上海放开外环外限购对楼市有何影响

8月25日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局、上海市财政局、上海市税务局、人民银行上海市分行、上海市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，提出调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。《通知》自2025年8月26日起施行。具体情况来听报道。

 

《通知》明确进一步调减住房限购政策。对符合本市住房购买条件的居民家庭，包括上海市户籍居民家庭、在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非上海市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。同时，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。上海易居房地产研究院副院长 严跃进表示，此举对释放住房需求、活跃市场交易都有积极作用。

【这次呢对于我们外环外呢符合条件，不再限制这个购房套数了，实实在在的增加了大家这个买房的这个套数，有力的这个释放的住房需求，对我们外环以外的这个房屋的一个去库存，包括市场交易的活跃等，都能发挥非常好的作用。包括这个成年单身人士等，视同家庭的一系列政策，都在很大程度上促进了我们今年下半年的房屋交易市场的活跃。】

 

 

此外，《通知》规定优化住房公积金政策。一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。二是支持提取住房公积金支付购房首付款。对缴存人购买上海市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款。三是支持住房公积金“又提又贷”。对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

 

 

同时，为减轻居民购房利息负担，《通知》明确优化个人住房信贷政策。银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。业内表示，上海房贷利率不再区分首套和二套，有助于释放更多改善需求。以商贷200万元、贷30年计算，首套月供8486元，二套差异化地区为8704元，非差异化地区为8925元。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，按最新政策，二套房的利率可以明显降低，非差异化地区每月可以减少439元。以往降LPR月供减少只有几十元，而这种方式力度大，得到的实惠在体感会相当明显。

【那大家在实际持有过程当中，它肯定会有一些成本的免税的这个扣除之后，可能你的这个持有成本会更低，所以也是促进了大家去释放改善的这样一个意愿在里边。】

 

 

为衔接优化住房限购政策，《通知》规定，对符合条件的非上海市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此2025年1月1日起符合条件的购房者可享受本条政策。卢文曦认为，当前上海中高端改善市场的热点比较高，10万+的项目开盘全部销售一空的现象很多。金融政策的支持可以让这部分产品的热度延续下去。

【这一次的这个政策啊对于中高端改善的这部分的这个需求力量释放的还是挺明显的，因为我们可以看到这个政策对于这方面倾斜特别明显，尤其是信贷方面。那么在这样一个金融政策的这个支持下，有效的这样一个实际的购房总支出，尤其是利息的支出会明显的减少，那么会促使这部分的买家抓紧入市。】

 

 

此次新政将对市场带来哪些效应？卢文曦指出，上海新政采用“组合拳”方式支持楼市向好发展，内容丰富，金九银十成色有保障。

【我认为这一次政策也是采用的这种组合拳的方式，工具应用的是蛮多的。那么从整个市场来看的话，其实也是涵盖了刚需和改善，所以很多的这个买家都会能够得到具体的实惠。那么也是考虑到当下正好是处于金九银十的这样一个时间节点，利好政策也会消除大家的一些观望情绪和顾虑，所以个人判断的话，这个接下来的市场应该会有不错的表现。】