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楼市已经到了“L”底?

2024-08-26 16:47:42 听新闻

作者:梁云风 ▪ 秦朔朋友圈    责编:高雅馨

中国楼市调整持续,投资和销售数据均显示低迷,房地产投资自2022年4月起持续负增长,房企拿地、新开工及施工面积大幅下降,预计今年房地产投资降幅将进一步扩大至约-11%。尽管政策支持持续,但市场筑底过程漫长,房价调整和需求激发仍是挑战。

(本文作者梁云风,秦朔朋友圈撰稿人,资深媒体人,自媒体“财经风象”主理人)

 

01

楼市调整仍未见底。

8月15日,国家统计局公布了最新的房地产相关数据。

从投资端看,1~7月份,全国房地产开发投资60877亿元,同比下降10.2%;其中,住宅投资46230亿元,下降10.6%。7月单月房地产开发投资同比下降10.8%,降幅比6月份扩大0.7个百分点。

回头看,房地产投资自2022年4月份转负以来,一直没有回过正,其间经历了各种救市政策,虽然过程中有个别区间跌幅收窄的时段,但整个市场并未明显好转。

投资端的持续恶化是果,更是因。更直接的数据是,1~7月份,房企拿地数据同比降了38%,新开工降了23%,施工面积降了12%。开发商不愿意拿地了,现在仍活跃在土拍市场的基本只剩央企了,地方城投今年也逐渐隐退,已经无力为地方土拍兜底了。

长江证券首席经济学家伍戈认为,未来地产供给端的公共资金介入或依然审慎,需求端的利率调整也相对温和。考虑到房价趋弱及房企拿地意愿收缩,初步预计,今年房地产投资的降幅将在去年-9.6%基础上扩大至-11%左右。

这样的趋势,实在是让人看不到筑底到底何时完成。

如果非得要看投资端的好消息,可能是7月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为92.22,连续三个月回升,此前6月的数据是92.11,5月是92.01。

通常情况下,国房景气指数100点是最合适的景气水平,95至105点之间为适度景气水平,95以下为较低景气水平,105以上为偏高景气水平。

再看销售端,则表现出明显的量价齐跌。

新房方面,1~7月份,新建商品房销售面积同比下降18.6%,新建商品房销售额同比下降24.3%,好消息是在一系列利好政策作用下,部分房地产相关指标降幅开始收窄,但也好得有限。

更能反映房地产行业枯荣的是二手房销售情况。根据统计局公布的7月份的70城二手房价表,但无奈的是,7月份70城只有北京和昆明止跌,上海微涨,其余67城继续下跌。

分城市层级来看,一线城市中,北京和上海企稳,但广深却跌幅扩大,广州跌0.9%,深圳跌1.2%,而从刺激力度来看,广深明显大于京沪,当然从户口的含金量来看,广深也不敌京沪,这个时候就能看到京沪与广深之间的区别了。

二线城市整体环比跌0.6%,三线城市整体跌0.7%,一二线城市政策效果更为明显。

具体城市看,有几个可以对比,比如二线城市中,成都7月份二手房成交突破2万套,环比增长19.2%,同比增长38.3%,不得不说成都楼市真是一股清流。

虽说价格指数看,成都7月份也跌了0.7%,但对比一下另一股清流厦门和武汉,今年前7个月厦门跌13.2%,武汉跌13.4%,刚刚的七月份这两个城市分别跌了1.8%和1.6%,可谓惨烈。

02
自今年5月17日央行和国家金融监管总局联合发布一系列楼市重磅利好政策以来,已经过去了三个月,自“5·17”新政之后,各地楼市新政如雨后春笋,总体集中在放开购房门槛、降低购房成本上。

在此基础上,中央层面值得说道的两个政策是以旧换新和国资下场收储商品房。

这两个政策在舆论场上的声量很大,但实际起到的效果却有限。政策的难点在于,这两个政策均没有激发交易增量。以旧换新需要有换新的需要作为前提,而国资下场收储,最终也需要流向市场,需要市场的增量来消化。

因此,国资下场的意愿是很低的,我们前面也说过,在已经公布了收储的城市中,大多设置严苛的条件,本质上就是为了排除那些并不好卖的房子。但试想,如果房子本身就好卖,哪里还需要政府下场来收储呢?

以最新出台收储政策的深圳为例,房源条件包括位置合适,处于交通便利、配套设施较为齐全的区位,贴近区域发展核心片区,具备产业基础、发展优势;户型面积合适,原则上项目(房源)主力户型面积应满足深圳保障性住房户型、面积(65平方米以下)要求;生活便利,周边交通便利,临近地铁口、公交站,具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件;手续齐全,拟收购项目须四证齐全,保证项目的合法合规性,满足金融机构的贷款要求。

伍戈认为,防范化解房地产风险的基调之下,地方国企“收储”等举措正在推进,但也面临诸多难点。

据多地披露的收储细则来看,收储价格上限多为保障房重置成本(土地划拨+建安+不超过5%利润),与房企以土地招拍挂成本为基础的谈判价格或存在一定缺口。这一方面就将收储的价格压得很低,而另一方面又要从这里面拿到利润,最后受伤的只有那些不得不被收储的房主了。

当前的市场需要力量来托底,如果国资真能将市场多出来的房子承接过去转做保障性住房,确实能稳住下行的势头,但关键在于,这个时候,如果以保障房的价格承接,更是直接将房价打骨折。

最近有房地产观察人士指出,中国房价已经跌回2016~2017年的区间!

中泰国际首席经济学家李迅雷在最近的2024网易经济学家年会·夏季论坛上说,房地产已经持续了二十多年上升期,上升期如果结束了,它理论上应该是一个下行阶段。

李迅雷建议用租售比来判断目前房价水平,从目前来看,租售比明显还是偏低,如果认为20倍市盈率是合理的话,现在房地产市盈率大概在50倍,所以房地产恐怕调整时间会比较长。

这就是当前的矛盾所在,国资收储必然要求低价,但当前的房子从拿地开始就很贵,可能土地价格就远远超过了保障性住房的价格,你要求市场按保障性住房的价格卖给你,首先就得将市盈率从50倍打下来。

03

当前来看,救市政策仍势在必行。

8月14日,中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲在2024博鳌房地产论坛上发表了对房地产和城市化的看法。他指出,尽管宏观经济整体仍显不景气,但房地产市场已接近谷底,谷底之后还有一个在谷底爬行的阶段,也即“L”形,还会经历一段困难的时期。

要渡过这个困难期,仍需要政策的不断支持。如果降低门槛还不行,那就砸掉门槛;如果降低成本还不行,那就拿出点诚意来,将存量住房利率再降一降,尽量激发出增量需求来。

稳楼市就是稳经济稳信心,这个常识仍需再三强调。

本文仅代表作者观点。

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