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超十城出台措施拯救“烂尾楼”,地产纾困基金加速落地

第一财经 2022-09-02 20:52:52

作者:孙梦凡    责编:张歆晨

业内建议,压实出险房企股东责任,提高违约成本。

近期中期业绩会期间,“保交付”成为房企回应外界的焦点问题。万科郁亮为实地调查各地项目情况,两个月走访35个城市,看100多个项目;碧桂园莫斌称,一定秉承对业主高度负责的态度,努力实现完美交楼......

较为稳健的龙头尚且如此,那些已经出险、或面临资金压力的房企,保交楼的压力则更为巨大。在金科股份最新召开的全集团“保交楼”专题会议上,管理层称下半年公司交付体量大、压力大,要尽最大努力实现“保交楼”既定目标。

以往理所当然的买房收楼,对当下的购房者来说,成了押注房企资金实力的概率事件。更严峻的是,对部分出险房企来说,单靠自身力量已很难统筹偿债与交楼两座大山。

8月31日召开的国常会指出,支持刚性和改善性住房需求,地方要“一城一策”用好政策工具箱,灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。7月底,“保交楼”更是首次被写入政治局会议文件,成为当下稳定民生的重要事件。

值得注意的是,近段时间已有超十城出台相关措施,助力实现保交楼。其中,郑州、南宁、浙江、湖北、陕西等地明确设立纾困基金,由政府牵头,联动地方AMC、地方国企等国有资本,通过纾困基金稳定房地产市场发展。

业内分析认为,以政府主导的纾困基金目的明确,以国有资本为风险项目带来信用背书,增强了项目的投资吸引力,且资金落地快效率高。此外,当各地的基金推动本地项目逐步解困,出险企业也有望重振旗鼓,为行业再度稳定起到支撑作用。

地产纾困基金陆续落地

为助力实现“保交楼”,地产专项借款已多次出现在官方表述中。

近日国常会指出,地方要“一城一策”用好工具箱,灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。再早前,8月19日住建部消息称,住建部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施,通过政策性银行专项借款方式,支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

据悉,此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”,严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目,实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进,支持已售逾期难交付住宅项目建设交付,维护购房人合法权益,维护社会稳定大局。

在高层会议指导下,地产纾困专项基金也陆续出台,以稳定房地产市场发展。

8月25日,绍兴市房地产市场平稳健康发展攻坚行动工作专班办公室相关负责人在受访时称,绍兴正在谋划设立一个房地产稳保基金,计划通过“国企出资+金融机构并购贷款”方式,推动整体项目前行,正在前期调研中 。

8月23日,在湖北省地方金融组织不良资产处置项目对接会上,湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立50亿元纾困基金,聚焦助企纾困,加大对全省不良资产的收购、处置力度,服务“保交楼、保民生、保稳定”。

8月21日,南宁市方面也表示,筹划设立平稳房地产基金,聚焦住房类房地产问题项目,首期由南宁轨道地产集团有限公司、南宁交通投资集团有限公司、南宁威宁房地产开发有限公司出资,江苏言睿产业投资基金管理有限公司作为管理人,首期规模30亿元,首笔出资已于8月18日完成缴付,后续资金将陆续到位。

再早前,《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》正式发布,按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则,由中心城市基金下设纾困专项基金,规模暂定100亿元。此外,杭州市也有消息称正计划成立纾困基金,首轮融资规模约20亿元。

暂未传出纾困基金的城市,许多也在通过行政手段,督促楼盘交付。比如合肥,将建立由常务副市长担任组长的市房地产问题协调处理机制,下设六个工作专班,畅通房企及购房者双方反映问题渠道,确保存量问题逐步得以解决,遏制增量问题发生。

河南开封、洛阳、平顶山、驻马店,以及陕西咸阳、四川遂宁、四川凉山彝族自治州冕宁县等地,则针对问题楼盘分别出台了“一楼一策一专班”、“一企一策、一楼一企”、“一对一”帮扶等措施,安排专班组跟进项目建设进度。

中指研究院认为,纾困基金在设立形式、风格,化解的方式、目的等方面,均有明显特征。一是资金落地快、效率高;二是目的明确,“保交楼、保民生、保稳定”是其根本目的,通过项目收并购等方式对问题楼盘进行解困,引导多方资本逐步消化风险项目;三是以少带多,起到资金杠杆作用,例如郑州的纾困基金中母基金的部分,在项目最终的投资占比上限为12%,可撬动约八倍的市场资金。

房企积极表态保交付

作为最早出台纾困基金的城市,郑州该基金“首单”落在了建业地产身上。8月5日,建业与郑州市房地产纾困基金达成郑州北龙湖金融岛项目合作,建业获约5亿元现金。

在最近召开的中期业绩会上,建业地产董事长胡葆森表示,接下来也会和央企资产管理公司、本土资产管理公司(AMC)加强合作,有很多项目正在谈。与中海、中电建等央企在项目层面的合作,也正在筛选中。

据悉,建业地产也在和省内AMC公司积极对接,有不同层级和形式的基金可以帮助企业纾困,一方面是保交付的专项基金,另一方面是解决流动性问题的基金。目前来看,建业与省、市的对接都有突破。

今年上半年,建业地产完成31个项目、11457户的交付工作,其中超2100套实现提前交付。对于下半年的规划,管理层曾在投资者沟通会上表示,公司下一步主要任务是复工复产,争取未来2~3个月实现95~100%的复工率。

建业之外,其他房企也将保交付作为当下的重中之重。8月30日,金科股份组织召开全集团“保交楼”专题会议,研究部署现阶段公司“保交楼”工作。

金科控股董事局主席黄红云称,要统筹抓好生产经营与风险防控,推进“保交楼、保生产、保稳定,促转型升级”工作,稳定公司生产经营大盘,逐步实现良性循环。“保交楼”是当前的首要任务,公司上下要齐心协力,战胜一切困难,完成这项艰巨的任务。

金科股份总裁杨程钧指出,下半年公司交付体量大、压力大,要尽最大努力实现“保交楼”既定目标,同时从思想意识、保障机制、寻求政府支持、寻求合作单位支持和公司内部管控五个方面作了具体要求。

经营情况尚且稳健的房企,也将此作为当下的重点工作。万科郁亮称,今年万科开始推进交房即交证工作,目前已实现35% 项目在交付的同时,将房产证交到业主手里。这一比例今后还会继续提高。为实地调查各地项目情况,他两个月走访了35个城市。

天风证券认为,保交付不仅仅是民生问题,更是行业债务化解和转型优化的关键,只有给出明确的解决方案,缓解无序违约和购房者担忧,才能从根本上重塑行业信心。

在这一过程中,压实出险房企股东责任,提高违约成本,是解决项目交付问题和信用风险蔓延最重要的前提。纾困基金有望加速“资产大于负债”项目的市场化处置,对于资不抵债项目,只有通过加速破产重整、债务重组的手段,才能尽快实现风险出清和转移,及时保障购房者合法权益。

东方证券表示,专项借款本质上是高优先级债权的置换,而非对困难房企的直接削债或输血,因此在需求缓慢复苏的背景下,困难房企的资产负债表并未得到明显改善。目前,仍然需要进一步的实质性政策推升购房需求,才能缓解本轮危机。

对于国常会提到的“灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款”,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,这并非是放宽条件,而是各地落实属地责任、房企落实主体责任,多方合力创新工具选择。比如,本项目资金无法平衡,但可以跨项目平衡;在投入专项借款的同时,引入品牌代建方;借助专项借款、纾困基金介入,以国资背景修复信用关系等。

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