专访黄瑜：增量提质与存量挖潜 助力房地产止跌回稳丨2025 下半年经济展望

截至2025年上半年，全国超160个省市（县）出台房地产优化政策超340条。随着各项政策加快落实，70个大中城市房价同比降幅继续收窄，商品房库存持续减少。但是二季度以来，市场数据开始出现波动。当下，房地产市场出现了哪些新的情况？展望下半年，推动市场修复的政策发力点在哪里？“好房子”入市是否将带来更多需求和信心？2025下半年经济展望，对话中指研究院常务副院长黄瑜！

 

房地产市场“稳”了吗？

第一财经：黄院长，在我们展望2025年房地产市场走势时，您曾说过“市场不稳，政策不止”，截止现在，您认为房地产市场“稳”了吗？

黄瑜：2024年“926”明确提出要“促进房产市场止跌回稳”，2024年底又再次强调要“持续用力促进房地产市场止跌回稳”，今年两会也再次明确要持续用力，4月政治局会议又明确要“持续巩固房地产的稳定势态”。从稳定势态来说，应该说经过近半年的努力，房地产在稳市场方面应该也取得了一定的成效。

6月国常会上又再次强调了要“更大力度促进房地产市场止跌回稳”，确实也可以看到，进入今年5月后，市场出现了一些微幅的调整。从我们100个城市的（二手房）价格指数来看，像成都这种城市也出现了微幅的下降调整，其实也可以看到，现在市场的逐步趋稳还是有一些压力。

当然，我们认为不同城市的市场表现是不一样的，有些城市趋稳的势态会更好一点，但更多城市，特别是一些三四线城市，仍然市场效应并不明显。

第一财经：具体而言，一线城市和二三线城市有什么样的差异，您怎么分析？

黄瑜：从价格端来看，因为随着一些改善性楼盘，包括一些“好房子”的逐步入市，实际上新房市场的价格还是有一些增长。但是绝大部分城市的二手房价格仍然还是处于一个下行的势态，只不过是说下降的幅度稍有一些收窄。

如果从量上来看，不同城市的表现区别会更大一些。从2024年第四季度，哪怕到今年四五月份的数据，整体一线城市，无论新房、二手房的市场，表现还是明显要好一些。其次是二线城市，再次就是一些三四线城市。

从土地市场的情况来看，更是一些热点城市的土地市场率先回暖。我们最近也做一个监测，前10个城市的土地出让金收入占到全国超过了50%，前20个城市超过了60%，表明土地市场也是一些核心的城市表现更好一点。

 

一揽子救市政策的落地情况如何？

第一财经：从财政政策的角度看，二季度各地拟用专项债收地的节奏是在加快的，您怎么去分析这个态势？专项债的使用背后有什么特点？

黄瑜：今年以来，专项债收储的节奏在加速，但是我们认为总体节奏相比预期还是比较慢。到5月底，已经公示的土地专项债收储金额有4300亿，真正落到位的、发出来的大概是707亿。

根据我们的调研，我觉得有几个堵点：一个是各地到底有多少专项债在收储，额度还是不明确的。另一个是收储的价格也是不确定的，因为原来文件是要在市场价和评估价二者取其低，毕竟现在市场发生变化了，并且评估还需要一定时间，实际上这里面的不确定性是降低了效率，这是两个重要的情况。

还有一个堵点是被收储的主体，从整体市场上来看是比较单一的，因为现在更多是在收一些地方平台的土地，所以整个市场面并没有完全放开。

第一财经：尽管速度好像不如预期快，但是仍然有700多亿的体量已经落地了，我们可以预期接下来这个速度会加快吗？

黄瑜：这两个堵点不打通，我觉得节奏是不可能加快的，下一步如果要加大这方面的工作，最起码应该把这两个堵点给打通。

当然这里面专项债也好，各方面债也好，对地方政府来说，只要发了还是要还的，那么他还要考虑到收储的这些土地的价值，以及是否能够转换成为有效的供应？另外，在房屋收储方面，特别是在收储一部分存量商品房作为保障房，近期不少地方都在推进这个工作。但是收房子也有一些问题，比如说到底收什么样的房子？到底以什么样的价格收？它的节奏也没有那么快。

 

金融支持政策如何为房地产“护航”？

第一财经：与房地产相关的还有一个很重要的配套制度——金融制度。最近金融监管总局提出，要加快推出和房地产发展新模式相适配的金融支持制度。我们特别关注近几年城市更新、城中村改造等重大工程相配套的金融制度，有哪些新的创新和探索？

黄瑜：今年政府工作报告和4月25日政治局会议明确指引了要加大城市更新的力度。5月20日，几个大的部委，特别是金融监管总局也明确了要出台一些与城市更新相适应的一些金融支持相关的政策。到现在为止，与城市更新关联的有一些债已经发出来了，包括一些支持的低利率的中长期贷款，这方面是有一些金融支持出台，但是我认为从大的方面，比如说城市更新匹配的金融新的创新产品方面，我们还没有看到。下半年也许这块还可以值得期待一下。

 

“好房子”入市将带来哪些影响？

第一财经：今年“好房子”首次被写进政府工作报告，大家非常关注。同时在6月国务院常务会议也再次提出了要加快推进“好房子”的建设。在您的实际调研中，“好房子”它的判断标准是什么？

黄瑜：住房城乡建设部做了非常明确的、清晰的指引，比如说智慧、安全、舒适、绿色等等，围绕这些方面，我们中指研究院也做了一些具体的指标。

但是实际上我们在做这一轮“好房子”的调研过程中，也发现了一些问题，比如说像各地在优化设计方案和优化规划设计条件方面，现在各个城市的力度不一样。比如住房城乡建设部强调了“层高三米以上”，但是各个地方在优化规划设计条件上面，特别在计容面积方面，每个地方尺度是不一样的，甚至在一个城市不同的区域，它的尺度也是不一样的。

当然对于购房者来说，比方说得房率提升了，但是这种得房率提升背后，有些项目的实际容积率我觉得并没有降低，甚至还更提高了。对于真正的整个小区的舒适性和安全性等指标就未必能够有更好的改善。所以我们认为在“好房子”领域里，我们真的需要多维度的评估，不能说是单一方面的。

“好房子”也对市场也造成了一些影响，一方面好处是老百姓买房子的得房率高，获得感更强，但是实际上也对过去的老房子，包括一些二手房、次新房也造成了一些销售方面的冲击，实际上对于市场的“去库存”也一定程度造成了影响。

我们最近也在做一些“好房子”的沙龙和系列研究，我们做了一个梳理，在全国各地所有的大概现在100多个项目里面，确实在产品方面有全面的提升，对于房屋品质应该要继续倡导，过程中也把一些问题解决，为整个市场提供更多的确确实实的好房子。

而且我们认为好房子不仅仅是豪宅，应该是各个不同价格层次都有它的“好房子”，满足不同的人群，给他们创造更好的舒适居住的环境。

第一财经：把老旧房子改造成现在所谓的“好房子”，这个过程里包括了规划、融资、建设、维护等等，在各个环节都可能遇到一些现实的问题，根据您的调研和观察，您认为我们是不是已经找到了一些能够解决这些问题的思路和模式了？

黄瑜：我前段时间去成都，跟一个开发企业做交流，因为经历过这一轮调整之后，大家也在反思和复盘过去所做的事情到底有哪些好的方面和不足的方面。其实他们在看十几年前在三四线城市做的一个项目，当时做那个房子真的是精心打造的，到现在十几年过去了，仍然觉得那个小区是历久弥新，仍然会觉得品质非常好。所以我认为，只要你在建造过程中，在那个阶段里，用心去打造、做好你的产品，我认为它是一定程度上能够经得起时间检验的。

在老旧房子改造方面，我认为现在还是有一定的难度，比如说加电梯，如果有人不同意，你就不能加电梯。实际上我们认为，老房子首先应该把电梯给加了，这是最起码的，首先你的安全和舒适也好，品质也好，就完全不一样了。

 

房地产现售制渐行渐近？

第一财经：今年以来，房地产的销售制度也进行了大力的改革。最近河南信阳对于新出让的土地一律实行现房销售，引起了市场的广泛讨论，未来是不是要全面转向现售制？

黄瑜：我认为现房销售是一种发展趋势，但是从现实的市场情况来看，应该是渐进式地推进。

像信阳这种城市，它的存量本来就比较大，所以现在已经是现房销售。但是对于有些大的城市，特别是人口不断进入的那些城市，它的市场本身是供不应求的状态，如果要阶段性的全面实行现房销售，会打破现有市场的供求均衡关系，对于市场的长期稳定不利。

应该是根据各个不同城市的市场供求状况，逐步地推进现售制，也可以根据区域的地块情况，来进行试点，这应该是比较合适的一种状态。

第一财经：对于买房的人，如果过去买期房，他可能会面对一些不确定性，但是现在如果是买现房，心里就更加踏实了。但是对于房地产开发商来说，他就会面临资金的压力，所以融资会不会成为较大的问题？如果现售制将来会成为一个大趋势，现在我们试点当中能不能得出一些比较成功的模式？

黄瑜：对于所有的购房人，（现售制）是“货更容易对版”，买的啥东西你看得见，确实是一个比较好的状况。但是，有可能会成本更高，因为他的生产周期等成本也会进行测算和叠加，实际上有可能房子会更贵。

对房地产企业来说，一方面对他们的开发能力和产品能力提出了更高的要求，比如现在拿的地、做出的产品，一定要预判是不是符合未来的客户需求。

对金融机构来说，如果要实现现房销售，也要有与此相匹配的金融政策。比方说个人按揭贷款，过去都是签完约之后，并不是全部交付后再去付这个月供，未来有可能从银行端就会提前给你做贷款、做月供，包括开发贷也是一样的。

地方政府也需要进行一个测算，比方说让企业拿地的时候，到底是现房销售还是期房销售，这是两个拿地价格。

 

民营房企开始积极拿地，释放什么信号？

第一财经：我们看到一个比较向好的数据：今年前5个月，拿地金额百强的企业中，民营企业有24家，占比16.8%，比2024年分别增加了13家、提升了8.3%。从中能看到民企拿地的积极性有所提高，您怎么分析这个数据的成因是什么？

黄瑜：确实，中国的市场有一个特点：只要有机会，特别是民营企业，就一定有人去行动。其实房地产一直是比较市场化的行业，整个市场的70%-80%都是房地产民营企业。经过这两三年的调整，可以看到确实民营企业没有能力去拿地了，拿地的企业也都非常少。今年以来民营企业拿地的数量相对有一些提升，这些提升更多还是在少数地区，比如杭州、成都等城市。但是我们从20多家拿地的民营企业来看，真正从2024年到今年持续拿地的企业只有4家，更多的企业还是在择机拿地。未来我认为，在市场逐步恢复的过程中，民营企业仍然还会发挥它的作用，只要在市场中有机会，又有一些新的民营企业它会进入这个市场。

第一财经：可能这些地区的房地产市场机会在上升，但是通过您的分析，好像企业的规模还是相对较小一些？

黄瑜：对，这些企业过去在一些区域市场中做，负债率也没那么高，相对稳健，现在他们在市场的调整中也看到一些机会，那么他们可能觉得过去在三四线做，现在也有能力回到二线。

第一财经：也感觉出来市场的温度是在上升的。

黄瑜：土地市场来说，可以在一些重要的城市看到这种迹象，但是应该说更多城市的土地市场仍然还没有好转。

 

房地产的“增量曲线”可能在哪里出现？

第一财经：房地产仍然是一个非常重要的经济的引擎和重要的一个产业，我们也很期待未来房地产的增量曲线会在哪里产生？

黄瑜：房地产市场进入新的阶段，增量有限的时候，存量的运营是非常重要的。特别是年轻人进入比较多的城市，一部分存量房也可以转换成为租赁性用房，这个也是非常好的。

当然不同城市也可以根据自己的产业特征，适应新的产业升级，把现有的存量房屋进行适度的挖潜和运营，对整个房地产市场的高质量发展能够发挥重要的作用。

 

如何研判下半年房地产形势？

第一财经：您对下半年房地产市场走势有何判断，以及您的政策建议？

黄瑜：我们最近也在做整个市场的复盘，2024年底我们对整个市场做了预判，当时我们倾向于中性的判断，这半年复盘之后，这个数字还在最终的测算，目前我们仍然还倾向于当初的中性判断，整体市场的总量相比2024年仍然会是一个下降的势态。目前1-5月份的数字，国家统计局已经公布了，基本上下降了百分之二点几。

不同城市表现差异会比较大，之前一定程度透支的一些城市，包括人口不断减少的这些城市，它的市场表现会更差一些。一些人口不断增加，并且现实的市场又供不应求的一些城市，并且不断推出“好房子”的城市，市场表现就会好一些。

对政策的建议一个是相关的政策要进一步地落实，要把它做实。另一个是一些核心城市的限制性政策还是存在，可以适度进行优化，对促进市场的“止跌回稳”能够发挥一定的示范效应。

 

本期节目

编导 官悦

制片人 尹淑荣