管理规模超290亿 政策落地前发力布局 这家国资LP看好房产新赛道｜投资人说

嘉宾简介：联发集团 建发新兴投资 董事长 王文怀

管理资金规模超过290亿元，先后参与基金投资超120只，累计参与企业投资超 250家，已陪伴40余家被投企业成功在国内外资本市场上市。2025年初开始兼任联发集团董事长 。

获得历年清科、投中、母基金周刊等机构评选的业内 GP 眼中最佳 LP。

 

一、管理规模超290亿 LP如何保持精进和对趋势敏感

第一财经  高  远

感谢王总接受第一财经专访，建发新兴投资作为地方国资，在过去10年合作了70多个GP，120多只基金，290亿人民币的规模，有些 GP所投的项目成为了明星项目，你们怎么能够保证高命中率和大手笔，它的底层逻辑究竟是什么？

联发集团 建发新兴投资 董事长 王文怀

第一个当然是认知宏观方向，包含地缘政治还有技术方向；第二个是我们整个组织涉及到投资流程当中的人，自身有没有能力跟上这些方向以及认知的自我觉醒，或者组织上能够帮助他跟上这个节奏。

 

二、一线城市政策调整 如何通过产品创新规避地产风险

第一财经 高 远

我留意到您在今年2月份已经兼任了联发集团的董事长，联发主要做房地产业务，国内房地产市场经过了多年调整后，今年迎来了政策的较大改变，比如说上海北京限购政策，在外环外、五环外取消了限购，这是整个行业中非常大的一件事情。有些机构是把中国的房地产市场类比日本，日本房地产市场经过了失去的30年，我们怎么通过创造和制度创新能够绕过房地产市场泡沫的破裂的风险成功避险？

联发集团 建发新兴投资 董事长 王文怀

从监管、行业到消费者三者如果共同意识到要回归房产产品本身的功能属性，我认为是个大好事，当三者比较默契和认知接近时，我认为行业应该慢慢到底了，这是一个很重要的判断。
另外我觉得还是有一个战略级的历史机遇，那就是好房子的重新定义。我认为它有两种定义，一个是传统的好房子定义，还有一个是未来好房子的定义。

现在社会科技发展越来越快，有一个概念非常清晰，越来越智能化、智慧化。比如手机从模拟到智能机，汽车从传统车到智能车。我一直在行业提出另外一个观点，在房子的户型内以及整个小区有没有可能走智慧化的道路，智慧化能给居住者提升效率，体验感，甚至不需要用那么多空间就可以干很多事。因为空间越大越贵，能不能开发出智慧型的小区和智慧房子，来满足各种人群的需求？
加入智慧这个维度是不是可以让房子的分层跟目标市场分层分得更细？做出更多差异化？不同人群可以得到不同的房子，可以满足某一方面的主要需求，比如说针对相对年轻一点的人，我们现在建新青年社区，当然老年人市场也很重要，针对一些高净值的家庭有更丰富的精神需求，对小区的文化元素有更高要要，所以我认为这个行业需要重新思考，产品本身能满足哪一类人群的需求，回归到产品和需求，我认为可能当下就是很重要的战略时间点。

 

三、莫欺少年穷 要服务和陪伴年轻人成长并赚到合适的利润

第一财经 高 远

中国有句古话叫莫欺少年穷，世界上很多国家的年轻人在步入社会之初都比较艰难，因为要面对很多压力，有些人没有能力置业。有没有通过行业创新能够走出一条和中国年轻人需求适配的房地产产品的路径？您认为当下这还是一门好生意吗？

联发集团 建发新兴投资 董事长 王文怀

其实一二线城市的年轻人是每年的一茬优秀年轻人要冲到这个城市里面，因为这个城市有好的工作机遇发展机会，但他们进来过四五年过后，他这有点小积蓄，他要买房子，中国人的传统中相对多人的观念还是会买房子，特别是要生孩子。
以前他们买的是什么样的房子，是房地产行业有提供，他们买不起？还是根本不想买？还是市场根本就没有提供给他们适配的产品？其实我们观察下来是市场提供的适配产品很少，他们没得买。
一个一线大城市，100平米的房子单价8万块钱总价就是800万，过去传统的房子得房率只有70多平米，现在我们能不能把房子做成六十几平米，但得房率更高一点？比如说六十几平的得房率，如果能达到百分之八十几的得房率可以达到50多平米，在一线城市能不能让目前800万的购房门槛，因为户型的变化总价的变化，让它降低到400万、 500万，像厦门能不能降低到300万左右，南京能不能降低到200万左右，比如说另外一些城市，能降低到120万-150万，这样的产品是新房也是商品房。

其次我还要强调另外一个观点，如何用智慧化的方式在构建社区和房子的新功能。能不能让你这些房子跟社区自身也能不断地实现更新，让它们始终保持一个比较好的使用状态，让下一个来接手这些中小户型房子的年轻人也觉得这样的房子品质不错，它们不会迅速成为老破小，这是另外一种房产全生命周期的考量。
经过我们调研和研发，看到了这样的市场空间，所以我们要提出相应的新青年社区这样的产品，来满足一二线城市优秀的年轻人，他们是未来的社会和国家的栋梁，我们要在他们还比较困难的时间段，来给他提供优质的新商品房。

 

四、中小户型产品是刚需 也可以是好房子

第一财经 高 远

其实您提到低总价小户型、灵动空间等，这些产品在我国台湾地区包括日本都出现过类似的一些产品。在中国市场中20年间也有过小户型的的风潮，但其实没有真正做起来。您认为当下这样的一些产品推出的时机到了吗？

联发集团 建发新兴投资 董事长 王文怀

这样的时机来了，首先、房地产业的同行们有个非常简单朴素的道理，有钱人的钱比较好赚，年轻人是一分钱掰成两半花又很难赚，过去几十年中国改革和市场的红利中，大家觉得赚点钱，现在全球都进入存量时代，钱不再好赚，但年轻人一茬一茬在来、一直都有增量。
我很期待很多人一起来做，做任何一个产业消费品的终端产品它上面要有一个非常强的上游供应链，如果规模太小，供应链是不够有效率的，有些创新也做不了，所以我希望大家共同来把这个蛋糕做大，把上游供应链养育出来。

好房子的上游供应链也有很多可以做的事，传统的包括建筑过程当中，比如说装配式建筑，预制化、模块化、工厂化，这是一个大概念。

原来市场提供的很多都是毛坯房，就算是精装房产也都是基本精装，现在能不能尽量做到拎包入住，少在小区里敲敲打打浪费资源，又影响大家前几年的居住品质。能不能大家一起来做，把供应链培育起来，我认为如果这样的事情实现了，这个行业就会重新崛起。

 

五、装配式建筑叠加ESG 这一行业风口已来？

第一财经 高 远

其实装配式建筑的市场需求一直是都有，那时还没有ESG的概念。您认为当下这个概念叠加了ESG概念之后，它的风潮跟机会已经来了？

联发集团 建发新兴投资 董事长 王文怀

对，我认为装配式建筑的工厂化、一致化，低碳建筑很快就会形成产业链。比如说现在我们盖了很多房子，已经采用非常多装配式的方式，比如说我们在上海曹路的项目的预制化，装配率达到了60%，PC预制率在40%（小高层）。
第二，现场作业对现场造成的污染也减少了，时间也快了，对周边的社区的冲击影响也小了，我觉得这条路是肯定要走起来的。但是初期不成规模的时候，它有一个成本较高的问题，但我们坚定要扛过这个成本相对高的阶段，让它走向规模化降成本的过程。

第一财经 高 远

联发也运营了一些青年公寓的租住项目，其实在你们之前市场中有一些机构已经做了长租公寓的项目，但由于运营问题暴雷的情况也是频繁出现。你们当下进入这个市场后，怎么看待这个市场的机会？它最大的机会是否在于规模化效应？

联发集团 建发新兴投资 董事长 王文怀

我刚刚讲的第一种新青年社区产品，它是个纯商品房买卖的，您刚才讲另外一个长租公寓，我们也有租，那是租赁的租赁房。

因为早期租赁房它的收益并不高，因为地价贵，所以它的收益率低，cover不了资金的成本跟运营成本，所以长租公寓以前需要很多保障性的企业去做，或者是向政府要补贴。但我坚信接下来随着地价相对合理，长租公寓也应该得到发展。无论是租还是售，对年轻人来讲都可以自由选择。
您刚刚问我说哪一个最关键？我认为运营服务最关键。你要理解年轻人的需求。其实因为年轻人不管是租还是买，他们的经济能力相对没那么宽裕，肯定是买小空间或者租小空间的房子，那么企业如果能够通过运营服务来扩大这种需求，走几步路就能从居住的小空间达到大空间，不管是通过共享或者通过社区，通过一系列的方法，想办法让年轻人除了自己租住户型的房子外，还有更多可用的公共空间。当然这些公共空间不是一个人占用，可以分时共享，进一步降低这些年轻人占用空间的成本，但是他们需要时又有这样的空间可使用，这样就需要运营商要有很强的空间的运营规划能力，交付以后还要有很强的服务能力。

所以运营服务对于年轻社区型长租公寓，是至关重要的能力，但目前整个行业这方面还是短板。

 

六、陪伴年轻人成长 建立信任做长周期可迭代生意

第一财经 高 远

您提到运营服务非常关键，这点我非常认可，比如说年轻人从租用你们的产品，到购买你们的产品，再到升级需求，然后他们家里人可能要购买你们的一些金融产品等。如果信任感能够建立起来后，这一链路的打通，这些可能才是建发真正想做的事情吧？

联发集团 建发新兴投资 董事长 王文怀

没错。我希望从他们很年轻的时候，我们就成为他们的服务者。当然我们作为企业要合理利润率，我希望我们能够了解年轻人，同时在这个过程当中也让他了解我们。要善意对待这些年轻人，希望在他们成长过程当中能建立信任感，我们希望做他一辈子的生意。

 

七、都市更新为什么是一门好生意？

第一财经 高 远

你们已经参与了上海的都市更新项目，都市更新是一个很好的概念，但其实很多市场机构也认为它是一个非标化的产品，所以真正如果能够把一个都市更新做好，可能要融合它的商业系统，包括文旅资源等等，是否这条路才是更能够融会贯通的一条路？

联发集团 建发新兴投资 董事长 王文怀

很多都市更新都是在老市区进行，中国有5000多年历史文化，很多城市的兴旺发达的背后都有很沉甸甸的历史印迹 ，这些城市的老城区都带有强烈的历史和文化印记。
通过都市更新，把原来的老破小变成更现代化、居住体验更好、市场价值更高的产品，让业者获得一定的利润，也让城市和政府来获得更多的财税，拿到这些收入后可以做更多的保障房，提供给这个城市的年轻人或者是中低收入群体。
所以市场的多样化就在城市更新当中非常重要，其实就像面对一头牛，要把每块肉都切得非常精细，城市更新，我觉得也应该抱有这种庖丁解牛的精神，每块肉都研究得非常透，纹理怎么样？一样的道理。

 

八、从新青年到新生活再到智能化和适老化 房地产业在不断升级

第一财经 高 远

从新青年到新生活再过渡到适老化的一系列产品的推出，您认为它的市场节奏应该是怎样的才能够符合现在的一个时代的节奏？

联发集团 建发新兴投资 董事长 王文怀

我会加快适老化产品的面世。现在第一个产品已经在研发当中，但是接下来我们不会很简单地说安排给老年人居住，我们可能把社区打造得比较大。这部分是年轻人产品，那部分是老年人的产品，想象一下也蛮有意思，比如说爸爸妈妈可以买小户型的市场化产品，孩子长大了以后可以买年轻人产品，家人都住在一个小区里面。

 

（摄像：崔晓晟）

免责声明：

本文所载内容仅供专业投资者参考使用。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本文所载信息或所述意见并不构成对任何人的投资建议。