从全球190次衰退看房地产周期如何回升 | 一财号每周思想荟(第7期）

地产洞察

从全球190次衰退看房地产周期如何回升

芦哲 东吴证券首席经济学家

我们总结了15个经济指标在57个国家190次衰退期间的变动，将其中深度衰退周期见底回升的过程划分为5个递进阶段。①冲击传导期（T+0至T+6）：固投先降，消费和GDP扩张2个季度后再降。②政策对冲期（T+0至T+15）：财政政策立即扩张、货币政策滞后2个季度启动。③基本面企稳期（T+6至T+20）：消费、投资、GDP不再恶化，政策从“超常规”转向“常规”。④估值与信贷修复期（T+22至T+27）：房价见底，随后估值和家庭信贷修复。⑤再扩张期（T+27之后）：住宅投资回升，房价重回新高。

怎么看居民购买力恢复和房地产复苏的关系？住房可负担性指数在深度衰退T+9就超过前高，但此后房价还需再下行13个季度才见底。表明购买力恢复是必要条件而非充分条件，不买房是预期和信贷问题而非买不起。

怎么看房地产衰退时，消费的“疤痕效应”？消费的“疤痕效应”比GDP更深，深度收缩期消费收缩修复合计约18个季度，比GDP多5个季度，根本原因是住房既是最大资产也是最重要抵押品和信心锚。

家庭信贷何时修复？深度衰退期，家庭信贷净增额约T+27才触底回升，信用重启而非购买力恢复，才是房地产真正走出底部的关键信号，信用重启比购买力恢复相差18个季度。

海外观察

全面解读美伊谈判背后的深层原因

武泽伟 苏商银行特约研究员

综合来看，美伊双方都承受不起谈判破裂的代价。

美国方面，国会授权和中期选举的双重倒计时，时间窗口日益逼仄。而伊朗方面，军事重创与经济失血的双重压力，叠加全面战争的尾部风险，使“以战促和、落袋为安”成为最理性的选项。尽管美方副总统万斯12日宣布未达成共识，但双方仍保留对话空间——伊朗已多次表示无意发展核武器，并在浓缩铀丰度问题上释放调整信号；美国虽未松口核心诉求，但将核问题列为优先项，且日内瓦对话机制仍在运行。

当前，市场已开始为潜在协议重新定价。国际油价在4月12日谈判结果公布后出现短暂波动，但整体仍维持高位震荡，反映出投资者对双方“边打边谈”的预期。分析认为，未来更可能的路径是通过渐进式谈判，在核问题、霍尔木兹海峡通航等优先议题上形成过渡性安排，而非一次性解决所有矛盾。

值得注意的是，谈判破裂的风险依然存在：美国威胁若不妥协将发动“前所未有打击”，伊朗则坚持其核权利与地区影响力底线。但正如万斯所言，“尚未达成共识”不等于关闭谈判大门。在高压态势下，避免误判、维持沟通，并通过小步推进累积互信，仍是决定美伊关系走向的关键。

市场点金

锂矿板块迎来价值重估窗口

付一夫 星图金融高级研究员

当前，锂矿板块的价值重估本质上是产业发展逻辑的深化。我国正通过完善资源储备制度、加强关键矿产开发统筹、推动上下游协同创新等举措，构建安全高效的锂资源保障体系。企业应抓住政策机遇期，加大勘探开发投入，强化技术攻关，推动产业向高端化、绿色化发展。需强调的是，资本市场对锂资源的关注应服务于实体经济需求。投资者需避免短期炒作，以价值投资理念支持锂产业高质量发展，助力我国“双碳”目标实现与新能源产业全球竞争力提升。

宏观慧眼

制度型开放赋能“十五五”：构建高水平开放新格局

王巧红 上海财经大学浙江学院讲师；丁浩员 上海财经大学商学院副院长

“十四五”时期，我国在规则、规制、管理、标准等领域加快与国际高标准经贸规则对接，制度型开放框架基本成型，为“十五五”更高水平对外开放奠定了坚实基础。

开放型经济量质齐升，为制度创新提供坚实支撑。据海关总署数据显示，2025年我国货物进出口总额达45.47万亿元，首次突破45万亿元，同比增长3.8%，继续稳居全球货物贸易第一大国；服务贸易进出口总额超8万亿元，同比增长7.4%，知识密集型服务贸易稳步增长，旅行服务出口增速亮眼。

“新三样”（新能源汽车、锂电池、光伏产品）出口保持强劲，跨境电商等外贸新业态蓬勃发展。引资规模与质量同步提升，“十四五”时期我国累计吸收外资超7000亿美元，高技术产业引资占比大幅提高。面对这一规模巨大、结构优化的开放格局，2026年《政府工作报告》精准部署：通过“推动跨境电商加海外仓模式扩容升级”“深化外商投资体制机制改革”，将庞大的市场实践转化为对接国际高标准经贸规则的制度创新场景，加速培育外贸外资新动能、推动制度型开放深化。

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