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银亿破产重整,房企转型冲动下的一地鸡毛

第一财经 2019-06-20 14:48:38

房企多元化在地产寒冬之时被提得最多,但目前来看,正如孙宏斌所说,“多元化没有太多成功的案例”。

知名房企银亿集团的破产就像一枚深水炸弹,把这些年房企转型过程中遇到的问题炸了个底朝天。

6月17日中午,上市公司ST银亿发了公告,银亿集团、银亿控股已于6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。作为宁波地区最大的房地产企业,银亿集团2017年实现销售收入783亿元,位列全国500强第215位,民企500强第61位,宁波市百强企业第3位。但“行百里者半九十”,就是这样一个庞然大物,在转型的过程中行程尚未过半就面临着生死考验。

如何转型?转型过程中又会有哪些坑?银亿的失败,可以算是一个典型的反面案例。

银亿转型步入死胡同

银亿创始人熊续强的创业故事在宁波乃至整个中国商界都曾是非常有名的。

与上世纪八九十年代很多的企业家一样,熊续强也是“仕而优则商”,在体制内取得成绩后辞职创业。

从杭州化工学校(现浙江工业大学)化机77班毕业后,熊续强回到宁波,先后任宁波市办公室干部、宁波乡镇企业局副局长等职。1990年代,在改革开放的激励下,宁波的国企改革也迈开了步子,而熊续强因为在当干部的那几年,工作能力出色,经常被派往其他部门“救火”。1991年,熊续强被任命为濒临倒闭的宁波罐头食品厂一把手,为这家一年亏损额度达两三千万、陷入了资不抵债境地的老国企续命。

熊续强上任后,迅速改变激励机制,接连拿下订单,一年后宁波罐头厂扭亏为盈,创造了“500万元的利润、出口创汇1000万美元”的成绩,当年的出口创汇占全市创汇总额1/5左右。

故事的转折发生在1994年,在体制内经营管理才能得到验证的熊续强嗅到了市场经济的味道,不顾家人反对离职创业,而他的目光投向的是中国方兴未艾的房地产行业。

今天中国的龙头房企,大多成立于上世纪90年代初,碧桂园、绿地、保利成立于1992年,龙湖成立于1993年,恒大成立于1997年,华夏幸福成立于1998年……房地产投资是那个时代的风口,没有之一。

与大多房企热衷建新盘不同,熊续强的着力点是收烂尾楼,在1998年至2008年的十年里,银亿集团依靠收购改造烂尾楼,踏上房地产的高速车道,赚到了第一桶金,成为宁波当地数一数二的房地产商,被称为“烂尾楼处理专家”。2010年,银亿集团第一次跻身中国500强企业,此后连续8年入榜。

此后,熊续强在资本市场如鱼得水,但随后的转型之路也让他在主业之外越走越远。2012年4月,通过借壳“ST兰光”,银亿集团成功实现上市,更名为银亿股份,进入资本市场。尝到了资本甜头的熊续强开始布局多元化产业,渐渐偏离发家的房地产主业,当然还有一个原因是,在2015年之前,房地产行业进入寒冬,连万科这样的龙头房企都在杭州降价促销被砸盘,银亿此时提出转型也能理解。

熊续强的转型分两步走,首先是在资本市场收购,先是于2014年斥资3.5亿元入主康强电子,2016年耗资8.4亿元控制上市公司*ST河化,化身为资本捕手,也让银亿集团资产规模迅速扩大。

再是2016年,熊续强再次谋划转型,将主业单一的上市公司银亿股份转型为“房地产+高端制造”双主业的综合性公司,而高端制造具体指的是汽车零部件领域,为此,银亿耗资120亿元收购了境外三家行业领先地位的国外汽车零部件制造商——比利时动力总成生产商邦奇、美国安全气囊发生器生产商ARC和日本艾礼富,前两宗资产也被作价109亿元注入上市公司银亿股份。

巨量的资产买入让熊续强身家暴涨,在2018年的胡润百富榜上,熊续强以295亿元的身家排名第95位,被称为宁波首富。但这也为银亿2018年的危机埋下了祸根,在贸易摩擦、金融去杠杆和资管新规等多重效应叠加之下,银亿股价暴跌,很快披星戴帽,市值从原先的400多亿元,逐渐蒸发到了现在的80亿元不到,加上到期债务太多,流动资金吃紧,多次腾挪之下,银亿走向破产。

这也基本上意味着,银亿的多元化(或者说去地产化)的转型走入死胡同。

多元化的陷阱

在今天,房企的多元化转型非常普遍,但如何转、何时转、转向何方却决定着房企的命运。

在之前的文章中我们提到过,房企的多元化分为相关多元和不相关多元,比如碧桂园的多元化产业中智博机器人、凤凰优选等,万科的长租公寓、万村计划等,都是为房地产服务的,这可以称为相关多元化。而恒大在地产之外,进军新能源汽车,以及银亿涉足汽车零部件领域,基本与地产无关,则可以称为不相关多元。

相关多元与不相关多元,到底哪个能成?很难说,因为进军一个新的领域,除了需要相应的技术、管理、人才、行业前景、市场需求等,更需要充沛的资金。而银亿转型遇阻,最重要的一点就是倒在了资金上。

熊续强在进军汽车行业时,喜欢说的是银亿2006年开始进军资源类工业,在国内,甚至是在印尼,到处开发矿产资源。确实,此后资源类工业几乎成为了银亿股份的第二大支柱产业,但这里的逻辑是,资源类工业变现快,投资体量与后面的百亿元进军汽车领域完全无法匹配,也就是说,这一类多元化给银亿提供的是充沛的现金流。

但汽车行业不同,虽然市场都认为,“汽车和房地产一样,都是万亿级别的市场”,但需要投入的也大。许家印进军新能源汽车领域,一年多的时间投入了几百亿真金白银,银亿收购全球第二大独立生产气体发生器生产商美国ARC集团和全球知名的汽车自动变速器独立制造商比利时邦奇动力总成,花费近百亿巨资,一下就成了巨大的拖累。

年报数据显示,2018年ST银亿业绩急转直下,营业收入从127.03亿元下降为89.70亿元,净利润从16.01亿元下降为亏损5.73亿元,扣非净利润-15.16亿元。2018年底,资产规模达350亿元、账上还有近10亿元现金的ST银亿,已经连3亿元的债都还不上了。据统计,银亿股份于2018年末的负债总额约217.15亿元,其中一年内到期的非流动负债约63.88亿元,同比增加17.37%。

我们再来看银亿的主业房地产,银亿曾经连续4年上榜中国房地产百强企业,2007年居36位。但在2017年连续实施了两次重大资产重组后,熊续强将银亿股份名称由“银亿房地产股份有限公司”变更为“银亿股份有限公司”,开启去地产化的步子。

事实上,在2012年开始多元化之后,银亿集团房地产收入不断降低,从2015年到2018年,银亿在中国规模房企排行榜上的位置不断下沉,从2015年108位(销售额90.5亿元),到2016年181位(61亿元)、2017年166位(67.8亿元)、2018年186位(58.5亿元),已经沦为末流,而曾经与银亿在宁波号称“双寡头”的雅戈尔地产2018年销售119.3亿,排名141,银亿已经不到雅戈尔的一半。

熊续强进军汽车行业曾雄心勃勃地向媒体憧憬,“以前,很多宁波人住的是银亿建的房子。而以后,银亿的产品有可能会越来越多地出现在宁波人开的汽车里面。”熊续强认为汽车市场正在发生变化,轻量化、智能化和电动化将成为主流,但是这一趋势他似乎已经没法抓住了,汽车领域有千亿市场前景,但这明显是个美好的陷阱,银亿并没有踏上这趟列车的能力。抛开自己的主业,银亿地产的基座不稳,又追逐资本市场的快钱,靠高杠杆大量举债而跑步前进的多元化经不得外界一点风吹草动。

房企的选择

强监管之下,这两年不少房企面临着严峻的选择。

华夏幸福在遇到流动性困难之后,不得不放慢脚步选择向平安让渡部分股权;

最近泰禾也面临着资金链的问题,泰禾从3月份开始向世茂地产出售了7个项目,套现77.2亿;

泛海将旗下多个地块和项目甩卖给融创;

今年1月,银亿股份以6.63亿元将湖州四宗地块的项目公司转予中国奥园。

随着房地产市场的下行,多数房企在多元化方面选择了收缩。

据易居克而瑞分析,2019年,部分规模房企都提出了经营策略调整,与之前全面出击多元化不同,房企们普遍表达了要聚焦主业、收缩多元化业务的意愿。

一方面是坚定主业发展,稳定地产基本盘,为多元化业务提供现金流。比如万科从去年开始就提出收敛聚焦,不断巩固和提升基本盘;融创提出专注地产盘,文化、文旅等在“地产+”的基础上发展,现在仅仅是培育阶段。

另一方面,则是大力开展节流,有选择性地发展部分前景较好以及盈利模式清晰的业务,同时剥离部分前景不明、模式不清或是难以找到盈利模式,对企业经营产生负面影响的多元化业务。比如恒大提出以地产为基础,旅游、健康为两翼,新能源汽车为龙头,五年内不再有其他多元化布局;而朗诗地产剥离旗下非地产业务。

房企多元化在地产寒冬之时被提得最多,但目前来看,正如孙宏斌所说,“多元化没有太多成功的案例”。

许家印发力新能源汽车暂时还不好评论,因为新能源汽车的真正爆发周期远未来到。碧桂园杨国强布局新农业和机器人却可以评述一二。一方面,相对于今天碧桂园六七千亿元的销售体量,农业与机器人都撑不起这样的市场;另一方面,基于“房地产+”的产业培育,尽管不能替代专业,但支撑主业也未尝不是一种好的选择。

在这一点上,今天的地产四强中,“碧万融”三巨头的选择出奇地一致。

第一财经获授权转载自“秦朔朋友圈”微信公众号

责编:任绍敏

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