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全国已有超80城放松限贷,国常会定调地方“一城一策”运用信贷

第一财经 2022-08-25 09:49:13

作者:吴斯旻    责编:胥会云

此次国常会表态,并非意味着各地要大幅度松绑首付、降低利率,而是旨在增加地方政府与金融管理部门的协同性。

对于刚性和改善性住房需求而言,地方购房杠杆的宽松空间有望加大。

国务院总理李克强8月24日主持召开国务院常务会议,部署稳经济一揽子政策的接续政策措施,加力巩固经济恢复发展基础。会议提出,允许地方“一城一策”运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求。

“自2016年下半年以来,住房信贷政策就一直坚持‘一城一策’的思路,即各地制定差异化的首付和利率政策。此次国常会表态,并非意味着各地要大幅度松绑首付、降低利率,而是旨在增加地方政府与金融管理部门的协同性。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

他举例称,比如,很多地方希望降低首付、降低利率,但当地金融管理部门一方面要贯彻国家的金融审慎管理体制;另一方面,基于本地银行自律定价机制和地产风险判断,地方金融管理部门需要独立判断适宜的贷款首付和价格,制定相应的信贷政策。

据克而瑞地产研究统计,截至8月17日,2022年以来全国共有83城相继放松限贷。其中,兰州、贵阳、南通等57城首套房首付比例下调至20%;郑州等44城实行认房不认贷;41城下调二套房首付比例,其中33城二套首付下调至30%。

8月以来,放松限贷城市进一步向强二三线城市扩容。截至目前,已有南京、福州、惠州、厦门等多个热点城市传出限贷松绑的消息。比如,根据福州贷款新政,五区户籍二套房首付最低降至四成,非五区户籍首套房首付最低降至三成。

“但地方放松限贷政策并不具备法律效应,执行层面对商业银行没有硬约束,不同银行在执行上尚未形成一致性,尤其是对‘二套房’认定标准的界定尚未改变,因而放松限贷的落地效果也就因城市而有明显差异。”克而瑞方面称。

今年以来,央行三次下调5年期以上LPR,推动了房贷利率调降。8月22日,央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率(LPR): 5年期以上LPR为4.3%,较前值下调15个基点。这也预示着购买普通住宅的首套房房贷利率下限降至4.1%,二套房房贷利率下限为4.9%。

贝壳研究院数据显示,2022年7月全国百城首套房贷利率为4.35%,较2021年10月高点下降137BP(尤其在5-7月三个月内下降82BP);百城二套房贷利率为5.07%,较2021年10月高点下降91BP,放款周期也大幅缩短至1个月。

但这并未能带动居民贷款数量的提升。2022年1-7月,住户部门新增中长期贷款17084亿元,创近年来同期新低,同比下降 56%。其中,7月份,住户部门新增中长期贷款1486亿元,环比下降65%,同比跌幅扩至63%。

市场销售也仍待恢复。2022年1-7月全国商品房销售金额同比下滑28.9%,克而瑞百强房企销售金额同比下滑49.3%。

“在房企融资困难的背景下,销售回款是多数房企的唯一资金来源,保销售复苏是行业稳定发展的关键。”国金证券分析师杜昊旻分析认为。

上月底召开的中共中央政治局会议中也指出,要“因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求”。

李宇嘉表示,伴随多个重要会议明确提出,保持信贷和社会融资的稳定性,支持信贷有效需求回升等目标,下一步,在全国三四线城市的信贷政策若仍有下调空间,首付比例大概率会下调,而在一线城市,信贷宽松政策的出台还会比较谨慎。“但即便地方下调首付比例和利率,受供求关系、居民预期、支付能力、房价水平、收入预期等多重因素叠加影响,短期内房地产市场仍难以迅速反弹。”

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