贝壳穿越周期，从三季报这些隐秘点说起

当下的房地产行业，比以往任何时候都渴望积极信号。2021年，在“三线四档”、贷款集中度管理等因素作用下，楼市迎来肉眼可见的调整期：新房二手房成交量受挫、房企资金链紧张、中介行业也出现洗牌苗头......

“房住不炒”政策基调下，楼市将走向何方、企业生存韧性到底如何？引发市场各方思考。作为房产交易链上的重要一环，房产经纪也在切身感受、反映楼市冷暖。

11月9日，新居住服务商贝壳（NYSE:BEKE）发布2021年第三季度业绩。数据显示，三季度，贝壳营业收入181亿元(人民币，下同)，成交额（GTV）8307亿元，均呈现一定下滑趋势。但同时，一些重要的积极信号，也在这份财报中有所显现。

在过去的9月份，贝壳合作销售的新房项目逆势提升，较6月份抬高13%；同时，截至2021年9月30日，贝壳平台上链接的门店数量为53946家，较去年同期末增长20.2%。尽管同样经受大市寒流，这家赛道头部选手，在市场下行期展现出了强大的抗压韧性，在当前殊为不易。

财报发布次日，知名投行中银国际发布点评报告。分析师Gurney Liu指出，贝壳在新房交易服务业务中获得了超预期的市占率提升，同时，考虑到公司管理、销售费用将呈下降趋势，且市场具有潜在复苏动力，故维持贝壳买入评级，定目标价为32.74美元，较前日收盘价仍有83%上行空间。

品质服务、科技赋能、新业务转型，都是贝壳与周期共舞的筹码。不论房地产增量开发的周期如何调整，市场对美好居住的需求不会减弱，贝壳的路将越走越宽。正如其管理层所言：不低估政策对市场的纠偏能力，也不低估市场供需的刚性动力。

提升生态治理，和开发商做朋友

2021年楼市的调整，最先在开发商身上发生“化学反应”。房企融资端的收紧，让一些财务看似健康的“绿档”房企也受到冲击。

房企生存环境的变化，对行业上下游都有极大影响。在交易端，市场上不仅存在传统的新房代理商、信息交易平台，还有诸多互联网新巨头入场，各方竞争逐渐白热化。与此同时，房企为挤出利润空间，想自建渠道的选手也不在少数。

“蛋糕”有缩水之势，想在此时逆势突围，并未易事。但是，贝壳交出的成绩单，展现出其在市场调整期独有的竞争力。

三季报显示，相较6月，贝壳9月合作销售新房项目数提升13%。在渠道渗透率触底反弹的同时，贝壳坚持严格的项目准入标准和完善的风控体系，保证了回款的及时性和健康度，穿越周期的能力进一步体现。

能在市场去化承压时，找到突围点，得益于贝壳对服务与规则的坚守。2021年初，贝壳在全国各城市面向开发商推出“贝壳阳光作业服务承诺”，由于制定了5条禁止性条款，“贝壳阳光作业服务承诺”也被称为“五不”承诺。

具体而言，包括“不截客”，不得在开发商限定地点范围内拦截、争抢正常到访客户或获取正常到访客户的联系信息；不洗客”，不得与开发商人员或现场销售人员串通，将自然到访客户通过不正当手段转化为贝壳客户；以及“廉洁作业”“阳光交易”等。

据悉，作为贝壳合作伙伴的开发商，对这项制度的支持度很高。截至9月底，贝壳对开发商的“五不承诺”覆盖66城100%开发商，累计11,191个项目；截至10月中旬，累计发现47例违规破坏行业生态行为，向开发商履行承诺赔付金额近200万元。

同时，贝壳的新房楼盘字典实现了全市场100%的目标新房楼盘覆盖，并创建了全国最大的新房项目不利因素数据库，为消费者提供真实有用的新房内容。

一系列举措之下，贝壳第三季度新房交易服务的营业收入同比增长2.5%113亿元（约18亿美元），新房交易GTV高达4101亿元（约637亿美元）。前三季度，贝壳新房业务GTV达1.25万亿元，同比增长37.0%。

专注品质迎接存量时代

眼下，新房交易仍是楼市的重要组成部分，但需要看到，增量开发的黄金时代已经开始落幕，存量市场、以及更广阔的居住服务业正在崛起。

贝壳研究院认为，从传统新房市场看，开发和销售速度会有所放缓，但不会出现断崖式下降，未来五年仍将是新房销售的“次高峰”。同时，随着过去五年销售的商品房逐步交付、入住，二手房供给总量将从当前年均约420万套的水平上升到600万套左右。

因此，增量开发的尾声，反而是存量交易黄金年代的开始。

行业转折期，贝壳继续专注“聚焦”与“合作”，支持优质店东和经纪人稳定作业并获得收入，支持行业优质产能留存，坚定选择提供品质服务、践行对消费者好的理念。

据悉，贝壳已完成超过3.1万家门店的经纪人分岗，覆盖人数超30万，一二手经纪人合作比例由上季度14.4%提升至29.6%。基于良好合作生态，分工带来专注，推动了作业效率和经纪人竞争力的提升，并在下行周期助力团队稳定。

同时，贝壳线上化助力服务者的脚步也在加快。贝壳推出的“小贝二手训练场”系统，可模拟经纪人与消费者在VR和线下带看的交互场景，标准化、体系化、智能化地提升经纪人能力。目前，超12万经纪人参与了小贝二手训练场培训，有效训练场次超过124万场。

从业绩表现看，第三季度贝壳存量房交易服务的营业收入为61亿元 (约9亿美元)，存量房交易GTV约3,782亿元，调整幅度优于市场整体走势。从前三季度看，贝壳存量房业务GTV为1.70万亿元，同比上升25.7%，保持良好增长态势。

贝壳执行董事、首席财务官徐涛表示，第三季度市场历经前所未有的调整，对行业和贝壳都是一次挑战。但挑战往往伴随着迭代和变革，这其中最重要的还是贝壳团队的信念：对品质的追求、对服务的承诺不因盈亏而消浊......这是贝壳战胜困难最重要的特质。

贝壳对品质共赢的坚守，也为自己赢来更多的合作伙伴。贝壳董事长兼CEO彭永东透露，三季末贝壳平台连接门店数环比提升2%，只有约1.7%的门店由于市场原因选择关店。部分前期未加入平台的门店，也选择在下行周期内加入。

数据显示，截至2021年9月30日，贝壳平台上的门店数量为53,946家，活跃门店数量为49,468家，经纪人人数高达515,486人。

新业务撬动转型基点

除了新房二手房这两大主战场，贝壳的三季报还透露出一个隐秘信号，即家装业务的崛起。数据显示，2021年第三季度贝壳新兴及其他业务收入为6.1亿元（约1.0亿美元），其中装修服务收入同比增长高达29.4%。

早在2019年，贝壳即以被窝这一全新的子品牌，开始探索家装领域。事实证明，贝壳的前瞻性布局，对自身转型与长远发展意义重大。

三季度，贝壳自营业务被窝家装和拟并购的圣都家装均稳步推进，被窝家装在北京竣工1,127单，环比提升35%，圣都在1月至9月实现累计合同收入同比增长超过35%。贝壳与圣都在人才招聘、交付中台、供应链能力上开始互相融合学习。

面向服务者，被窝家装打造的行业首个全服务者职业学习基地——精工学堂在9月正式“开学”。9月当月，共394位家装行业服务者参与培训。面向消费者，被窝家装推出“十心实意”服务承诺，完善保障体系，降低消费者风险。

“贝壳要为国家和社会贡献价值，而不只是做商业成功的企业。我们相信中国房地产行业仍处于重要的发展机遇期，品质服务的美好时代发展空间巨大”，彭永东表示。

上述言论，不仅反映出贝壳对自身定位的变迁，也暗含行业未来的发展方向。

未来五年，我国住房开发将从生产型导向转向消费型导向。居住服务业，也将成为一个覆盖交易、租赁、物业服务、社区养老等多品类经营的行业，不再是单纯的交易开发。

日前，贝壳的品牌定位也已转向“让居住更美好”，三季报中家装业务的逆势增长，也再次证明了贝壳转型的合理性。

“随着居住服务时代加速到来，我们将专注提升品质和对服务者的技术助力，创造更多社会价值，为服务中国家庭的美好居住生活持续努力。”彭永东表示。