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估值空间大的高盈利房企,雅居乐集团“行稳致远”

第一财经 2019-12-24 21:03:53 听新闻

作者:孙梦凡    责编:彭海斌

得益于盈利的稳健性和持续性,今年以来,雅居乐股价累计涨幅已超过30%。

2019年的楼市没留给市场太多惊喜,年初“小阳春”消退后,融资收紧与销售承压接踵而至。行业高增长势头不再,龙头房企也纷纷降速求稳。曾经黄金时代,房企高速增长是顺势而为,但身处“逆境”仍然稳健前行,便极为考验房企综合实力。

发家于中山的雅居乐集团(03383.HK,下称“雅居乐”),正逐步显现在房地产调整期的优势。继去年跨越千亿门槛后,雅居乐今年前十月收金1003.3亿元,提前锁定千亿位置。规模攀升之余,集团始终坚持“量入为出”的稳健经营理念,各项财务指标持续优化。

得益于盈利的稳健性和持续性,今年以来,雅居乐股价累计涨幅已超过30%。以今年9月30日收盘价计算,雅居乐每股收益1.3元,远高于样本企业0.47元均值。各大投行机构纷纷上调公司股价目标,重申“买入”评级。

在2019·第一财经中国上市房企价值榜中,雅居乐于H股上市房企运营能力榜和资本市场表现榜中均位居行业TOP10行列。稳健,是雅居乐2019年的关键词。未来,这一步调仍将持续,但会增加更多惊喜与想象。

雅居乐集团总部大楼

卓越运营能力助推业绩

从“黄金时代”到“白银时代”,房地产行业沉浮几十载,但规模之争从未停止。据统计,百强房企前三季度销售额增速为4%,权益销售额门槛由去年同期126.3亿元提升至129.6亿元。销售规模扩大,是房企提升利润的直接来源。在实际运营中,企业规模效应对盈利、融资也能起到辅助或担保作用。

在地产行业,雅居乐一直强调平稳、健康发展,不盲目追求速度和规模。经过多年稳健积累,雅居乐去年销售额突破千亿,正式跻身房企千亿军团。今年前11月,集团预售金额1092.1亿元,同比增长22.63%。按年初1130亿元销售目标,雅居乐前11个月已达标96.65%。

从另一维度看,总资产规模也是衡量企业实力的重要指标。总资产大小不能直接反映盈利能力,但可衡量企业的担保能力。截至2019年6月30日,雅居乐集团总资产规模超过2500亿元,稳健助力集团多元发展。

从发家中山,到打响在全国地产市场的名声,雅居乐一路走来披荆斩棘。而集团能抢跑大市,与日渐均衡的全国布局密不可分。上半年,雅居乐新增28个项目,总建筑面积692万平方米,其中北海、昆明、清远、石家庄、襄阳为新开拓市场。

战略扩张后,雅居乐在华南、华东、云南及海南、华北等区域均实现良好的预售业绩。上半年,集团战略深耕城市群贡献逾55%的销售:华南地区贡献34%,其中粤港澳湾区贡献28%;华东地区贡献达24%,云南、海南区域贡献15.2%,华北、东北、海外业绩贡献14%。

而实现此番“有质量的增长”,极为考验雅居乐的成本控制体系。以拿地为例,雅居乐坚持积极审慎的策略,多方式拿地、拿好地、不拿错地。重点聚焦一二线城市及其辐射范围内的优质区域,并围绕一核两翼的投资准则进行配置,即传统招拍挂、收并购结合产城和城市更新两种投资模式。

在实现规模攀升、土储增厚后,如何提高运营效率,同样对企业盈利至关重要。以存货周转率这一指标为例,不仅可用来衡量企业生产经营各环节中存货运营效率,还被用来评价企业经营业绩。存货周转率越高,表明企业存货资产变现能力越强,资金周转速度越快。

机构数据显示,2019年上半年,H股样本房企运营能力同比下降,存货周转率为0.1405次,较去年中期的0.1708下降0.0303次,降幅18%。而同期雅居乐存货周转率为0.2194,远超行业平均水平。卓越的运营能力,助力雅居乐在规模之路上行稳致远。

资本市场表现不断优化

今年以来,各城市调控政策持续收紧,尽管企业放慢拿地节奏,但完成销售目标仍是首要任务。然而,融资供给端收紧,让房企倍感雪上加霜。数据显示,2019年中174家上市房企总有息负债比年初增加10.69%至76,654亿元。

在市场环境逐步收紧时,雅居乐始终坚持“量入为出”原则。2018年业绩发布会上,雅居乐表示2019年计划投入500个亿,其中400个亿在地产领域,100个亿在非地产行业,这一投资总额为当年预计可实现销售额比例的40%~50%。

与此同时,雅居乐在降低融资成本方面动作频频。5月28日、6月14日,雅居乐相继发行两笔高级永续债,共计7亿美元,年利率8.375%,将全部用以置换2013年发行的7亿美元永续债。据悉,被赎回的永续债利率已达10.215%,比新发行永续债高出近两个百分点;10月25日,雅居乐又成功发行5亿美元永续债,较此前两笔年利率再降0.5个百分点。

稳健经营理念下,雅居乐财务指标持续优化。截至今年中期,集团一年内到期的短期债务361亿元,同期现金及银行存款总额415.88亿元,还有858亿元未使用银行授信。集团资产负债率74.5%,相比去年下降1.6个百分点,尽管已处于行业较低水平,公司管理层仍希望这一指标降到60%左右。

得益于公司连续盈利的能力,公司近三年来每股收益同样较高。以2019年9月30日收盘价计算,雅居乐每股收益为1.3元,远高于样本企业0.47元的均值,每股收益三年复合增长率达0.7242。其中,2017年、2018年基本每股收益同比增长均超过100%。

资本市场的信心也不断增强。今年以来,雅居乐股价累计涨幅已超过30%。高盛、汇丰、招银国际等投行机构此前纷纷上调公司股价目标,重申“买入”评级。汇丰银行在研报中指出,由于雅居乐大湾区的业务定位,及料明年起毛利率将上升,给予“买入”评级。

目前,雅居乐为恒生综合指数、恒生环球综合指数、恒生港股通指数系列、恒生高股息率指数、恒生中国内地地产指数、恒生增幅指数、恒生中国(香港上市)100指数,摩根士丹利中国指数及力宝专选中港地产指数的成份股。今年,集团宣布派发中期股息0.6港元,并承诺未来派息比例维持在40%~49%。

大湾区优势与多元想象

仔细审视雅居乐未来的成长性,优质充沛土储和多元业务格局将是集团前行路上的砝码。

随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布,湾区成为房企全国化布局的战略要地。数据显示,今年以来,已有超过20家外来房企通过招拍挂、并购等渠道加码大湾区。与新入局者相比,发家于大湾区的雅居乐,无疑拥有天然优势。

27年来,集团已在大湾区打造超70个项目。今年推出项目中,湾区项目占有近四分之一。进入2019年,雅居乐持续发力,在惠州、江门等地拍下多幅地块。截至今年上半年,雅居乐在大湾区的土储达915万平方米,土地储备占比23.3%,囊括中山、广州、深圳、佛山、湛江、珠海、江门等多个城市。

集团管理层在谈到湾区战略时称,雅居乐一贯坚持多渠道、多业态和长短结合,减少新进入城市,聚焦已深耕的城市。进入方式上,在能够形成较高周转效率的地区,以传统招拍挂手段进入;在发展良好的重点城市,更多通过城市更新的方式进行深耕。

土储和区域优势之外,雅居乐在“以地产为主,多元业务并行”营运模式下,已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本投资和商业管理八大产业集团并行的多元化格局。今年,地产板块正式对外发布全新的文旅产业IP——乐活天地,并通过牵手亚洲勒芒系列赛,介入汽车运动产业。

“雅居乐的多元化不是盲目多元化。”雅居乐集团副总裁潘智勇介绍,而是在与地产相关的上下游产业开辟新战场,打造雅生活、环保、教育等多元业务,而这些都与人们需求密切相关。“这种方式能够有效整合集团资源,我们选择了最稳健的做法。”

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