增值税下调至3%效应显现：上海次新房成热门，置换需求加速释放

【】延续去年末的“翘尾”行情，新年伊始，上海楼市迎来“开门红”。记者走访多家本市房产中介门店了解到，1月1号正式施行的住房增值税新政影响逐渐显现，中介门店的挂牌量、带看量、成交量同步攀升，房屋置换需求被有效激活，二手房市场以强劲复苏态势开启新年篇章。请听上海台记者顾赪琳的报道。

 

新年第一周，徐汇区龙华路上的中介门店就忙个不停，许多房产经纪人都外出带看，其中不足两年的次新房成为“香饽饽”。门店经理杜巧君刚刚完成一笔徐汇滨江板块项目3000万元的大单交易。客户迅速出手的背后，正是刚刚落地的新政。去年底，财政部发布了《关于个人销售住房增值税政策的公告》，明确自1月1号起，不足2年的住房对外销售，房东需缴纳的增值税从5%降至3%。杜巧君算了一笔账：

【因为房东价格咬得很死，最开始不愿意降价，这个政策出完之后，房子正好是不满两年，税费成本上相当于降幅了40%。如果按照全额的话就是150万，政策之后的话，将近90万。他愿意把国家让给他的这一部分的利益，让给了客户。对这个生意的促成也比较快。】

 

新政带来的变化远不止单笔成交的加速。杜巧君说，以前每位经纪人平均一周带看3组客户，现在提高到5-6组。随着交易成本降低，房东挂牌意愿明显提升，门店的挂牌量也在逐步增加。

【因为房东就是客户，他们是一个置换的客户，属于一个连环单的操作。交易的摩擦成本会降低，二手房卖掉之后，有些客户可能去买新房，这样子一二手可以联动起来，也会改善一些需求面，更加顺畅。】

 

同样的忙碌场景也出现在静安区大田路上的中介门店。房产经纪陈鹏振刚刚送走一组看房客户：

【最近也带他看房子，之前的预算也是卡得比较严的，现在出了这个政策之后，往上再看一看。预算是500万，他可以往530、550万左右去看一看。】

 

陈鹏振介绍，门店负责的海玥黄浦源、昌平云岸等近两年交房的次新房，近期都新增了不少挂牌。目前二手房市场上置换客户占比很高，增值税税率下调有效推动了置换链条的滚动。

【增值税5%变为3%，也会去化掉一些相应的房源，也会有新的业主凭着这一波利好政策，有一波新入。12月网签也是非常多的，我们门店大概有个十七八单。相比11月份，包括前几个月也是比较多的，以前可能10单左右。】

 

业内人士指出，此次调整的核心是降低二手房交易成本，加速交易流转，提升二手房交易活跃度。此举叠加此前满2年免征的政策，使得当前增值税政策到了“历史最为宽松的阶段”。上海链家研究院负责人李根分析：

【从市场供给结构来看，当前产权持有未满两年的挂牌房源中，以次新房为主力，政策红利的释放，预计将进一步推动改善型住房的挂牌量增长。一方面能够有效激活置换型客户的入市意愿，促进此类需求的成交转化，另一方面也将加速二手房市场的房源流通效率，为市场交易注入更强的活力。】

 

上海链家的数据显示，2025年12月上海二手房网签量突破2.2万套，继11月后连续两月站上2万套以上，形成年末翘尾行情。李根认为，当下上海二手房市场呈现出“热度延续、需求分化、信心修复”的核心特征。

【这一态势源于价格筑底后刚需入场、改善型置换需求释放，以及12月30日增值税减免政策。元旦假期上海链家客户量及看房量保持与节前持平，看房量与成交量的正向联动，印证了市场需求的稳定和真实。】