为“四个之变”：阶段之变、理念之变、模式之变、路径之变。其中模式之变最具标志性：上海从“拆改留”转向“留改拆”，2022年成片二级旧里以下房屋改造收官，2025年总体完成“拎马桶”改造，如今深入实施城市更新行动，正持续探索可持续的更新路径。

以人为本：空间焕新最终要落到可感可及的生活品质

“空间焕新，首先要回应人的需求。”应盛强调，更新的价值不只在于建筑面貌的改善，更在于它为居民生活带来的真实变化。这一点在民生导向的更新项目中体现得最为充分。程鹏带来的虹口石油大厦案例颇具代表性：这栋楼龄近30年、空置近4年的商办楼宇，在“性质不变、功能兼容”的政策支持下转型为复合型康养综合体，C栋设养老院、D栋设护理院，提供近600张康养床位；改造投资1.2亿元，年租金1260万元，产权方年均回报率从8%-10%升至12%-14%。项目选址虹口并非偶然：这里是上海老龄化程度最高的区，60岁及以上老年人口占比达45.3%，更新在盘活低效资产的同时，精准补齐了区域养老民生短板。

街道活力同样是“人的尺度”的核心命题。瑞安房地产规划发展总监、瑞安集团可持续发展总监陈建邦直言“更新始于活力街道”，沿街店铺是活力社区的关键，而上海新老城区正普遍面临街铺消失的挑战。华建集团上海建筑设计研究院有限公司建筑二院院长、总建筑师刘威则以“从流量到留量”概括存量商业的转型逻辑：运营18年的百联西郊购物中心通过“拆墙引市、破盒成街”，开放底层空间、打造下沉广场与屋顶运动公园，“把购物的人换成社区的人”，让商业空间真正嵌入15分钟生活圈。

运营前置：从“一时网红”到“长效留量”的底层逻辑

刘威在分享中提到一个行业共性现象：同样启动更新，有的项目走向持续运营，有的却半途而废，“差别常常在设计之前”。他提出“运营前置”的核心方法论：“运营从项目发起的第一天开始，先回答留什么、给谁留，再谈图纸”。信达大厦以“下商上居、垂直分层”模式转型为职住一体的复合社区；GATE M西岸梦中心历经十余年更新接力，分级保留石灰石预均化库（穹顶）、船坞、散装水泥库（筒仓）等工业遗存，把生产岸线改造为可停留的生活岸线，都是这一逻辑的实践样本。

在交流研讨环节，伦敦大学学院巴特莱特规划学院教学副主任、副教授索尼娅·弗莱雷·特里戈向刘威提出犀利提问：更新实践中哪些要素未能按预期发展，行业能从挫折中获得哪些启示？刘威坦诚回应，大量项目停滞卡在两个层面：一是“有想法、没办法”，开发主体有更新意愿，却受限于人才、资金、政策资源，无法形成完整的落地闭环；二是“有办法、没章法”，存量更新常面临对既有政策规则的突破需求，若对合规尺度把握不清、缺乏有序的路径指引，项目极易卡在审批环节。这也恰恰印证了运营前置、机制托底的重要性。

程鹏分享的EKA·天物创意园则验证了从“网红”走向“长红”的运营路径：40余栋老建筑、6.9万平方米建筑面积，总投资近5亿元，2025年年度客流突破1000万人次，总销售额达4.51亿元，获评长三角最美公共文化空间、上海市旅游休闲街区、上海工业旅游景点服务质量达标单位等荣誉，成为上海市非核心商区存量更新的典型案例。针对上海市城乡建设和交通发展研究院院长朱洪提出的“非核心区位能否靠特色化实现价值跃升”的提问，程鹏表示，特色化是存量阶段吸引流量的重要抓手，但并非所有项目都需要走极致特色路线；比特色更基础的是品质化——这是存量时代所有项目都需要守住的底线，也是实现“留量”的根本支撑。

协同治理：构建多元主体共治的制度框架

应盛提醒，治理创新决定空间更新能否形成持久价值；人工智能等新技术为城市治理提供了新工具，“但技术本身并不能替代治理”，关键在于把技术能力转化为解决实际问题的能力。上海城策行建筑规划设计咨询有限公司董事长、上海市城市更新专家委员会委员詹运洲博士用外滩与陆家嘴两大片区的实践，回应了协同治理的落地路径。

在外滩历史风貌区，外滩·老市府由区属国企整体运营，从政府办公更新为办公、文化、商业约7:2:1的复合业态；外滩FTC以“政府引导、国企承租”的方式，打造金融科技创新载体；外滩源二期坚持最小干预原则，对历史建筑实行临时利用，导入轻量公共文化业态。在陆家嘴，12.5公里滨水“水环”打通28处堵点断带，实现步道全线贯通，覆盖4个街道、辐射人口约151万；区域更探索形成“管委会统筹、楼宇协会衔接、楼事会落地”的三层多元协同治理体系，打通政策落地“最后一公里”。

交流研讨中，上海市房地产科学研究院院长严荣向詹运洲提问：上海不同区位的更新项目有哪些共性经验与差异化路径？詹运洲总结，所有商业商务区的更新都要回答两个共性命题——“动力”与“活力”：动力是对城市核心功能的贡献和对地区发展的带动，活力是与周边社区的融合共生。而差异恰恰体现在这两点上：核心中央商务区要强调支撑“五个中心”建设的城市核心功能；主城副中心需精准匹配周边城市功能和人群需求；其中以创新为特色的片区则要紧扣创新赛道，避免千篇一律。

这一命题在新加坡的实践中也有呼应。新加坡盛裕控股集团设计主管苏南溪在交流中分享，新加坡并没有固定的“优先级排序”，而是通过法定总蓝图统筹、多部门协同、公众参与的机制平衡利益冲突。最具代表性的南北走廊项目：原本只是陆路交通管理局的高速公路规划，在公众咨询后，最终由陆交局、国家公园局等政府机构协同，改造为集交通、慢行系统、公共空间于一体的城市廊道，让基础设施项目也成为城市更新的契机。

价值创造：算好经济、民生与长远的综合账

城市更新不能只算单一的经济账，更要算产业、民生、文化、社会的综合总账，这是全场嘉宾的共识。陈建邦在交流中被问及瑞安多年深耕城市更新的价值逻辑，他坦言，作为市场主体，盈利是基础，但瑞安始终以“社区营造”的视角做长期布局，坚持总体规划、分期开发，每一期都在前一期的成功基础上迭代，最终带动整个社区价值持续提升。其中公共空间打造是核心抓手：街道首先是为人的交往、生活服务的，而非只为车流服务，好的公共空间能为整个片区注入持续的生命力。

程鹏提出的“多维价值创造”框架，为综合算账提供了清晰的维度：内容维度上实现经济、文化、生态、社会多元价值；空间维度上超越项目边界，为区域带来正外部效应；时间维度上统筹建设与运营周期，实现长效赋能。以北杨人工智能小镇为例，项目不仅完成了老旧厂房与城中村的空间蝶变，更完善了人工智能全链条创新空间，推动徐汇滨江南拓，支撑华泾从区域中心向主城副中心能级跃升，正是空间正外部性的典型体现。

全球视野：在互鉴中探索超大城市更新的共性答案

本次研讨会汇聚了新加坡、伦敦、中国香港的多元经验，为上海更新提供了全球视野。苏南溪系统介绍了新加坡“明日之岛”的更新实践：裕廊岛吸引可观的固定资产投资，汇聚百余家国际能源化工企业，建成新加坡最大的陆地太阳能电站；地下150米深的裕廊岩洞可储存约900万桶液态烃，是东南亚首个商业地下液态烃储存设施；圣淘沙发展局启动大圣淘沙总体规划，打造世界级景点集群；东海岸长岛计划填海约800公顷，集海岸防护、淡水储备、滨水公共空间于一体，前期研究与公众咨询已持续多年。她补充道，新加坡的“白色用地”机制颇具参考性——对暂不确定功能的土地先保留弹性，待条件成熟后再精准定位，让每一寸土地都能发挥最大价值。

伦敦巴特西电厂的更新则提供了另一种视角的启示。索尼娅·弗莱雷·特里戈复盘道，这座闲置多年的工业地标历经多轮方案搁浅，最终实现物质空间的重生，但增长导向的开发模式也存在明显局限：可负担住房占比偏低，对周边社区的包容性不足。在交流环节，程鹏进一步追问这一模式的普遍性，索尼娅回应，这种高度依赖房地产市场价值的“增长主导模型”，在经济强劲的区域才能成立，且天然难以保障社会公平。她强调，“成功”本身是相对概念，案例提供的是具体挑战的启示而非可复制的“成功模板”，评估更新成效，最终要回到对地方真实需求的贡献上。

当天的交流研讨环节中，两位观察员与六位主旨嘉宾围绕治理路径、空间品质、价值创造展开多轮对话，在观点碰撞中进一步凝聚共识。从更新城市到塑造未来城市，中外经验彼此照亮，而最终的答案，终将写进每个人可感可及的日常生活里。