单纯的宋卫平为何干不下去

开发商这个词，在当今中国舆论场中，长期扮演着一个“大灰狼”的角色。但当宋卫平拱手让出绿城中国第一大股东位置的时候，他的“绿粉”们一片哀悼之声，告别发布会上甚至有女粉丝献上拥抱。

一位专做豪宅的商人，却被一批消费者视为理想主义的化身，并且一路追随掏出巨额真金白银。即便在奇葩辈出的中国楼市，也够离奇的。

更离奇的是，这家豪宅开发商不仅没赚到行业平均利率，还在每一次调控中都中招，十年来三次站到了破产的悬崖边。

一切好与不好，都源于这位学历史的发福的中年男人的内心。

宋卫平与许多行业的成功者一样，是个偏执狂、性情中人、完美主义者。

他把绿城开发的楼盘都视作自己创作的艺术品，每当他巡视到施工现场，下属们心都会提到嗓子眼，他会因为看到几棵树不顺眼把所有已经完成的绿化推倒重来，会因为地面石材颜色不协调推迟交付期。股东们对此恨之入骨，这会大大提高成本，少赚很多钱。绿城每平方米平均建安成本超过10000元，而全国商品住宅的平均建安成本不到2000元/平方米。这让绿城17年来的平均利润率，始终不到10%。

从1997年到2011年，宋卫平始终抱着一个单纯的理念：只要产品做得好，公司自然能做好。他不留后手不断扩张，只关注自己不关注外部环境。2009年绿城做到全国第二，与老大万科咫尺之遥。已经经历过两次调控差点折戟的宋卫平，甚至还认为自己能超越万科。但这种单纯在复杂的中国房地产市场注定要被扼杀。果然，2011年两次“卖身”才挽救了资金链紧绷的绿城。

绿城以品质抓住忠实客户的商业模式也在经受巨大挑战。最近几年来，因为不擅资本运作带来的资金成本高涨，绿城的开发成本不断上涨，定价也远高过同业。例如绿城在杭州西溪附近一个大平层公寓项目，定价比周边别墅还要贵。没有了赚钱效应，除了囊中丰厚的自住型“绿粉”，原本号称“收藏型”的绿粉也逐渐流失。

告别期间，在一篇广为流传的未经证实的自述中，宋还是对开发商需要承担商业以外的职责愤愤不平。他认为自己血管里流淌的血液是红色的、有道德的，维护公平与正义是政府应该承担的职责，商人和市场只应该把自己的事做好。

在当下，又有哪一个行业敢号称自己是纯粹市场化的呢？

 

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融创收购绿城：重压转向孙宏斌

爱野

2014年初春，一家地产央企代表来到杭州杭大路1号，绿城中国（03900.HK，下称“绿城”）杭州总部，他们此行专程来表达与绿城中国战略合作的意向。

这是从2011年绿城危机之后经常出现的一幕，多家开发商来到这里表达他们对绿城的兴趣。由于商业机密的原因，绿城没有透露更多关于这家央企的信息。

过了4月，绿城行政总裁寿柏年给融创中国（01918.HK，下称“融创”）孙宏斌打了个电话：“要不，还是你来接手绿城吧。”

想了一个晚上

孙宏斌并没有马上同意，他说，想了一个晚上，第二天就同意了。

事实上，绿城董事会主席宋卫平和寿柏年从去年下半年就已经有了想把绿城交给孙宏斌管理的想法，只不过，这是他们第一次比较正式地向孙宏斌提议。

“你看，我们公司现在蛮好的，土地储备比较多，去年拿了几块地都不错。”4月18日，在无锡蠡湖香樟园全国媒体发布会现场，孙宏斌称，现在正是融创“最好的时候”。2011年，公司全年实现合约销售金额人民币192亿元，随后逐年翻倍。2013年融创中国销售额达人民币547.3亿元，年内增加土地储备957万平方米，毛利同比2012年增长33%。

在2013年融创的内部会议上，孙宏斌说，他希望融创有一个稳健的发展，每年往前进一个位置。

对于这个提法，“我们伤心透了，几乎泪洒当场。”跟随孙宏斌多年的一位部下说，在他看来孙宏斌这些年改变很大，原有的锐气一点点消褪，取而代之的是沉默和沉稳。

现在的融创在走一条“稳妥”的路，2013年财报显示，当年融创在5个区域（京津沪渝杭）获取了19幅土地，增加土地储备957万平方米，权益土地储备545万平方米。他们只选择很少的城市，管理半径较短。绿城不一样，20年下来，已经陆续进入了全国100多个城市。

“纠结的时间很短，对于我来说，我们参与绿城其实是一个巨大的挑战，第一是因为绿城的城市比融创多很多，管理难度非常大。”孙宏斌公开称。

这个决定对宋卫平也说也并不轻松，一些原本约好与孙宏斌的会面，他也一推再推。

每个人都在思索这场交易有可能带来的一切后果。

“路演”

鲜少出门的宋卫平，最近决定和孙宏斌一起到处看看融创和绿城的项目。

他们先去了天津，“两周前去了天津，天津的解放北路、意大利风情街、五大道等。”宋卫平对《第一财经日报》记者说，他们还去看了融创在天津的一个豪宅项目。

一个有趣的细节是，这个项目的门口挂着一个牌子，写着“中国豪宅”等字样。在他们去之前，有人去征求老孙的意见，要不要先把牌子摘了，等宋卫平走了之后再放回去。

老孙想也没想，说：“放着吧。”

在这个项目上，宋卫平被玻璃门撞了一下头，“很容易改的一个问题，比如放一个盆栽进去。”这一刻，宋卫平像极了一个首席产品官。

5月10日，在看杭州云栖玫瑰园的时候，宋卫平进门后就蹲了下来，发现进门台阶轴线对称差了两厘米。此前，这一难以被察觉的细节几乎没有人在意过。

宋卫平拿起卷尺，仔细测量起来。据在场的人说，孙宏斌什么也没说。

5月13日，宋卫平和孙宏斌又去了苏州桃花源项目，和此前看过的项目不同，这个是绿城拿地，融创接盘后做的，“超乎想象，接近完美。”宋卫平对这个项目的好评出乎许多人的意料之外。

“是给孙宏斌做托儿还是真的好？”这个问题，记者私下里又追问了宋卫平，“杭州人去苏州造园林，那不是叫关公门前舞大刀么。”宋卫平说，苏州的所有新园林，没有一个项目比得过苏州桃花源项目的，在苏州能做第一的话，意味着在全国也是第一。

交易在一点点推进。事实上，绿城和融创的缘分始于2012年。2012年6月23日，融创、绿城订立合作框架协议，融创以33.72亿元收购绿城9个项目半数股权，双方成立上海融创绿城控股有限公司（下称“上海融绿”）。

从2012年双方合作到现在，他们几乎没有这样密集地去看过项目，一些传闻在私下里流传着。

用外交辞令来说：双方视察对方地盘，推动事件进程。

正是从这个时候开始，一些绿城高管被叫去谈话，告知公司有可能会出现一些变动，也正是从这个时候开始，被收购的传闻笼罩了绿城，“绿城要卖了”的消息开始满天飞。

5月15日，绿城中国与融创中国同时宣布短暂停牌，双方公告均称将发出一项“可能构成公司内幕消息的拟交易公告”。

一时间，绿城多年来的旧部、北京的股东都来到杭州，他们期待与宋卫平见一面，能“劝一劝”。这个时候，他们还不知道，是老宋“卖意已决”。

根据公告，交易后融创和九龙仓并列为绿城中国第一大股东，双方的持股比例皆为24.313%。融创付出了约60亿港元的代价。孙宏斌和宋卫平作为董事会联席主席，2015年3月开始，宋卫平将由联席主席变为董事会名誉主席，孙宏斌届时担任董事会主席。

谁说了算？

两个联席大股东，这种情况会持续多久，是一个权宜之计，还是一个长久的治理结构？如果一旦九龙仓和融创之间发生一些冲突，那么谁说了算？

宋卫平说，他说了算。对于记者关于他和孙宏斌是不是一致行动人的追问，有趣的一幕出现了，孙宏斌快速接过话茬予以否认。

“如果实在不行，我们就去再买多一点股份再来说话也是可以的。”宋卫平给了一个模糊的说法。

实际上，双头大股东而非一致行动人，这种股份公司的治理结构非常罕见。一些来自内部的消息显示，九龙仓不愿让融创后来者居上，最终三方达成上述股份协议。

宋卫平的力撑，被视为是“宋孙”抱团式的默契。

另外，绿城现有的投资委员会改组为财务及投资委员会（下称“财投会”），负责审批财务及投资的重大决策。财投会由三名成员组成，包括绿城老臣寿柏年、融创的黄书平和九龙仓提名的成员。

寿柏年认为，融创的销售和拿地策略、绿城的产品营造优势、九龙仓的资本运作能力，三者的结合会给绿城带来更多正面效应。

九龙仓副主席周安桥之前接受媒体采访时坦言，九龙仓并不具备操盘绿城的能力，入股绿城中国更多的是战略投资，而非短期财务投资，九龙仓会尽量利用自己在财务上的所长，帮助绿城稳健发展。

这一说法十分可疑，九龙仓此前承诺给绿城引进境外融资，至今也未能兑现，双方还停留在一些零星项目的合作上。

之所以发生股权上的变化，宋卫平说，因为九龙仓不愿意。

融绿的契机

这笔交易的契机，最早始于上海融绿的运营。上海融绿成立之时，外界认为融创接了“烫手山芋”。仅一年多的时间，上海融绿就交出了不错的成绩单，2013年完成销售额155亿元，挤入全国房企前50强，其中上海区域以112.07亿元的网签业绩跻身前三强。

“在去年千岛湖开半年运营会的时候，我大概算了一下，是1+1=5，是融绿平台的合作顺利。以及在这个合作过程里，老孙的个人表现都可以得到很高的分数，大概是90分到95分，一个企业运营得了这么高的分，已经是很不容易。”宋卫平公开说。

此前多年，在上海市场有一席之地，正是宋卫平一直想实现的，帮他实现这个目标的人，是孙宏斌。

从2011年底开始，绿城进入漫长的调整期间，他们将部分项目卖给SOHO中国、山东高速以及融创。2012年，依然艰难求生的绿城加速了资产腾挪，引入港资九龙仓，将位于长三角的九个项目半数股权作价33.72亿元卖给融创中国。

“今年销路不好的话，寿总还要去找钱来，运营链、资金链这里面的事儿，我还要不遗余力地去提升我们的销售能力。”接受《第一财经日报》记者专访时，宋卫平显得十分轻松，现在这一切问题都不存在了。

前几天的绿城高管大婚，宋卫平出现在婚礼现场，演唱了一首《送别》。现场的绿城员工告诉记者：老板状态大勇、浑身轻松。

生活发生最大变化的是孙宏斌，他每天出现在杭大路1号，和无数的人开会，此前宋卫平承受的压力，正在一点点转移给他。

数据显示，今年前四个月，绿城合同销售金额约172亿元，融创实现合约销售金额184.6亿元，目前两家公司合计销售金额已达356.6亿元。即使按照前四个月市场低迷期的销售业绩，这两家企业合计2014年全年也会实现1000亿元以上的销售业绩。

有一个细节值得关注，23日发布会没有开始之前，孙宏斌走进会场看了许久，什么也没说就走了，他一直是一个冷静的既定目标实现者。