宅地使用权届满续期收费？孙宪忠：不能从物权法规定往后退

8月30日和31日，十三届全国人大常委会五次会议分组审议了民法典各分编草案，其中物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题，引发多位与会人员热议。

2016年11月，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出，要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题，全国人大常委会法工委主任沈春耀27日在向常委会会议作说明时表示，根据党中央批准的有关工作安排，该项工作由国务院有关部门研究，提出方案后，国务院提出法律修改议案，修改城市房地产管理法或者物权法。

沈春耀称，目前国务院有关部门尚未正式提出方案和修法议案。物权编草案根据现行物权法第一百四十九条、城市房地产管理法第二十二条规定，对此先作出一个原则性规定，即：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。国务院正式提出修改有关法律的议案后，再进一步做好衔接。

在分组审议中，全国人大宪法和法律委员会委员孙宪忠表示，关于建筑物区分所有权制度，我们不能从物权法的规定往后退。

“建筑物区分所有权住宅70年到期自动顺延，这是我2006年提的方案，物权法149条采纳了。至少我们目前应该认识到这个条文不能往后退，再增加一些内容就麻烦了。”孙宪忠说。

2016年4月，温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。当年12月23日，原国土资源部副部长王广华在新闻发布会上表示，针对温州当地二十年住房土地使用权到期问题，国土部和住建部会商后回复，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理，即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续，涉及“土地使用期限”，仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

孙宪忠说，2016年温州想再收一次出让费，老百姓意见非常大。法律规定自动续期就是无条件的，还要收费老百姓不满意。实际上我们国家土地所有权不是封建国家或者私有制国家所有权，是社会主义所有权，归根到底是人民的权利，现在收了一次钱，再收几次钱从社会主义法律思想上说不过去。

他表示对目前立法方案有点不满意，因为现在立法方案后面又加上一句话“关于收费问题有待国务院另行规定，关于是否减免再做规定。”本来物权法149条是没有这句话的，现在加上这句话问题就来了，认为收费是应该的，至于怎么收、如何减免由国务院规定。

“建议这句话万万要不得。”孙宪忠说。

欧阳昌琼委员说，编纂民法典是为具体的法律法规提供一个基本遵循。比如城市住宅用地的问题，至少在编纂民法典的时候提出一个带有指向性、原则性的意见。住宅用地70年使用权期满以后如何自动续期，应该有一个基本遵循和上位法依据，而不是反过来，等住建部门提出意见，国务院作出决定以后再来修改民法典里面关于住宅用地的条款。

“比如，自动延期的提法，比物权法更进了一步，但自动延期是有偿的还是无偿的，也就是收不收钱，如果收钱，收的钱叫费叫税还是叫租，至少有一个原则性、指向性的规定。”欧阳昌琼说。

冯忠华委员说，关于住宅建设用地期限届满续期问题，目前的规定给大家两个信号，第一个是自动续期，这是不能回避的。第二个是费用征缴或者免除，由有关法律规定，给大家的印象就是一定要收费了，只是征缴还是免除差别，是不是这种政策取向还要研究。另外一定要和当前正在研究的房地产税立法工作紧密结合起来。如果这里做一个明确规定，对下一步房地产税立法工作也会有积极意义。

全国人大宪法和法律委员会副主任委员周光权说，住宅土地使用权70年到期（问题），国务院当然要研究，现在续期的费用按照法律、行政法规来减免，按照这个考虑，把立法的很多工作推给了国务院，这不是一个好方案。按这个方案最后会发现困难还在那里，而且立法没有往前推进，没有进展。建议类似这样的问题慎重研究，而且要有表态。

“住宅权70年自动到期是绕不开的问题，现在的立法还是有绕着困难走的味道。有的地方之前批出去的土地，使用权就是二、三十年，有的住宅早已到期，这在广东、浙江已是个问题，到现在没有一个解决方案。”周光权说。