上海房产新政规范预售管理，推进现房销售

作为全国楼市的风向标，上海市昨天正式出台商品住房销售新政，进一步收紧预售门槛、强化资金监管、推进现房销售。成为继北京后，又一个出台“828新政”细则的城市。也标志着这场房地产行业制度重构正式从顶层设计进入地方实操的全面新阶段。来听介绍：

 

本次上海出台的《实施意见》聚焦六大核心举措，分别是强化商品住房预售管理、有序推行现房销售、落实项目主办银行制度、优化房企融资支持政策、完善土地供应管理、压实工程质量监管与市场秩序整治。值得注意的是，新政并未调整楼市限购、限贷政策，核心施策目标十分明确，就是从制度层面杜绝楼盘烂尾风险，全方位保障购房群众的合法权益。

 

此次新政最大的调整、也是市民最关注的变化，就是大幅提高商品住房预售门槛。政策明确，今年8月28日之后新出让土地的住宅项目，申请预售许可的前提是完成主体结构封顶，同时项目预售资金将实行全额、全过程闭环监管，直至项目竣工验收后，方可解除资金监管限制。

 

为保障市场平稳过渡，对已经拿地但还没办预售证的项目，新政给出了过渡安排：其中8月28日前已拿工规证但未办预售证的，按老政策执行；已拿地但未拿工规证的，原则上适用新政策，但如果所在区政府落实交付保障并完成报备，可在2027年底前沿用旧规申请预售。此外8月28日前已发土地公告、之后才拿地的项目，2027年底前上市销售可沿用原有预售标准，但必须同步执行全新的预售资金监管规则。对此，上海市房地产科学研究院房地产经济研究所所长 江莉分析指出：

【那么接下来其实整个商品（住宅）销售制度，它是预售和现售，两项制度并存的这么一个发展过程。预售的条件，那么我们现在要结构封顶，同时我们对预售资金通过主办银行制这么一个制度，加强了全过程的一个监管。】

 

金融配套改革是本次上海楼市新政的核心亮点之一。新政全面推行楼盘项目主办银行制度，同时调整个人住房信贷发放规则。新规要求，8月28日后取得预售许可证的商品住房项目，必须完成整体竣工备案，金融机构方可发放个人住房按揭贷款及公积金贷款，且所有贷款资金将实行受托支付，直接划入项目资金监管账户，从源头杜绝资金挪用风险。

与此同时，上海首次明确细化现房销售实操细则。自8月28日起，新发布出让公告的商品住宅用地项目，将优先采用现房销售模式，地块的现房销售相关要求、具体规则，都会在土地出让公告中向社会全面公开，接受市场监督。

针对现房销售项目，新政也明确了灵活的签约规则：项目取得建筑工程施工许可证后，房企即可与购房者签订购房定金合同，定金金额原则上不超过房屋总价款的3%。合同中必须明确标注定金数额、房屋销售价格、房屋交付时间以及双方违约处置细则。若房企违约、无法按期交房，购房者可依法解除定金合同，房企需全额返还定金并承担相应违约责任。

上海中原地产市场分析师 卢文曦表示，

【从资金的监管角度来看，比以往更加严格，也更加安全，那也就是说意味着我们将来出现这种烂尾楼的机会会变得非常小，那么老百姓的资金是得到保障的。】

 

在土地供应端，本次新政同步推出配套改革举措，精准助力房企稳健经营。对于8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，土地出让价款可按规定分期缴纳，企业仅凭土地出让合同，即可办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，有效缓解企业前期资金压力。同时政策设置刚性约束，企业必须缴清全部土地出让价款，才能办理土地使用权首次登记，以及核发该地块首批房源的预售许可证，实现宽松准入、严格监管。

 

据了解，今年8月末，住建部、央行等多部门出台全国性楼市重磅新政，重构房地产开发、融资、销售基础制度，确立项目公司制、主办银行制、现房销售制三大核心改革方向。时隔一个月，顶层设计正式落地地方实操，继9月24日北京率先出台细则后，9月28日上海紧跟落地配套政策。

京沪作为全国楼市风向标，两大一线城市先后落地新政细则，标志着全国房地产行业制度重构正式进入全面落地、地方执行的新阶段。两地率先探索楼市存量时代的全新发展模式，为行业转型过渡期平稳发展积累经验、打造样板，也将为全国其他城市楼市调控、行业升级提供重要借鉴。

 

值得关注的是，在上海发布楼市新政的同一天，国务院常务会议明确提出，将研究出台稳定房地产市场的系列政策措施。业内人士分析认为，随着房地产行业全面进入存量时代，告别传统高周转、高杠杆的发展模式已是必然趋势，而本轮系列改革，旨在推动行业平稳转型，在破除旧模式、建立新体系的过程中，守住市场平稳运行底线，保障行业健康可持续发展。

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