估值空间大的高盈利房企，雅居乐集团“行稳致远”

2019年的楼市没留给市场太多惊喜，年初“小阳春”消退后，融资收紧与销售承压接踵而至。行业高增长势头不再，龙头房企也纷纷降速求稳。曾经黄金时代，房企高速增长是顺势而为，但身处“逆境”仍然稳健前行，便极为考验房企综合实力。

发家于中山的雅居乐集团（03383.HK，下称“雅居乐”），正逐步显现在房地产调整期的优势。继去年跨越千亿门槛后，雅居乐今年前十月收金1003.3亿元，提前锁定千亿位置。规模攀升之余，集团始终坚持“量入为出”的稳健经营理念，各项财务指标持续优化。

得益于盈利的稳健性和持续性，今年以来，雅居乐股价累计涨幅已超过30%。以今年9月30日收盘价计算，雅居乐每股收益1.3元，远高于样本企业0.47元均值。各大投行机构纷纷上调公司股价目标，重申“买入”评级。

在2019·第一财经中国上市房企价值榜中，雅居乐于H股上市房企运营能力榜和资本市场表现榜中均位居行业TOP10行列。稳健，是雅居乐2019年的关键词。未来，这一步调仍将持续，但会增加更多惊喜与想象。

卓越运营能力助推业绩

从“黄金时代”到“白银时代”，房地产行业沉浮几十载，但规模之争从未停止。据统计，百强房企前三季度销售额增速为4%，权益销售额门槛由去年同期126.3亿元提升至129.6亿元。销售规模扩大，是房企提升利润的直接来源。在实际运营中，企业规模效应对盈利、融资也能起到辅助或担保作用。

在地产行业，雅居乐一直强调平稳、健康发展，不盲目追求速度和规模。经过多年稳健积累，雅居乐去年销售额突破千亿，正式跻身房企千亿军团。今年前11月，集团预售金额1092.1亿元，同比增长22.63%。按年初1130亿元销售目标，雅居乐前11个月已达标96.65%。

从另一维度看，总资产规模也是衡量企业实力的重要指标。总资产大小不能直接反映盈利能力，但可衡量企业的担保能力。截至2019年6月30日，雅居乐集团总资产规模超过2500亿元，稳健助力集团多元发展。

从发家中山，到打响在全国地产市场的名声，雅居乐一路走来披荆斩棘。而集团能抢跑大市，与日渐均衡的全国布局密不可分。上半年，雅居乐新增28个项目，总建筑面积692万平方米，其中北海、昆明、清远、石家庄、襄阳为新开拓市场。

战略扩张后，雅居乐在华南、华东、云南及海南、华北等区域均实现良好的预售业绩。上半年，集团战略深耕城市群贡献逾55%的销售：华南地区贡献34%，其中粤港澳湾区贡献28%；华东地区贡献达24%，云南、海南区域贡献15.2%，华北、东北、海外业绩贡献14%。

而实现此番“有质量的增长”，极为考验雅居乐的成本控制体系。以拿地为例，雅居乐坚持积极审慎的策略，多方式拿地、拿好地、不拿错地。重点聚焦一二线城市及其辐射范围内的优质区域，并围绕一核两翼的投资准则进行配置，即传统招拍挂、收并购结合产城和城市更新两种投资模式。

在实现规模攀升、土储增厚后，如何提高运营效率，同样对企业盈利至关重要。以存货周转率这一指标为例，不仅可用来衡量企业生产经营各环节中存货运营效率，还被用来评价企业经营业绩。存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，资金周转速度越快。

机构数据显示，2019年上半年，H股样本房企运营能力同比下降，存货周转率为0.1405次，较去年中期的0.1708下降0.0303次，降幅18%。而同期雅居乐存货周转率为0.2194，远超行业平均水平。卓越的运营能力，助力雅居乐在规模之路上行稳致远。

资本市场表现不断优化

今年以来，各城市调控政策持续收紧，尽管企业放慢拿地节奏，但完成销售目标仍是首要任务。然而，融资供给端收紧，让房企倍感雪上加霜。数据显示，2019年中174家上市房企总有息负债比年初增加10.69%至76,654亿元。

在市场环境逐步收紧时，雅居乐始终坚持“量入为出”原则。2018年业绩发布会上，雅居乐表示2019年计划投入500个亿，其中400个亿在地产领域，100个亿在非地产行业，这一投资总额为当年预计可实现销售额比例的40%~50%。

与此同时，雅居乐在降低融资成本方面动作频频。5月28日、6月14日，雅居乐相继发行两笔高级永续债，共计7亿美元，年利率8.375%，将全部用以置换2013年发行的7亿美元永续债。据悉，被赎回的永续债利率已达10.215%，比新发行永续债高出近两个百分点；10月25日，雅居乐又成功发行5亿美元永续债，较此前两笔年利率再降0.5个百分点。

稳健经营理念下，雅居乐财务指标持续优化。截至今年中期，集团一年内到期的短期债务361亿元，同期现金及银行存款总额415.88亿元，还有858亿元未使用银行授信。集团资产负债率74.5%，相比去年下降1.6个百分点，尽管已处于行业较低水平，公司管理层仍希望这一指标降到60%左右。

得益于公司连续盈利的能力，公司近三年来每股收益同样较高。以2019年9月30日收盘价计算，雅居乐每股收益为1.3元，远高于样本企业0.47元的均值，每股收益三年复合增长率达0.7242。其中，2017年、2018年基本每股收益同比增长均超过100%。

资本市场的信心也不断增强。今年以来，雅居乐股价累计涨幅已超过30%。高盛、汇丰、招银国际等投行机构此前纷纷上调公司股价目标，重申“买入”评级。汇丰银行在研报中指出，由于雅居乐大湾区的业务定位，及料明年起毛利率将上升，给予“买入”评级。

目前，雅居乐为恒生综合指数、恒生环球综合指数、恒生港股通指数系列、恒生高股息率指数、恒生中国内地地产指数、恒生增幅指数、恒生中国(香港上市)100指数，摩根士丹利中国指数及力宝专选中港地产指数的成份股。今年，集团宣布派发中期股息0.6港元，并承诺未来派息比例维持在40%~49%。

大湾区优势与多元想象

仔细审视雅居乐未来的成长性，优质充沛土储和多元业务格局将是集团前行路上的砝码。

随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布，湾区成为房企全国化布局的战略要地。数据显示，今年以来，已有超过20家外来房企通过招拍挂、并购等渠道加码大湾区。与新入局者相比，发家于大湾区的雅居乐，无疑拥有天然优势。

27年来，集团已在大湾区打造超70个项目。今年推出项目中，湾区项目占有近四分之一。进入2019年，雅居乐持续发力，在惠州、江门等地拍下多幅地块。截至今年上半年，雅居乐在大湾区的土储达915万平方米，土地储备占比23.3%，囊括中山、广州、深圳、佛山、湛江、珠海、江门等多个城市。

集团管理层在谈到湾区战略时称，雅居乐一贯坚持多渠道、多业态和长短结合，减少新进入城市，聚焦已深耕的城市。进入方式上，在能够形成较高周转效率的地区，以传统招拍挂手段进入；在发展良好的重点城市，更多通过城市更新的方式进行深耕。

土储和区域优势之外，雅居乐在“以地产为主，多元业务并行”营运模式下，已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行的多元化格局。今年，地产板块正式对外发布全新的文旅产业IP——乐活天地，并通过牵手亚洲勒芒系列赛，介入汽车运动产业。

“雅居乐的多元化不是盲目多元化。”雅居乐集团副总裁潘智勇介绍，而是在与地产相关的上下游产业开辟新战场，打造雅生活、环保、教育等多元业务，而这些都与人们需求密切相关。“这种方式能够有效整合集团资源，我们选择了最稳健的做法。”