从“两会”看今年房地产发展方向

（本文作者梁云风，秦朔朋友圈撰稿人）

 

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“两会”已结束，但今年“两会”关于房地产的讨论才刚刚开始。从“两会”各方的表态，我们可以窥见政策层面对今年房地产行业的走向。

今年的政府工作报告对房地产的表述是有效防范化解优质头部房企风险、支持刚性和改善性住房需求等。

其中表达的意思一目了然，那就是既要支持房地产行业的持续发展，满足居民对美好生活的追求，又要防范化解房地产领域的重大风险，避免出现系统性风险。

而如何“既要又要”，则需要执行层面来确定精准政策，在政策实施层面，表现为去年以来几次重要会议都重点提到的“房地产发展新模式”，有了更为具体的实施路径。

住建部部长倪虹在3月9日接受媒体采访时，从理念、机制和实施三个方面对“房地产发展新模式”有比较深入的阐述。

在理念上，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善“市场+保障”的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求，建立租购并举的住房制度，努力让人民群众住上好房子。

这一点自本轮调控以来一直强调，“房住不炒”，虽然我们呼吁不要过分妖魔化房地产的投资属性，但总体上来说，调控的方向是强化房子的居住属性，弱化金融属性，所以普通城市已经很难再有上一轮房地产暴涨时投机买房的窗口了。

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在机制上有两点：

一是建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，指导各地编制好住房发展规划，以人定房、以房定地、以房定钱。说白了就是以后人口净流出的城市，房地产的发展是会逐步弱化的，这既能够稳定当前房地产的价格，也能提高投资的效率，减少楼房烂尾。

事实上，2月27日住建部就发布了《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，通知提出住房发展规划和年度计划是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手，要求各城市要根据当地实际情况，准确研判住房需求，完善住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求，科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，提前谋划2026～2030年住房发展规划。

二是完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。在供给方面，要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售。在使用方面，要加快建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等专项制度。

这是住建部给监管提出的要求。在房地产狂飙突进的年代，监管也是粗线条的，颗粒度不够精细，举个例子，关于预售资金的监管，在房企暴雷之前是比较松的，导致很多项目资金违规流出，最后项目烂尾；而在房企陆续暴雷之后，一些地方又矫枉过正，超比例监管预售资金，导致房企资金被“抽血”，债务风险大增。

现在住建部重点提出关于房地产的全生命周期管理机制，实际上也意味着未来整个行业都将从粗放型转向精细化，对监管是这样，对开发企业同样是这样，比如现房销售、取消公摊等，都将是未来推动行业转型的重要节点。

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在实施上同样有两个重点：

一是规划建设保障性住房，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。

保障性住房建设是托底的，是对现有市场化住房的补充，重点是拓展配售型保障性住房的新路子。“平急两用”公共基础设施建设则不仅是着眼于民生，更有战略作用。

市场的关键点是城中村改造。

城中村改造是前些年热门的城市更新的一部分，被开发商视为未来中国房地产最大的市场之一。城市更新既包括拆旧重建，也包括城中村改造，相对来说，后者成本更低，也更容易推广。

根据倪虹的介绍，去年全国实施各类城市更新项目有6.6万个，完成投资2.6万亿元，这当中新开工改造城镇老旧小区5.3万个，惠及2200多万居民；加装电梯3.6万部，增设停车位85万个，养老托育等社区服务设施2.1万个；改造燃气等各类管道约10万公里；建设口袋公园4100多个、绿道5300多公里，拓展了草坪开放空间1.1万公顷。“小切口”改善“大民生”。

今年的目标是再改造5万个老旧小区，建设一批完整的社区，为老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍、适老化设施建设，打造一批民生工程。

更为关键的是，伴随我国城市化的深入，由增量扩张转向存量开发的城市更新之路，已成为全国趋势，这也是完善新型城镇化战略所赋予的时代课题。

一些城市也早已经立法推进城市更新，如深圳，早在2009年便发布了《深圳市城市更新办法》，成都在2021年7月也对外发布了《成都公园城市有机更新导则》。

城市更新巨大的经济价值也吸引了各方注意，中信证券在其研报中指出，“19个超大特大城市能够带来的年化新增商品房货值1.9万亿，占这些城市2022年销售额的37%。预计城中村改造周期可能在10年左右，每年直接投资额可能约1万亿元，城中村改造全周期投资额可能在10万亿元。”

“10万亿市场”蛋糕对目前房地产市场来说是不小的增量。

在实施上的第二个重点是下力气建设好房子。此前我们曾开玩笑，中国开发商建不了一栋不漏水的房子。在粗放型的时代，房子是卖方市场，开发商具有强势话语权。而今天的房地产进入了买方市场，如何让人民群众住上好房子是未来监管部门重点关注的方向。

倪虹表示，“我们将引导建筑师精心设计好户型，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备，我们也希望能够多行业跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的好房子，让群众能够住得健康、用得安全方便。”

本质上，房地产发展新模式是市场竞争的结果，对监管和开发商都提出了新要求。尤其是开发商，新模式下，房企拼的是高质量、新科技和服务。

万科董事长郁亮去年10月份在媒体交流会上也说，今天的市场对房地产企业的要求提高了，80分才是及格线，要求企业从单项冠军向全能高手转变。

倪虹更是认为，“谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。”

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最后，“房地产发展新模式”潜在的要求是防范化解房地产领域的重大风险。

从今年的政府工作报告来看，整体延续了2023年底中央经济工作会议有关风险防范的基调，去年底中央经济工作会议的表述是“持续有效防范化解重点领域风险”，此次报告是“稳妥有序处置风险隐患”，这实际回应了市场对出险房企的态度，那就是“处置”。

果然，倪虹在记者会上也表示，“对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。对有损害群众利益行为的，坚决依法查处，让他们付出应有的代价。”

这也为恒大等资不抵债的出险企业的未来写好了结局，政府不会再对出险企业进行兜底，而是按照法治化、市场化的原则进行处置。

总体来说，经历了三年震荡下行行情，今年的房地产市场稳定是压倒一切的。房地产稳，则经济就稳，金融稳，就业稳。稳市场，是今年房地产市场调控的第一目标。在这个指挥棒下，各城市将拥有更多的精准施策自主权，乃至全国范围内的大松绑。在这个基础上，“房地产发展新模式”的推行，烂尾项目的加速处置，也将带来更多的市场机会。

 

（本文作者梁云风，秦朔朋友圈撰稿人）

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