卢文曦：房地产发展新模式加速落地 | 一财大V解读政府工作报告

（本文作者卢文曦为上海中原地产首席分析师）

2026年政府工作报告对房地产工作作出明确定调，划定全年发展方向，从稳市场、去库存、优供给、防风险到构建行业新模式，形成清晰政策路线图，要点如下：

着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。

稳定房地产市场是今年重要工作任务，更倾向于短期目标。尽快实现房地产市场的稳定有助于对行业，对产业链进而对经济向好发展提供坚实基础。“控增量、去库存、优供给”是三条具体的方法手段。特别值得注意的是“鼓励收购存量商品房用于保障房”，此前有不少城市开始商品房收储的尝试，说明对化解库存有成效，后续会成为各地积极开展相关工作的指引。另外，收储用于保障性住房体现出政府对居住“兜底”、不断提升居民生活质量。

深化住房公积金制度改革。

公积金利率低，能减轻居民置业总成本。并且在运用上地方政府有较大灵活性。公积金是楼市调控中非常重要的抓手。可以是提升贷款额度，用来支付买房首付，也可以对原先运用规则做调整，深化改革的指向是让这笔钱“活起来”。

优化保障性住房供给，加快危旧房改造。

这点偏向于楼市中长期的发展。保障房的逻辑发生变化，着重关注“优化”二字，将来可能从不同层面作出改变。过去保障房主要靠新建，位置往往偏远，配套也跟不上，导致“申请的人不多，住进去的人不方便”。现在强调“优化供给”，核心是跟着人走、跟着需求走。又比如，以前强调新建，现在会从存量商品房中找到合适的保障房对象等等。

有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。

“好房子”是中长期发展内容之一。房地产行业正式进入“品质时代”。短期要着重关注“有序”，近两年各地开展四代住宅建设，产品固然新颖，质量也有明显提升。但是也带来一些新问题，比如大家都去买这种好房子，原有的库存压力如何解决？又比如，大露台观赏性很强，采光、私密问题又如何协调等等。后续“好房子”的标准会逐步优化，提升房屋品质。

进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险。

“保交房”是过去两年工作的延续，白名单更多体现在项目和房地产企业风险做合理分割，企业遇到风险不代表所有的楼盘都有问题，只要项目本身资产充足、有希望完工，就给它融资，确保房子能交到购房者手上。

深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。

这句话表明房产长期发展方向。房地产行业的“底层操作系统”开始发生转变，过去那种“高杠杆、高负债、高周转”的模式已经走到头。新模式需要一系列基础制度来支撑，比如土地制度、金融制度、税收制度等。这些制度要符合当前市场特征和变化，做新的梳理，立“新规矩”。

2026年的房地产工作短期是继续去库存、保交房、防风险，促进市场尽快稳定下来，抓手是公积金改革、保障房优化等等，中长期是“立规矩”（好房子标准、新模式制度）。房地产行业发展方向和具体抓手都已经明确，也为“十五五”开局指明方向。结合近期市场表现，一线城市出现“暖冬”，预计今年的表现有机会超越去年同期。

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