“828”新政会开启房地产存量时代新周期吗？丨首席评论

今年8月以来，房地产行业政策频出，北京、上海、西安、成都等多地提出房地产优化调整政策。8月28日，住房和城乡建设部等五部门局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》、《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，以及《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，提出了“有力有序推行商品住房现房销售，实现‘所见即所得’”、“房地产项目实行主办银行制”、“个人住房贷款期限最长不超过40年”、“对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，银行业金融机构可以与借款人自主协商调整还款计划”等重磅措施，对房地产的开发、融资、销售等基础制度进行了重构，被业内称为史无前例的“历史性变革”。

9月18日，住房城乡建设部新闻发言人、副部长陈绍旺在发布会上明确提出，我国房地产进入存量时代。在这一背景下，“828”新政的出台，对于房地产企业、地方政府、金融机构和购房者等各类主体分别会产生哪些深远影响？《首席评论》邀请中金公司研究部副总经理、不动产与空间服务首席分析师李昊，58安居客研究院院长张波做客演播室，共同探讨。

如何理解“828”房地产新政？

第一财经：“828新政”被业内人士称之为史无前例的“历史性变革”，它的重要性体现在哪里？

张波：我们理解这一政策不是为了“救市”，不是为了拉动市场、让房价又涨起来，相反，它是“立制”，树立相应的制度。大家都很关心，“房地产进入新周期”，它的长效机制到底是什么？这一次“828”政策就是告诉大家，什么样的政策范围是长效机制的，从房企的融资、销售、城市更新等方面都有相关的制度。
第二个关键词是“去风险化”。以往买房会遇到货不对板、交付不顺利等情况，对购房者来说风险很大。这一次政策提出销售制度的变化，包括预售和现售制度变化，就是为了保障民生，把购房者的风险出掉，同时也考虑到房企如何能更好、更稳健地发展。
第三个关键词是“促提质”，提高品质。现在要以现房销售，对于开发商来说，如果他产品做得不好，在市场上就没有竞争力。所以我们会看到增量市场的“好房子”会越来越多，适配购房需求的产品会越来越多，同时还提出城市更新贷款相应的政策，这也说明对于“老房子”的提质也是全面考虑的。

第四个关键词是“有堵有疏”。“堵”是什么？堵住原来开发商的一些漏洞、环节，挪用资金等情况。但是还是有“疏”的，给开发商提供更多的融资渠道，给购房者提供更多选择，给城市更新的这些旧房提供更多实现的可能性。

所以从这四个关键词来理解这次“828”政策，就更好地理解新周期之下，如何能实现长效机制的发展。

“现房销售”改变了什么？

第一财经：现房销售制度，它对不同主体的影响分别是什么？首先是房地产开发企业，会有什么影响？

李昊：过去大家很常听到的一个词叫“高周转”，就是因为期房销售的方式，开发商拿地投入进去之后，可以尽快把房款拿回来，可能一年左右就能投入到下一个项目，整个现金回流的速度是比较快的。

那么在现房销售制度之下，从开发商初始买地到最终卖现房可能需要2-3年才能看到回款，就限制了下一步再投资的速率，这是对房企底层经营模式最大的变化。从“高周转”进入到“低周转”，这个背后是现金流质量高度的提升，速率可能变慢了，但是安全系数肯定是变高了。

张波：我们可以把房企分为以下几类。

第一类是大型央国企，本身就是上市公司，它有很多融资渠道，对它来说通过资本市场去融资并不太难，对这些企业来说，我个人认为是有影响，但影响相对有限。

第二类是母公司为非开发企业的大型企业，比如母公司是做家电或者是其他领域，但同时也从事房地产开发，通过其他产业的现金流来反哺开发行业，能让他渡过这段难关，我认为这一类企业也问题不大。

第三类是“小而美”的企业，我们在各地去调研企业的时候发现，很多地方性的民营企业，以往的销售也不过多借助杠杆或银行融资，对于这些企业来说，“828”政策对它的影响就微乎其微了。

哪类企业影响最大？我认为影响最大的，反而是销售规模中等偏上的这类企业，他以往成功的经验就是“高周转”，现在要改变思路，从“高周转”变成“低周转、高品质”的模式，他的资金来源（有影响），加上他的主业本身也是做房地产，导致企业压力会非常大，到底拿不拿地、如何去算这笔账等问题，就是企业现在面临的切实问题。

第一财经：进入现房销售模式后，对于买房者“所见即所得”了，但是对房地产企业来说，对它的品牌力、产品力等方面是否提出了更高的要求？

张波：的确是这样。现在企业要把产品做到“所见即所得”才能去卖，购房者就直面很多选择，同样一个地块上面，有很多现房的产品。以往还有一些开发商可以用品牌的号召力，“我是什么大品牌，我做过什么产品”等等，会更吸引购房者。但现在就实打实地拿产品比较，品牌有加分、溢价的作用，但是如果产品有问题，在现房销售阶段你也会受到很大影响。

“828”新政会带来哪些深层影响？

第一财经：“828”新政出台后，土地拍卖市场出现了降温的情况，这反映了房地产企业的拿地策略发生了怎样的变化，进而会对房价带来多大影响？

李昊：土地市场最近确实波动比较大，很大程度上是因为“828”政策出台之后，各地还没有明确的细则，所以大家就可能会有一段时间这种相对犹豫的状态。各地的细则出来之后，也可能会有一些变动。主要是来自于过去“高周转”的这些企业受政策影响，可能他的拿地能力是要收缩的。如果没有另外一批群体的补充，那么短期内土地市场是会受到一些冲击，这个冲击率先会体现在溢价率上。2026年5-7月，头部城市有一些出让的土地溢价率还是挺高的，所以竞争还蛮激烈。那么“828”政策之后，溢价率首先体现出一定的下行趋势，就与一部分人的撤出、竞争力度的下降是有关系的。溢价率下行之后，可能会有一些缩量的问题存在，但是体量幅度现在还非常难讲。而且我们土地市场里有很多中尾部的这些企业，可能杠杆借的也不多，主要用自己的自有资金，扎根本地做一些“小而美”的生意，这些企业可能会成为将来土地市场的新生力量。

在“828”新规调整之后，存在阶段性供地的缩量，这对房价的改善和供需格局的改善是有好处的。当然，每一类城市现有的供需关系差异度比较大，影响可能不一样。比如一些房价已经基本稳住的城市，“828”政策之后，可能出现边际向好的趋势；对于房价还在调整的城市，可能借助“828”政策的力量，经过一段时间紧供给的过程，房价慢慢趋于平稳；对于库存很高、人口可能还要外流的这些城市，这个政策可能要作用很多年，才能出现“止跌回稳”的效果。

张波：行业内一直有探讨，是面粉的价格影响面包，还是面包价格影响面粉？坦白来说，以往所有的经验都是面包的价格影响面粉，市场好的时候，拍地一定是很热的，尤其是棚改货币化那个阶段，2015、2016年全国地价都在往上走。

但是换成本法来考虑，土地成本会不会影响房价？是不是地价高了，面粉价格贵了，面包一定就卖的价格高？我认为这个传导路径的确有，当市场非常平稳，去除任何房价快速变动因素的情况下，供需也是平衡的，如果土地成本增加，的确房价有可能会上涨。

但如果整个市场的供需就是“供过于求”，老百姓需求量没有明显增加的情况下，我认为土地价格对于房价的影响就没有那么直接。反而下一步大家会看到，更多的地方政府为了更好地把土地做出让，会调低土地价格拍卖的起拍价，甚至对部分楼盘的溢价率也会造成明显地下滑。

第一财经：央行、证监会、国家金融监管总局也参与了“828”政策发布，提出房地产项目实行“主办银行制”，这将如何改变房地产金融背后的运行逻辑？

李昊：“主办银行制”和“项目公司制”是联动的，都属于房地产开发、销售、融资变革的其中的一环。在这个变革之后，客观讲，银行的风险是降低的。因为实行主办银行制之后，银行会把项目开发、用于竣工的钱看得更紧，（项目）出现风险的概率更低，因此而导致的个人按揭层面的风险就会减少，所以是一个“去风险”的政策。

但是从开发贷的角度，确实投入的时间比以前更长，这次“828”政策有提到现房项目开发贷期限可以到5-7年，时间的拉长意味着银行要共担更多风险，因此主办银行需要有更清晰的风险的识别和鉴定（能力），在最开始投放开发贷的时候，就要有相对比较明晰的区分，去避免坏账的产生。所以开发贷的业务更像是一种量和质的平衡，控制风险的同时保持一个相对合理的量。

“828”新政对普通购房者影响有多大？

第一财经：“828”新政提出“将个人住房贷款的期限上限，从30年延长到40年”，怎么理解这个政策背后的考量，以及普通购房者如何衡量其中的利弊？

张波：我们做过购房者的调研，三成购房者出于对未来收入不稳定性的担忧，选择延迟他的购房计划，我认为这个政策的出发点是考虑到这个群体。我们也做过测算，房贷从30年延长到40年，假设贷款 100 万，利率 3.05%，等额本息还款一个月能省差不多600多块钱。

别小看这600多块钱，如果是一个刚刚毕业的大学生，这600块钱对他来说是非常重要的。所以我们要深刻理解房贷政策的调整，它的本质并不是让不想买房的人立刻决定去买房，而是针对有明确买房意向，但是担心未来收入出现变化，担心未来自己的能力变化，给这个群体吃更多的“定心丸”。

而且当下政府要提振消费市场，购房者每个月省下600块钱可以用于其他各类消费，只有把更多的钱能让老百姓能够留出来，他才有意愿度去消费。
同时也关注到，“828”新政提出存量借款人可以和银行进行协商、沟通，延后还款时间。当然，政策也留了底线，银行实际执行的时候，如果你的年龄现在超过40岁，肯定是不能申请那么长时间的，现在基本上卡在接近退休或者之前，以这个为时间段，来衡量购房者的偿还能力。我认为未来方式可能会更灵活，比如以往也有过“接力贷”，未来也可以有像“接力”的方式来执行40年贷款的落实。我们不要小看了“828”政策的长远影响，是影响未来5-10年或者更长时间的。

西安取消房价备案，意味着什么？

第一财经：8月份，不少城市推出了房地产新政，比如西安取消了新房价格的审核制度，它的具体影响是什么？以及这样的政策是否会被其他城市跟进？

李昊：据我了解，部分城市现在是保留备案但不做管理，有些城市是直接取消新房“备案价”管控，它更像是一次把定价权交还给市场，那么市场可以根据供需情况做相应调整，如果供需相对偏紧，那价格可以提一提，如果供需相对偏松，去化流速不好，（房企）愿意去降一降价格，所以我觉得这个其实是达成市场的一个有效性，整个市场往更有效的机制、更市场化的方向去走的一个标志，以后可能在相当长一段时间里面都会是这样的一个状态。

二手房市场的价格一直是非常灵活和公允的，因为它是每一个个体与个体交易出来的价格，本身就是一个充分竞争出来的价格，我们现在希望在新房市场也会有这样比较充分的一个竞价机制。

张波：我们现在房地产新周期的重要的一个特点就是进入到以存量为主的市场，增量占比越来越少，在这样的环境下，新房对于整体房价的影响是慢慢在缩小的，所以很多城市逐步取消行政性的限制，目前限购限贷都几乎取消完了，下一步与房价相关的限制也是会取消掉的。

房价取消限制之后，大家会考虑，房价会不会大起大落？其实取消房价备案管控，是在落地“828”新政以现房为主的销售之后才出台的，未来房子都是现房销售的情况下，都“所见即所得”，对未来市场的价格预期就会减弱了，因为原来买期房他是要看未来两三年会不会涨，所以在这个制度下，购房者的心态会放平的。

房地产新周期的“拐点”会出现吗？

第一财经：基于“828”这样历史性的政策出台，我们后续是否可以期待整个房地产市场“拐点”的出现？

李昊：从房地产周期所谓“拐点”定性的角度，大家看的肯定就是房价，我们也观测到，这几年确实积攒了一些观望需求在等待入市，可能是这几年毕业的大学生，也可能因为房价表现不好所以阶段性推迟了置业计划。

对入市的判断，我建议首先要看“区域”，以后各城市之间的表现肯定是分化的，差异会很大。有些城市的房价会表现平稳，甚至稳中有涨，有些城市可能还在调整。所以我建议首先是要明确“区域”，要看这个地区的供需关系。其次，要明确是否真的需要买房，如果确实需要，且房价的表现研判下来是比较平稳的，那么是可以入市的，但是如果你预期将来不一定会在这个地方发展，那么置业也不是必须的。

不建议从投资的角度去考虑买房这个决策，更多从房子的居住属性，叠加一部分保值的属性，去考量决策。

张波：我们最近一直在看“房租收益率”的数据，平台的数据显示，当前有100个城市的房租收益率达到2.5%-3%，部分城市核心区域的“老房子”的房租收益率非常高，比如成都、南京、杭州、上海、北京等城市，它的核心区域总价在300万以下、在200万以下的“老房子”房租收益率甚至达到4%以上。购房者可以从这个角度来考虑，如果房租收益率相对高，所处区位空租少的情况下，这个区位是相对保值性更强的一个区域。

第二是结合你自身的工作和收入的情况，这是最核心的一点。我们调研的数据显示，仅20%受访者预期自己未来收入是平稳的。对于这些收入预期平稳的群体，可以用足40年的房贷的标准，去选择适合你自己的房子。

本轮政策调整给到市场最重要的影响，就是当下一轮周期回归到消费的本质属性之后，房地产行业会趋近于“制造业”。制造业的利润是很低的，而且它的价格变动也没有那么大，但是制造业里面也会有差异，有些品质好的产品，可能价格会爬上去，稍微差一些的产品，价格会降下来。同样的，未来房子也会形成一些分化，尤其是好地段的产品，它的价格可能会出现持续上涨的情况。

第一财经：下一个周期什么时候启动？

张波：其实现在已经在启动，而且并不是从“828”新政之后才开始，2023年就已经考虑要“立新制”了，只是2023-2026这三年在做准备，包括房地产市场去风险。真正进入到“新周期”，可以视“828”为一个标志性节点。

第一财经：但应该是离“拐点”不远了，对吗？

张波：如果说房价的“拐点”，未来三年都很难判断，这不是我们上一个周期，2016年一波大涨，2019年一波大涨，它不会再出现全面的、全国的上涨，所以没有对房价的“拐点”的判断。但如果我们是从消费品的角度考虑，它是品质的“拐点”，我认为当下是开始进入了。

本期节目

编导 官悦

制片人 尹淑荣