全球新变局之下的宏观经济与房地产

11月22日，以“思辨、谋新、筑未来”为主题的首届“人居创新者大会”于广州、北京同步举行。会上，中国社科院金融研究所副所长、国家金融与发展实验室副主任张明发表了《全球新变局之下的宏观经济与人居模式》主题演讲，围绕全球宏观经济和金融市场、中国目前所面临的外部环境、中国当前宏观经济情况及未来政策走势、未来人居模式发展趋势等议题发表了看法。

 

一、2023年全球宏观经济与金融市场走势

全球宏观经济当前呈现五大趋势。

第一，随着各国疫情防控措施的逐渐宽松，新冠肺炎疫情对全球经济和全球供应链的影响正在弱化。

第二，美国通货膨胀已经见顶。美国CPI同比增速从最高的9%降至2022年10月份的7.8%。这意味着，美联储的加息缩表进程或已到了中后期。预计2023年一、二季度，美联储本轮加息周期即将告一段落。

第三，俄乌冲突依然在持续。俄罗斯、乌克兰都是全球最重要的大宗商品供应商，因此大宗商品价格不会太低，但另一方面，全球的总需求不足，特别是2023年部分国家可能步入衰退，这会压制大宗商品价格持续大幅上涨。

第四，未来一段时间，全球经济可能会重新进入滞胀阶段。“滞”是指经济停滞，也即经济增长处于较低水平。“胀”是指通货膨胀。未来几年，全球通胀可能会在5%-8%，全球经济增长可能会在3%-4%。在滞胀格局下，找到可以持续上涨的资产比较困难。

第五，地缘政治冲突的加剧，或是下一阶段世界经济面临的总威胁。目前来看，全球范围内爆发金融危机的概率在下降，但是全球陷入局部或者更大范围地缘政治冲突的概率在上升。

全球金融市场则将呈现以下六大特点。

第一，疫情暴发后，美国十年期国债收益率一路扶摇直上，从0.5%上升到4%以上。随着通胀见顶，加息周期告一段落，本轮美国长期利率上行也将见顶，顶部或就在4.5%左右，进一步上升的空间不大。

第二，美元指数或将见顶。2023年上半年，美元指数或将自高点开始下降。高点约在115左右，超过120的可能性很小。

第三，美股估值目前仍在较高水平，本轮美股调整或尚未结束，未来在特定的冲击下，不排除美股指数重新显著下跌的可能性。

第四，考虑到官方投资者未来可能会增配黄金，目前价位下的黄金具备定投价值。

第五，俄乌冲突尚未结束，大宗商品价格短期大幅下跌可能性不大，但是，全球衰退的前景或会制约它的上升。若2023年美元指数由升转降，而且大幅下降的话，不排除大宗商品价格重新反弹的可能性。

第六，全球金融市场的震荡尚未结束。虽然未来美联储加息周期即将结束，但在依然较高的全球无风险利率的背景下，新兴市场国家的资本外流和汇率贬值或会依然持续。

 

二、中国外部环境的新变化

谈及我国目前面临的外部环境，张明指出，短期来讲，一方面，随着全球经济增速在疫情之后高位反弹的回落，中国面临的外部需求逐渐弱化。另一方面，过去一年多时间内，我国面临较大幅度的资本外流，背景是美国的加息缩表，美元利率上行和美元汇率走强。随着该周期告一段落，中国的短期资本外流规模将逐渐下降。

近期G20峰会的召开传递出中美关系短期内边际回暖的信号。从中期来讲，中美贸易摩擦爆发后的全球化退潮仍在持续。预计未来一段时间内，外循环对中国经济增长的带动作用将会有所减弱。同时，全球范围内出现了区域化、集团化趋势增强的局面，东盟地区可能成为大国角力的重点区域。

在外部不确定性日益增强的环境下，投资者对资产流动性的要求会显著提升。

 

三、2023年中国宏观经济与政策前瞻

2022年10月的宏观数据不容乐观。一是社消零同比增速再度由正转负；二是制造业投资与房地产投资同比增速双双下降；三是进出口增速双双由正转负；四是制造业与服务业PMI均低于50这一荣枯线；五是PPI同比增速由正转负；六是M1与M2同比增速双降。

张明判断今年全年的GDP增速可能在3.5%左右。明年，随着政策进一步放松，以及考虑到今年的较低基数，经济增速可能会回到5.5%左右。

政策方面，预计2023年会实施更具扩张性的财政政策。这包含以下要点：一，2023年全年的财政赤字占GDP水平或会再度提高至3%以上；二，2023年专项债规模可能会进一步放大，譬如说5万亿人民币；三，不排除2023年中央加大国债发行力度，或者重新发放特别国债的可能性；四，为了鼓励地方政府积极参加基建投资，不排除暂时放松对地方隐形负债的监管。

货币政策方面，2023年可能会进一步降息降准，监管机构或会对商业银行进行新的窗口指导，鼓励它们对实体企业多发放贷款。除此之外，监管机构也可能实施更加反周期的宏观审慎监管。

近期，相关机构对房地产信贷政策的监管出现了明显的放松，比如继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，市场将之称为“第二支箭”。随后，央行、银保监会出台“金融16条”促进房地产市场平稳发展。虽然不能期望房地产投资像以往一样出现强劲反弹，但这有助于稳住房地产投资下行的趋势。在部分需求较为旺盛的地区，有望看到房地产投资的触底反弹，张明表示。

 

四、未来五至十年房地产市场发展趋势展望

谈及二十大报告所释放出的未来房地产发展趋势，张明表示，二十大报告提到要实现“中国式现代化”。而“中国式现代化”的界定包含人口规模巨大、全体人民共同富裕、物质文明精神文明相互协调、人与自然和谐共生、走和平发展道路五大特点。其中，全体人民共同富裕、人与自然和谐共生，都会对未来人居模式产生影响。

未来五年内，高质量发展依然是首要任务，二十大报告提到要构建全国统一大市场、提升供应链产业链的韧性和安全水平、规范和引导资本的健康发展、把着力点放到实体经济上、稳步扩大制度型开放。其中，构建全国统一大市场，与未来房地产市场的分化趋势高度相关，张明表示。

此外，二十大报告提到，要以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局。特定的城市群、都市圈或将成为未来中国房地产发展最有希望的领域。二十大报告依旧强调房住不炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。其中，多主体供给、多渠道保障的说法意味着，未来商品房的占比会明显下降。

谈及未来人居走势，张明亦提到了六点看法。

首先，房地产作为高收益资产的时代已经终结。未来，房地产投资会两极分化，好的标的能够提供略高于通货膨胀率的回报率，也即“帮助人们跑过通胀”。不好的标的，其投资收益率可能为负，且流动性会有明显下降。

其次，未来五至十年，房地产行业会呈两大分化。一是城市之间的房地产市场分化，二是房地产行业内部的分化。随着要素的自由流动、全国统一大市场的构建，未来粤港澳大湾区的广州、深圳、佛山，长三角区域的上海，南京、杭州，京津冀区域的北京、天津、雄安，中三角区域的郑州、合肥、武汉，西三角区域的成都、重庆、西安等15个核心城市的房地产发展前景受看好（当然，雄安的特点是没有商品房）。开发商方面，中国房地产开发商的市场集中度未来进一步提高是大概率事件。未来，大量中小开发商会破产倒闭，或者不得不转行。

再次，未来五至十年，中国房地产行业的市场化程度会显著下降。在一、二线重点城市，未来商品房在新增住房的供给比例会显著下降。在其他城市，房地产作为一种资产的流动性将会显著下降。后面这些地方的房子，想卖出去会越来越难。

第四，房地产经营会由增量为主转为存量为主。开发商过去是“制造+销售”，未来可能会转为“持有+服务”。随着开发商自持物业的增加，以盘活资产流动性为特征的房地产金融产品有望快速发展，例如MBS与REITs。

第五，未来，房子会从以满足普通居住功能为主，转为满足多样化的居住需求。例如养老需求、社区归属感、文化旅游需求等。

第六，房地产消费依旧会呈现分层趋势。最普通消费者以居住为主，中端消费者关注多样化需求，高端消费者更关注居住的科技属性和绿色属性。未来，房子会和大数据、云计算、人工智能、物联网充分地结合起来，更像是一个多功能的平台。住房如何与科技、低碳连接起来，是值得关注的趋势。

 

 

（张明为中国社会科学院金融研究所副所长、研究员）