房地产集中度越来越高，留给中小房企的时间不多了

站在新的一年年头看过去一年的中国房地产市场，一种历尽劫波的压迫感油然而生。

在中国房改后的三十年中，2018年应该是调控最密集的一年，全年超过460次的调控政策让房地产市场成为一块打满密密麻麻补丁的幕布，普通老百姓已经很难看清幕后的地产市场在演一出什么戏了。

2018年已经谢幕，细看房企交出的答卷，让我们对2019年的楼市多了一种坦然。

根据易居克而瑞的数据，2018年TOP100房企销售规模继续以35%的速度增长，其中“龙头三房企”流量金额更是全部保持增长，其中碧桂园全年实现销售业绩7286.9亿元，同比增长32.3%，自2017年以来稳坐榜首位置。万科和恒大累计业绩同比增幅也分别达14.5%和10%，分别是6069.2亿元和5511亿元，规模增长稳定。从流量金额来看，三家房企分布于5000亿、6000亿和7000亿三个大台阶，恒大似乎与去年的5131.6亿元增幅不大，但从权益金额来看，三家房企排名分别是恒大（5241亿元）、碧桂园（5203.6亿元）和万科（4248.4亿元），恒大仍居首位。尽管2018年龙头房企各种新闻缠身，但其展现出来的统治力仍不容小觑。

总览2018年规模房企销售情况，我们觉得有几个特征值得注意：

首先仍是集中度越来越高。数据显示，2018年的TOP30销售规模占全行业半壁江山，其中，TOP10房企集中度达26.9%，TOP20房企集中度达37.5%。头部房企仍在努力做大规模，以期不在洗牌阶段被“大鱼吃小鱼”。

其次是规模门槛越来越高。从房企的规模来看，2017年度房企业绩排行榜中，百亿房企144家,千亿房企16家，但到了2018年，百亿房企154家，千亿房企达到了30家。在市场总量增幅不大的情况下，做大规模仍是保持未来活力的最大武器，我们在未来的几年仍将看到这种头部越来越大的倒三角模式。

从千亿房企数量来看，2018年的30家相较于2016年和2017年分别是12家和17家，增幅不小。虽然克而瑞认为未来规模的扩容将会放缓，短期内将维持在30~35家左右，但笔者更乐观地相信，千亿房企的目标仍在刺激着房企扩张。在2018年的新晋千亿房企中，我们看到了阳光城、富力、正荣、融信等在市场上较为激进的房企，这当然不是全部，像龙光、新力、佳兆业、滨江、融侨、金辉、禹州这样的准千亿们，仍在坚定地向千亿发起冲击，特别是，这里面有大量的闽系、粤系房企，它们对风险与规模的偏好在过去几年中让我们见识了资本与胆量对房企的重要性。未来千亿房企大概率超过40家。

三是中小房企处境尴尬。千亿是个槛，但在地方上，中小房企仍有几年好活。一些地方国企的地产子公司将继续存在，但是由于体制机制的原因，其创新动力进一步萎缩，未来可能将只剩下两条路，一是依靠地方政策，如基础设施建设，低价收储，然后将手中的土地与龙头合作，换取权益；二是继续依靠给国企、政府部门做低价的“团购房”，在温水中赚取较低的利润，这些房企不会有太大的前途，但死亡也不会那么快降临。对中小民营地产公司来说，它们处境更尴尬，土储数量是它们的软肋，不过随着规模房企逐步回归核心一二线城市，如果它们能抓住机会深耕弱二线及三四线城市，在产品方面下足功夫，或许可寻得一线喘息的机会抓紧壮大自己。

而这个喘息的时间，也不会太长。

其实，对中小房企来说，面临的挑战可不仅仅是规模上的劣势。应对调控的能力，弱市之下，要加紧项目去化，保证现金流稳健的能力。另外，融资能力也考验着房企的生存能力。以融资为例，2018年，流向房地产的资金受到严厉监管，不少银行对借款的房企设立较高的门槛，过去是只对百强房企放贷，而现在可能只会看行业前三十名。

受融资优势影响，土地资源也在向规模房企集聚，根据观点指数统计，以华润置地为例，2018年1~11月，其合计收获81宗土地，总楼面面积1826.57万平方米，权益土地出让金846亿元。而对比2017年同期，上述数字仅为51宗，总楼面面积1079.03万平方米，权益土地出让金585.54亿元。华润这种本身资金链雄厚，又在融资市场如鱼得水的大型国企相比其他中小房企更积极，优势更加明显。

不过，这可能还不是最关键的，从长远来看，相较于头部房企，中小房企缺乏的是对未来的应变能力。

从目前市场普遍对房地产市场的发展预期来看，房地产市场还有10~15年的增长期，对头部房企来说，虽然未来5年仍能保持着较高的增长速度，但它们更看重当整个行业都进入存量时代，该怎么“活下去”。

其实，当行业进入存量时代，一般只有两条路。一是继续挤压长尾，中小房企的市场越来越小，也就是我们所说的“大鱼吃小鱼”，以保证大鱼的正常体量不至于急剧下降。那个时候，除了在体制保护下的“温室宝宝”，中小房企将逐步走向终结。而另一条路，则是开拓横向的市场。今天房企纷纷通过改名以期“去地产化”，可能更多的是希望在地产的主价值链上增加更多的利润增长点。

但这些，对中小房企来说，要么正在奋起直追，要么心有余力不足。我们看2018年的三大龙头房企，他们以地产业务为轴心进行延伸，布置着自己的产业王国，如目前已初具规模的长租公寓、产业地产、养老地产、物业管理等细分领域，都在其势力范围之内，而像万科探索的乡村建设，碧桂园探索的现代农业、机器人等领域，恒大探索的智能汽车（注：2018年的最后一天，恒大和FF持续数月的纠纷终以和解告结，某种意义上说FF境内资产都归恒大了），对于资金并不雄厚的中小房企来说，想想也就算了！

在2018年底的万科上海区域媒体交流会上，当有媒体问郁亮，既然万科在江苏兴化的东罗村建设不赚钱，也不确定未来能赚钱，为什么要干时，郁亮的回答可能会让很多中小房企绝望：万科只是在探索一种新的业务模式，赚不赚钱那么重要吗？

你说，重要吗？

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