银川“地产一哥”冲刺上市，方陆带领中亿基业突围

与许多地产大佬不同，方陆并不避讳在社交媒体上发声。作为中亿基业董事会主席，他有公开注册的微博账号，跑步、读书、公益，方陆像普通网民一样分享自己的日常生活，也在公司拿地后感叹：“每场仗都打得好辛苦。”

随着中小房企闯荡江湖越来越难，方陆决定带领中亿基业突围。5月11日，中亿基业向港交所递交招股书，拟香港主板IPO上市，国泰君安为独家保荐人。若闯关成功，中亿基业将成为宁夏首家在香港上市的房企。

细数起来，中亿基业的前身可追溯至1991年。当年，中房集团银川房地产开发总公司成立，主要从事物业开发、物业管理等业务。1994年，中房银川总公司改制为有限责任公司——宁夏中房实业，开始在银川发展住宅物业。

上述改制完成前，方陆曾于1992年3月至1994年5月担任银川高新技术产业开发区的主任助理，后任副主任，负责产业开发区的整体经济发展及招商引资工作。2000年，方陆才正式加入，逐步带领集团做到银川第一。

中指研究院数据显示，2020年宁夏中房销售金额110亿元，位于银川楼市流量榜首位，销售额占比为TOP10阵营的29.4%。前十阵营中还有万科、中海、旭辉、融创、宁夏民生、华远、恒大、新城、中梁。

值得注意的是，上述榜单中，仅宁夏中房与宁夏民生为银川本土房企。“近年来，全国性房企入驻银川，抢占本土房企市场份额的态势愈演愈烈。本土房企如何稳固自己的地位，是其未来值得深思的问题。”该研究院称。

在2020年10月由中国房地产协会等主办的行业座谈会上，方陆也公开表示，许多房企前些年的制胜法宝是“高速度、快周转”，但对本土中小房企来说，这是“死路一条”，因为无论拼速度还是拼规模，都拼不过全国性大房企。

为了不被挤出地产赛道，方陆选择借力资本市场。2020年11月5日，中亿基业在开曼群岛注册成立为获豁免有限责任公司，为上市做准备。

在招股书中，中亿基业详细披露了“家底”。2018年~2020年，该集团收入分别为25.04亿元、21.25亿元和56.36亿元，复合年增长率为50%；净利润分别为3.65亿元、5.15亿元和8.43亿元，复合年增长率为52.0%。

中亿基业的收入主要来自开发及销售住宅物业、商业物业及停车场收入。但因依赖地产开发、区域布局较为单一，中亿基业的收益不甚稳定。2019年，该集团物业开发及销售收益由上年的24.79亿元减少至20.75亿元，2020年又因交付五个新的大型项目回升至55.38亿元。

毛利率表现也是如此，过去三年，中亿基业的毛利率由2018年的34.8%增加至2019年的39.1%，随后又降至2020年的31.8%。“2020年毛利率同比下降，原因是新项目交付大部分为优质室内装修工程，增加了开发成本、降低了毛利率。”

截至2021年3月底，中亿基业拥有30个处于不同开发阶段的物业开发项目，应占总建筑面积为651.67万平方米，覆盖宁夏回族自治区、青海省、陕西省、内蒙古自治区及四川省的7个城市，其中有28个项目位于西北部。

与IPO“屡败屡战”的三巽集团相比，中亿基业的家底并未丰厚太多。截至2021年2月28日，三巽共有45个处于不同开发阶段的项目，总土地储备440万平方米，其中35个物业项目位于安徽省、9个位于江苏省。

为了给上市之路助力，中亿基业拉来“万科”坐阵。招股书称，截至2021年3月31日，中房万科实业拥有总建筑面积为338.96万平方米的11个开发项目，包括2个城市。

中房万科实业成立于2017年，由万科（成都）企业有限公司、宁夏中房实业及独立第三方分别拥有40%、40%及20%股权。“凭借万科集团的品牌知名度及行业专业知识，中亿基业能够巩固现有市场地位，并逐步扩展至不同地区。”

不仅如此，中亿基业的高管名单中还出现了冯伦，任职其独立非执行董事。冯仑曾一手创立万通集团，当年与万科王石、SOHO潘石屹等并称“地产四大天王”。资深地产人士欧阳宝丰也位列其中，职位同样为独立非执行董事。

酷爱运动的方陆，与王石、冯伦都渊源颇深。公开资料显示，2006年，他曾和王石一起登顶台湾玉山，还曾和冯仑在两岸企业家骑领山河活动中并驾骑行。有地产大佬朋友圈的支持，中亿基业也因此引来市场的额外关注。

不过，要得到资本市场认可，还需靠“硬实力”。2018年~2020年，中亿基业资产负债率分别为89%、92%、92%，2020年末现金短债比为2.3。该集团称，上市筹资款项将用于项目建设、偿还部分借款、一般业务营运及营运资金等。