杭州今年卖地近1400亿后，祭出土拍“限房价” 利器

继湖州、丽水等城市之后，杭州成为浙江省内又一个“限房价”出让土地的城市。

6月29日，杭州市区9宗地块发布挂牌公告，出让条件首次设置了“限房价、限精装”。至此，流传已久的杭州土拍新规尘埃落定。

业内人士认为，杭州此举将更好地稳定房地产市场，短期内房企拿地更加理性。但也有声音认为，土拍规则调整“治标不治本”，关键要力求合理的供求关系，适度加大土地供应，才能真正实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

今年以来，以二线城市为首的土地市场持续高热，热点城市纷纷加码调控，调整土拍规则。以东莞为例，土拍新规首创“最接近平均价者得”的网上竞价方式，不再“价高者得”。

提前锁定房价

6月29日，浙江省土地使用权网上交易系统发布多宗地块挂牌出让公告，流传已久的杭州土拍新规靴子落地。

第一财经了解到，新规首批地块包括杭州主城区、余杭区、萧山区、钱塘新区共九宗涉宅用地，总建筑面积超过120万方，总起价约227亿元。

在目前“限地价+竞自持”基础上，杭州将在开发商竞得土地前就约定入市价格。地块价格指标除土地出让起价、封顶价，还包括未来新房毛坯销售均价、毛坯最高单价及最高精装标准。

以主城区望江单元SC0402-R21/B-02、03、04地块为例，其地上总建筑面积394490.9㎡，地下建筑面积60000㎡，总起价94.2亿元，这将是杭州招拍挂历史上单宗起价最高的地块。

公告规定，该地块未来商品住宅毛坯销售均价不高于63800元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于70180元/㎡，精装标准不高于6000元/㎡。开发商可根据自身成本与合理利润竞争土地价格。

此前，杭州已对土拍规则进行调整，将主城区涉宅用地溢价率上限由50%调至30%。调控再加码，根源何在？

“此次土拍新规，主要目的是限制杭州房价过快上涨，给之前"火热"的土地市场降温，稳定杭州房地产市场健康发展。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为。

据中指数据，2019年上半年杭州十区出让土地数量达148宗，总出让金额达1394亿元，尽管比去年同期相比下降2%，但总量仍然领先全国。2018年，杭州十区三县市成交275宗地块、总成交额约2439亿元，成为全国唯一地块成交金额2000亿元以上的城市。

从微观看，4月16日，杭州望江新城一宗居住用地以当地最贵的住宅起始单价——楼面价34872元/㎡起拍，由滨江集团以最高限价52.03亿元、自持22%的比例竞得。这一地价，在杭州历史上仅次于绿城·凤起潮鸣45368元/㎡。

“今年杭州土地市场在一季度出现回暖的迹象，二季度呈现出持续升温态势。”克而瑞研究指出，虽然整体受溢价封顶限制，地块总体溢价得到控制，但仍然出现杭州土地市场成交量价攀升的情况。

在此市场样态下，早有业内人士认为，今年杭州土地市场会出台稳定地价的限制性举措，来继续落实“稳地价、稳房价、稳预期”导向。

治标不治本？

实际上，从房地产市场源头提前锁定房价，杭州不是第一个。北京作为全国范围内最先探索该模式的地区，早在2010年就曾进行“限房价、竞地价”土地出让模式试点。

行至今天，限竞房用地已经成为北京住宅用地供应主流。据诸葛找房数据研究中心统计，2018年北京成交限竞房用地41宗，成交规划建筑面积497万平米，限竞房用地占整体住宅用地比例达80%。

进入2018年，限竞房项目陆续入市，成为北京楼市供应端不可忽视的中坚力量。但热销局面并未出现。2018年6月至2019年5月，北京新房市场限竞房总成交10333套，入市去化率约为31%。

对于开发商而言，由于房屋最终销售价格已限定在一定范围内，土地价格一旦确定，拿地之后能够获得的利润也已基本确定。面积和区位趋同下，北京限竞房品质同质化，限竞房项目整体去化率较低。

而杭州同样在土拍源头锁定房价，后续实效将如何？“土地市场是房地产市场的第一步，设置最高限价，房企在拿地时会更加保守，对于稳地价、稳房价、稳预期有很好的作用。”国仕英认为。

此外国仕英提到，随着限竟房普遍入市，将利好刚需需求。杭州此次出让地块部分地块位置优势较大，预计未来不会陷入去化困境。

但贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，杭州近年来人口流入较快，市场升温的主要原因是居民和房企资金。限房价、竞自持的方式并不意味着增加有效住房供应，不能治本。

克而瑞研究同样表明，各类土拍新规调整在一定程度上可以减少地价的盲目追高，短期内缓解地市高热现象，但并未对市场长期走向产生实质性作用。被挡在门外的企业仍然希望入场，地价上涨诉求不会因为土拍规则调整而消弭。

“归根到底，房地产市场要维持平稳，关键还是要适度加大土地供应，使土地市场供求关系处于平衡区间，才能真正实现‘稳地价、稳房价、稳预期’的目标。”克而瑞研究认为。