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重磅增量财政政策来袭,跟房地产相关的有这些

第一财经 2024-11-08 20:31:37 听新闻

作者:郑娜    责编:张歆晨

业内认为,增量政策传达出中央对于“稳地产”的决心。

作为推动经济持续回升向好的重要一环,支持房地产行业平稳健康发展的相关政策频繁出台。

11月8日,在全国人大常委会办公厅举行新闻发布会上,财政部部长蓝佛安提及下一步的财政政策时明确,要持续抓好增量政策落地见效。“持续抓好增量政策落地见效。今年的增量政策力度大,对经济的拉动效应正在显现,不少政策效应明年还会持续释放。我们将加力推进相关工作,已经出台的抓好落地实施,尚未出台的尽快推动出台。”

蓝佛安明确了房地产两项重要的增量政策。其一,是支持房地产市场健康发展的相关税收政策,已按程序报批,近期即将推出;其二,是专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备,以及收购存量商品房用作保障性住房方面,财政部正在配合相关部门研究制定政策细则,推动加快落地。

具体来看,房地产税收主要集中在供给和需求两侧,供给侧的税源主要是房企在拿地和开发环节,需求侧则主要在交易阶段,持续阶段的税收较少。

从供给端的税收政策来看,亿翰智库调研发现,目前增值税预征税率为3%,企业实际的增值税税负率平均在1%-2%之间;在多数城市,企业所得税的计税毛利率为15%,这与企业实际的毛利率水平有较大差异;土地增值税预征率同样较高,但退税难、退税周期长,长期占用企业资金。同时,增值税、企业所得税对于预收款只有预征机制,没有汇算机制,造成多征的税款无法退回、亏损企业缴纳大量所得税。

亿翰智库认为,当前行情不佳,企业普遍认为税负压力较重,这时候正向的调整和改革有助于减轻企业负担,增加企业发展的信心,正向引导企业解决问题,推动房地产市场更快实现“止跌回稳”。

在政策的落地方面,58安居客研究院院长张波认为,目前房企的税收在拿地层面和销售阶段,拿地阶段主要是契税,这方面预计会因城施策。销售阶段是降税的重点,主要包括土地增值税、增值税两项,非普宅相关标准的取消预计会对土地增值税形成重要影响,预计整体性降低的可能性大,而增值税可能会考虑阶段性降低税率的方式。

对于需求端税收政策的落地,张波称,目前已经有在落地包括个人所得税减免、地方性契税减免的政策,这类政策预计后续还将延续,并且自主权还在地方政府。目前大方向是降低交易成本,推进“以旧换新”等各类房产置换需求提升,因此进一步调整增值税免征条件、个人所得税免征条件将是个主要方向,同时可能会结合对二手房中介费的收取进行规范性调整。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示,房地产健康发展离不开供需两侧的平稳发展,这些税收调整带来的直接影响,就是降低了房东和房企的税费成本,对于房屋交易和开发成本降低具有积极的作用。

对于利用专项债支持回收闲置存量土地、新增土地储备,以及收购存量商品房用作保障性住房,业内认为,该政策是房地产行业“去库存”和完善住房保障体系的重要举措,是实现“促进房地产市场止跌回稳”,构建房地产发展新模式的重要举措。

5月份举行的“切实做好保交房工作配套政策”说明会上,央行首次提出设立3000亿元保障性住房再贷款,此后提高资金支持比例,总规模达5000亿元。10月份,财政部也表态,在确保项目融资收益平衡的基础上,地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。

据克而瑞统计,目前,已有超过50个城市表态支持国有企业收储,29个城市已落地首批房源征集细则,明确参与征集商品房需满足的条件。但从当前各城市政府收储落地情况看,仍合规适格房源规模小等问题,并且已建成现房尚未出售的商品房仅占库存三成左右,即便全部收储也对当前各城市恢复供求在平衡作用相对有限。

克而瑞认为,在未来地方专项债资金支持下,各城市可以根据自身供求关系特点作相应的调整,比如扩大收储范围,不局限于现房;实现房型面积段、项目区域、价格档次多元化收储等。

同策研究院研究总监宋红卫进一步认为,增加地方政府债务限额6万亿元,打开了政府收储存量土地专项债的增发空间,政府可以收储房企或者其他企业的闲置低效用地或者停建工程,一方面可以加快市场风险的出清,同时,相关企业可以获得适当的现金流,优化企业财务质量,另一方面、政府通过收储土地后,通过规划调整以及相关指标的调整,提升土地的用途与市场需求的匹配度,提高土地的利用效率。

在新增专项债的规模方面,张波提到,这也超出了市场预期,在大大降低地方财政压力的同时,对于市场的调节力度也明显增强。从2018、2019年土储专项债占当年专项债的水平来看,大致在30%左右水平,因此预计本轮也将保持同等比例,这将大大增强各地对于土地侧优化的把控力,更有利于市场的实质性回稳。

中指研究院政策研究总监陈文静认为,上述两项增量政策传达出中央对于“稳地产”的决心,一方面有望进一步降低居民购房成本、企业税费压力,另一方面也有望加速各地收购存量土地等的工作进度。未来若“稳地产”政策加速落实到位,将有望明显修复市场预期,推动房地产市场止跌回稳。

值得一提的是,业内认为,财政支持允许地方发行政府专项债,也为实现100万套城中村改造货币化安置目标、增强安置居民信心继而加快改造进程提供强有力的资金支持。

在10月17日的财政部等五部委国新办会议上,住建部部长倪虹表示,在前期城中村和危旧房改造基础上,今年将再增加100万套城中村改造,并通过货币化方式安置。为此将提供五方面支持,其中之一即是允许地方发行政府专项债。

克而瑞认为,当前的政策为后续发行地方专项债推动100万套城中村改造货币化安置提供强有力资金支持;而新增的城中村改造,并实行货币化补贴,可以释放出规模可观的增量购房需求,粗略推算这一改造或将带动近1亿平方米住宅销售。

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