越秀集团双资本平台运作打开发展新格局

可以说，广州IFC在施工技术、施工速度、项目管理、科技创新等诸多方面都实现了行业突破，成为国际国内同类工程的成功范例。这些充分体现了越秀集团在建设超高层建筑的丰富经验与能力。而广州IFC全面开业后将步入全新的发展阶段。

9月26日，全球十大摩天大楼之一的广州国际金融中心（下简称“广州IFC”）在穗举办盛大的全面开业仪式，越秀地产同时也向业界宣告，在广州IFC顶级的软硬件配套背后，还蕴藏着这个世界级地标在建筑史上创造的四个“第一”：一是分别是使用全隐框玻璃幕墙面积和高度为全球超高层单体建筑之最。二是应用先进的提模系统使施工速度达到了两天一层的世界新速度。三是C100高强高性能混凝土一次泵送到411米的世界新高度。四是世界上第一座自施工阶段开始就进行系统性结构健康监测的高层建筑。

可以说，广州IFC在施工技术、施工速度、项目管理、科技创新等诸多方面都实现了行业突破，成为国际国内同类工程的成功范例。这些充分体现了越秀集团在建设超高层建筑的丰富经验与能力。而广州IFC全面开业后将步入全新的发展阶段。

就在几个月以前，广州IFC曾经因为越秀集团的一次资本运作在行业内外引发巨大反响。这次交易使得越秀地产提前收回了在IFC上的高额投资；同时也让越秀房产基金资产规模大幅增加，一跃成为亚洲最大的房地产投资信托基金之一。

早在多年前，越秀集团的地产业务旗下便已拥有两个上市平台，但直到这一次运作才充分开发出双向互动的优势，也标志着越秀集团所确立的双资本平台互动战略取得显著成果。

开发、运营、金融相得益彰

作为广州珠江新城的首座城市综合体，广州IFC以平均每月每平方米210元的租金价格刷新了广州地区的历史记录。

数据显示，截止开业时，广州IFC已具备18.3万平方米的甲级写字楼、由世界顶级酒店品牌四季酒店管理的8.9万平方米的五星级酒店及国际会议中心、5.1万平方米的新加坡凯德置地旗下雅诗阁公寓、以广州友谊为主的4.7万平方米的高端商场等五大明星业态。专家分析，预计到2014年，广州IFC的年整体收入将达10亿元人民币，相当于收回总投资的1/8。

明星项目自然拥有不一样的命数，就在4个月以前，广州IFC择走二次证券化路线，宣布将以134.4亿的交易额从越秀地产交易到越秀房产基金，成为“中国首个商业地标金融产品”。

对于投资商越秀集团来说，此次交易不仅提前释放了广州IFC潜在的商业地产价值，大幅缩短了81亿项目总投资背后长达15年的投资回收期；同时，按交易协定，未来越秀地产作为越秀房产基金占股近50%的大股东，还可持续享有广州IFC后期经营所带来的可观租金收益及分红。

而交易后的广州IFC，则交由曾专业运营白马服装市场等国内大型商业项目的越秀房产基金进行整体运营。得益于广州IFC这一优质资产的注入，越秀房产基金旗下的运营物业及资本运作团队，将有望进一步获得资本市场及投资者的青睐。凭借220亿物业估值，越秀房产基金如今已跻身“亚洲十大上市房地产投资信托基金”之列。

优势还不仅于此，越秀地产、越秀房产基金两个上市平台实现有效互动之后越秀地产的总资本负债率将从45.5%减至29.8%；净资本负借贷比债率则从交易前的71.53%大幅下降到33.05%——而据WIND统计，目前，发布2012年一季报的上市房企平均负债率接近73%。

自此，越秀集团设想的“双平台驱动”全产业链模式开始由梦想变作现实：即越秀地产上市平台负责前期开发，分享土地溢价及一次性销售的丰厚利润；而越秀房产基金集团则筛选能产生稳定现金流的商业物业作为收购目标植入REITs，分享长期稳定现金流以及升值收益；同时，商业地产项目进行二次证券化，从而借助资本市场，大大加速商业项目资金的流转速度。

越秀集团总经理张招兴表示：“这是一条从投资、开发、运营到房地产金融的整合性房地产价值链。”

的确，先前如新加坡凯德置地、美国西蒙、菲律宾SM等国际商业地产巨头早在多年前已经开发出这种商业地产证券化的模式，这也是国内中国商业地产巨头所追求的终极方向，但截至目前，国内仅有越秀集团一家已经具备了这种先天优势，即拥有房地产开发和房地产基金两个上市平台，得以进行开发→升值→套现→控股持有→分红收益"的模式创新。

张招兴表示：“以住宅开发、销售这种简单的、周期比较短的循环开发方式，受外围经济因素影响很大，泡沫不断累计，抗风险能力比较弱，而通过‘开发+运营+金融’的发展模式，通过实施‘越秀地产’与‘越秀房产基金’的常态互动，不但可以大大缩短投资回收期，还能够提高净资产收益率，提高抗风险能力和可持续发展能力。”

从现实的角度，越秀集团这种独特商业模式可有效地规避经济环境影响，提升企业整体抗风险能力，争得逆势扩张的竞争筹码。

越秀集团发展新篇章

从财务的角度考量，越秀集团将广州IFC从旗下上市平台“越秀地产”交易到“越秀房产基金”，不单单是快速收回这一笔投资，而是为后来的投资腾挪出更充裕的资金，从而大大提高了资金的使用效率和周转速度，最终为公司做大规模提供必要的资金保证。

一旦融资通道被打通，展现在越秀集团面前的便是一条更轻松的扩张路径。

今年下半年以来，越秀集团旗下的越秀地产加快逆势抄底的扩张型战略显露峥嵘。9月下旬，越秀地产便发布公告称，通过其拥有100%权益的附属公司购入位于山东省烟台市经济技术开发区地块，代价为人民币5.3亿元。而此前的8月1日，公司已以2.54亿元购入位于浙江省杭州市临安的三幅土地，总可建筑面积为214600平方米，平均每平方米收购价约1180元人民币。

两个购地行为都发生在越秀地产的大本营广州之外，显示出越秀地产有意将其在全国的布局作出调整，加大广州之外的业务构成比重。截至目前，越秀地产总土地储备约1201万平方米。此次购入烟台开发区地块，有助进一步增加越秀地产环渤海地区的土地储备，并且巩固“立足广州、拓展全国”的战略布局。

资料显示，过去三年越秀地产重点挺进珠三角、长三角、环渤海和中部经济圈9个城市，为集团未来发展储备了相当规模的土地资源，未来可以有计划、有步骤进行优质住宅和高端复合商业地产项目的开发和运营，地产基金化道路、成熟的全业务链与雄厚的人才积淀成为支撑越秀集团全价值链的殷实基础。

与拓展规模积极扩张相匹配的是，越秀地产的营销速度也在提升。2011年，越秀地产的合同销售金额约90.5亿元，商业产品地产与住宅地产产品业务分布比例均衡合理。今年前8个月，越秀地产累计合同销售金额人民币96.44亿元，已超去年全年业绩，成为众多房地产企业增长最为迅速的一匹黑马。

鉴于越秀地产开发的优质项目数量增加，其中部分项目再度被置入越秀房产基金的可能性，进一步刺激资本市场莫大的想象空间。有分析机构发布研究报告评论：越秀地产持有物业的独特模式值得市场期待。今年以来，越秀地产股价从年初的1.1港元上涨至近期新高点1.99港元，涨幅几近90%，为中资地产股中同期涨幅最高的公司股票。

张招兴没有否认这种可能性。“包括广州IFC、财富中心、财富天地广场等位于核心地段的优质商业项目，越秀地产目前共拥有总面积达300万平方米的优质商业地产项目，商业资源还是比较丰富，通过‘开发+运营+金融’这种互动模式，将极大地促进越秀系企业长期良性互动，让企业在未来的发展中更加得心应手。”

一个月前，越秀集团旗下另一大型优质商业地产项目“财富天地广场”正式启动招商，并计划于2013年7月正式开业。该项目位于广州商业核心区的荔湾区，体量达26万平方米，定位为具有休闲购物特色，零售、批发、展贸于一体的大型主题商城；在正式启动招商之前，已有多个著名大型商家提前进驻。由于有广州IFC成功案例在先，专家一致认定越秀集团已获得充分信心，待财富天地广场运营成熟之后，将有望将其从越秀地产注入越秀房产基金，再一次发挥资本巨大的杠杆效应。

张招兴表示：“越秀集团有信心在中国借鉴新加坡凯德置地模式，积极牵引地产与资本的互助互动链条以促进企业长远发展。”